수원지방법원 2025타경746. 경기도 화성시 오산동 이너매스여울숲 제2층 제214호 물건입니다. 감정평가상 기호 1~2는 제214호 및 제215호로, 공부상 제2종근린생활시설이며 현재 내부 경계벽 없이 일단의 학원 King's English로 이용 중입니다. 즉, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설·학원 용도로 봐야 합니다.
권리의 출발점은 2021.10.14 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 881,580,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 삼성카드 가압류, 국·화성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 세금 압류는 배당에서 당해세 여부를 확인해야 하므로, 낙찰 전 배당순위 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄감배산로 124-6, 2층214호 (오산동,이너매스여울숲) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 제2종근린생활시설(학원) · 현재 일단의 학원으로 이용 |
| 소유자 | 이우혁 (2021.10.14 소유권이전, 거래가액 678,869,100원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,598,000,000원 / 383,680,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 754,826,983원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.10.14 우리은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 소유권보존·신탁·신탁말소·소유권이전은 소유권 형성 과정이고, 낙찰자가 추가로 인수할 후순위 권리는 배당·말소 흐름으로 정리됩니다. 후순위 가압류와 압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이신애 | 214호·215호 122.4700㎡ | 2021.11.23 / 확인 필요 | 240,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 |
임차인 이신애의 전입신고일은 2021.11.23입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2021.10.14보다 늦으므로, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다. 따라서 보증금 240,000,000원은 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,171,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 881,580,000원 | 377,508,480원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 29,999,892원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,432,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 383,680,000원으로 매각되면 집행비용 6,171,520원을 차감한 뒤 우리은행에 377,508,480원이 배당됩니다. 채권자 총 청구 920,012,197원 대비 미배당은 542,503,717원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 오산동 소재 여울초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 업무시설, 주상복합시설, 아파트단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 북동측 근거리에 동탄역이 소재합니다.
- 이용상태. 제214호 및 제215호는 공부상 제2종근린생활시설(학원)로서 현재 내부 경계벽 없이 일단의 학원, 상호 King's English로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하6층/지상13층 건물 내 제2층 제214호 및 제215호이며, 사용승인일은 2021.09.02입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 헤더부터 가격 판단까지 주거용 아파트가 아니라 근린시설·학원 물건으로 봐야 합니다. 현재 내부 경계벽 없이 일단의 학원으로 이용 중인 점이 핵심입니다.
- 임차인 확인. 이신애의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금 240,000,000원, 월세 3,000,000원 규모의 점유가 확인되므로 명도 협의와 영업 사용 현황은 별도로 점검해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 낙찰자 인수와는 별개로 배당표 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 542,503,717원입니다. 추가 유찰 시 5회 655,996,261원, 6회 735,441,042원으로 미배당이 커집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고, 임대차·관리비·세금 관련 사항을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “팔 수 있나”가 먼저다
이 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금을 들고 버티는 인수형 사건이 아닙니다. 말소기준은 2021.10.14 우리은행 근저당이고, 임차인 전입은 2021.11.23으로 후순위입니다. 따라서 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 용도와 환금성입니다. 감정가 1,598,000,000원에서 최저가 383,680,000원까지 내려왔다는 사실은 할인 신호이기도 하지만, 근린시설·학원 이용 물건이 4회 유찰됐다는 시장의 신호이기도 합니다. 권리는 통과, 가격은 보수, 환금성은 반드시 검증해야 할 물건입니다.
