인천지방법원 2025타경513741. 영종하늘도시 한라비발디 926동 3층 304호, 전용 101.9128㎡ 아파트입니다. 31층 건물 중 3층에 위치하며, 현재 소유자는 신동하입니다. 신동하는 2020년 5월 15일 거래가 365,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 304,150,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당이 말소기준권리입니다.
가장 주목할 부분은 이후 등장한 임차인입니다. 김진아는 보증금 230,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 금액만 보면 상당한 부담처럼 느껴지지만, 전입신고와 점유개시가 2022년 10월 6일로 2020년 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석됩니다.
권리 인수 없이 최저가에 낙찰받는다는 가정에서 실질취득의 기준금액은 294,000,000원입니다. 최근 실거래 평균과 비교하면 133,166,666원의 가격 차이가 있습니다. 다만 이것이 곧 확정된 투자 수익은 아닙니다. 해당 물건은 비교 거래보다 낮은 3층이고, 명도비·취득세·수리비와 입찰 경쟁에 따른 낙찰가 상승은 별도로 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1887-1 인천영종하늘도시한라비발디아파트 926동 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.9128㎡ · 31층 건물 중 3층 |
| 단지규모 / 사용승인 관련 | 1,365세대 · 준공일 2012.09.26 |
| 소유자 | 신동하 (2020.05.15 소유권이전 · 거래가 365,000,000원) |
| 감정가 | 420,000,000원 |
| 최저매각가 | 294,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2020.05.15 국민은행 근저당권 · 채권최고액 304,150,000원 |
| 경매신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 경매 청구금액 | 277,402,069원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 임차보증금 230,000,000원 · 후순위 임차권등기 |
| 매수인 인수액 | 0원 (확인된 권리관계 기준) |
① 권리 흐름 — 2.3억 임차권보다 앞서는 국민은행 근저당
권리의 기준점은 2020년 5월 15일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정되거나 등기된 국가 압류, 임차권, 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 및 우리은행 근저당과 환매권 관련 등기는 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 230,000,000원을 인수하는가?
실제 임차인은 김진아 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 9월 2일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 10월 6일입니다. 2024년 10월 25일 주택임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 3층 304호 전체 · 임차권등기 |
230,000,000원 | 전입 2022.10.06 확정 2022.09.02 |
없음 말소기준권리 이후 전입 |
후순위 확정일자 있음 · 배당순위 확인 |
없음 | 0원 |
| 임대차계약일 | 2022.09.02 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.09.02 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.10.06 |
| 임차보증금 | 230,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.10.25 · 을구 6번 · 인천지방법원 2024카임2990 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.10.25 |
| 대항력 판단 | 2020.05.15 말소기준권리보다 전입일이 늦어 대항력 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가 2.94억은 최근 거래와 얼마나 차이 나는가?
영종하늘도시 한라비발디는 1,365세대 아파트 단지입니다. 전용 101㎡대의 최근 확인 거래 12건은 2025년 8월부터 2026년 2월까지 분포합니다. 최근 12개월 거래 평균은 427,166,666원이고, 최신 거래는 2026년 2월 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 101.54㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 101.76㎡ | 16 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 101.76㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 101.76㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 101.76㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.11 | 101.54㎡ | 33 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 101.91㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 101.54㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 32 | 433,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 34 | 495,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 101.54㎡ | 28 | 423,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101㎡대 | 12건 | 427,166,666원 |
가격 비교의 기준은 전체 기간 평균만이 아닙니다. 최근 12개월 평균 427,166,666원과 최신 실거래 420,000,000원을 함께 보아야 합니다. 특히 2025년 9월에는 495,000,000원의 고가 거래도 있어 평균을 끌어올리는 효과가 있습니다.
그럼에도 최저매각가 294,000,000원은 최신 실거래 420,000,000원의 70%이고, 최근 12개월 평균의 68.8%입니다. 2025년 9월에 거래된 같은 3층, 유사 면적 물건도 415,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 고가 거래 한 건에만 의존하지 않더라도 현재 최저가와 비교 거래 사이에 상당한 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 304,150,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 21,040,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 325,190,491원 | 294,000,000원 |
채권총액 325,190,491원은 표에 반영된 국민은행 근저당 채권최고액과 제이비우리캐피탈 가압류 청구액의 합계입니다. 임차보증금 230,000,000원과 금액이 특정되지 않은 조세채권은 이 합계에 포함되지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 실제 배당액은 채권 잔액, 조세채권, 배당순위 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 4,916,000원을 제외한 289,084,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 국민은행 근저당 채권최고액 기준으로도 15,066,000원이 부족해 제이비우리캐피탈 가압류에는 예상 배당이 없습니다.
