인천지방법원 2025타경513741. 영종하늘도시한라비발디 926동 3층 304호, 전용 101.9128㎡ 아파트입니다. 현 소유자 신동하는 2020.05.15 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 304,150,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 국세 압류, 제이비우리캐피탈 가압류, 김진아의 주택임차권, 경매개시결정이 차례로 붙었으나 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리돼 있습니다.
핵심은 임차권입니다. 김진아의 임대차계약일은 2022.09.02, 전입·점유개시일은 2022.10.06, 보증금은 230,000,000원입니다. 전입일이 2020.05.15 국민은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 표시되어 있고, 매각 시 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다. 배당요구는 2024.10.25 접수돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1887-1 인천영종하늘도시한라비발디아파트 926동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.9128㎡ · 철근콘크리트구조 31층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 신동하 (2020.05.15 소유권이전 · 거래가액 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 277,402,069원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.05.15 국민은행 근저당입니다. 2024.01.18 국세 압류, 2024.12.10 제이비우리캐피탈 가압류, 2024.10.25 김진아 임차권등기, 2025.11.06 경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 해당 권리들은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.3억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 230,000,000원 | 2022.10.06 | 2022.09.02 | 2024.10.25 | 없음 | 순위 확인 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 4.2억은 ‘할인’보다 ‘시세권’
영종하늘도시한라비발디는 1,365세대, 2012.09.26 준공 단지입니다. 대상면적 101.9128㎡와 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 427,166,666원이고, 최신 2026.02 거래는 420,000,000원입니다. 현재 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 101.54㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 101.76㎡ | 16 | 425,000,000원 |
| 2026.01 | 101.76㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2025.12 | 101.76㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 101.76㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2025.11 | 101.54㎡ | 33 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 101.91㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 101.54㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 32 | 433,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 34 | 495,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 101.54㎡ | 28 | 423,000,000원 |
| 평균 | 101.9128㎡ 대상 | 12건 | 427,166,666원 |
실거래 최저는 410,000,000원, 최고는 495,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 427,166,666원입니다. 현재 최저가 420,000,000원은 평균보다 낮지만 최신 거래 420,000,000원과 동일합니다. 따라서 신건부터 뚜렷한 가격 할인이라고 평가하기는 어렵고, 최근 시장 안에서 보통 수준의 가격으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 304,150,000원 | 304,150,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,040,491원 | 21,040,491원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,209,509원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 325,190,491원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 88,209,509원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 420,000,000원 | 325,190,491원 | 0원 | 88,209,509원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 336,000,000원 | 325,190,491원 | 0원 | 5,305,509원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 60,953,691원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 유찰돼 배당 부족이 생기더라도, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원이라는 것입니다. 즉 2회 유찰 시 채권자 미배당 60,953,691원이 발생해도 그것이 김진아 보증금 승계액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중산초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 표기도 있습니다.
- 단지. 영종하늘도시한라비발디는 1,365세대, 2012.09.26 준공 단지이며 최근 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 김진아 임차권의 전입 2022.10.06, 확정일자 2022.09.02, 배당요구 2024.10.25를 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 최신 동일면적 거래가 420,000,000원으로 현재 최저가와 동일합니다. 신건에서 경매 할인까지 기대한다면 응찰가를 별도로 계산해야 합니다.
- 저층 비교. 대상은 3층이며 최근 2025.09 동일면적대 3층 거래는 415,000,000원입니다. 층·향·내부상태를 반영해 비교하세요.
- 배당순위 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제의 실제 순위·배당 가능액은 배당 관련