배당표상 두 채권의 총 미배당액은 36,106,491원입니다. 여기에 임차보증금 채권과 국가 압류의 실제 조세채권이 별도로 존재할 수 있으므로, 이를 전체 채무의 최종 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
추가 유찰이 발생하면 매각대금이 낮아져 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 김진아가 말소기준권리보다 후순위라는 판단이 유지되는 한, 매수인에게 승계되는 보증금은 회차와 관계없이 0원입니다.
| 유찰 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
294,000,000원 | 289,084,000원 | 36,106,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
205,800,000원 | 202,118,800원 | 123,071,691원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
144,060,000원 | 141,243,160원 | 183,947,331원 | 0원 |
추가 유찰 회차는 가정 시나리오로 실제 매각기일이나 향후 최저가의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당 수치는 국민은행 근저당 채권최고액 및 제이비우리캐피탈 청구금액을 기준으로 하며 임차보증금 및 조세채권은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 중산동 인천중산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 공동주택입니다. 기본적인 급배수·위생·전기·소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 평탄한 대지에 아파트와 근린생활시설이 조성돼 있으며 단지 내부 포장도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 및 상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시됐으므로 현장 점유 확인이 중요합니다.
- 환금성. 1,365세대 단지이고 전용 101㎡대의 비교 거래 12건이 확인됩니다. 다만 본건은 3층이며 거래 시점과 층별 가격 차이를 반영해 환금가치를 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 및 대항력 원본 확인. 김진아의 전입 2022.10.06, 확정일자 2022.09.02, 임차권등기 2024.10.25가 등기부와 매각물건명세서에 일치하는지 대조하세요. 특히 매각물건명세서의 인수조건을 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기만으로 현재 임차인이 점유 중인지, 이미 퇴거했는지 확정할 수 없습니다. 현황조사서와 현장 확인을 통해 인도 가능 상태와 명도 부담을 점검하세요.
- 조세채권 순위 확인. 2024.01.18 국세 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일·배당요구 및 우선순위에 따라 실제 배당이 바뀔 수 있으므로 배당 관련 자료를 확인하세요.
- 경매신청채권자 승계 확인. 유케이제십일차유동화전문유한회사와 국민은행의 채권양도·승계관계를 확인하고, 실제 배당받을 채권자와 채권잔액을 대조하세요.
- 저층 시세 보정. 본건은 3층입니다. 동일 단지의 3층 415,000,000원 거래와 최신 420,000,000원 거래를 함께 검토하되 실제 내부 상태와 거래 시점 차이를 반영하세요.
- 관리비·수리비. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인하고, 내부 수리 필요 여부도 조사하세요.
- 입찰가 상한 설정. 최저가 294,000,000원을 실질취득의 기준으로 삼되, 취득세·명도·수리·보유비용과 입찰 경쟁에 따른 낙찰가 상승을 별도로 반영하세요.
- 매각기일 전 변동 확인. 2026.10.28 입찰 전 경매의 취하·변경·정지 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금 2.3억이 있어도, 낙찰자가 인수하는 것은 아니다”
이 물건에서 가장 중요한 사실은 임차보증금의 크기가 아니라 말소기준권리와 전입일의 순서입니다. 2020년 국민은행 근저당이 먼저 있고, 김진아의 전입·점유는 2022년입니다. 그래서 보증금 230,000,000원과 임차권등기가 존재하더라도 매수인 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다.
가격도 검토할 만합니다. 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 427,166,666원의 68.8%, 최신 실거래 420,000,000원의 70% 수준입니다. 2025년 9월 같은 3층 유사 면적 거래가 415,000,000원이었다는 점도 비교 근거가 됩니다. 단, 확인된 최신 거래가 2026년 2월이라는 시차와 본건의 개별 상태는 반드시 보정해야 합니다.
남은 핵심 확인 사항은 김진아의 실제 점유와 명도, 국세 압류에 따른 배당순위, 채권양수인의 실제 배당 귀속입니다. 이 세 부분을 원본 서류로 확인하고 입찰가를 관리한다면, 현재 제공된 권리관계와 가격 자료상으로는 권리 인수 부담이 낮고 최근 거래 대비 할인 폭이 큰 경매물건으로 평가할 수 있습니다.
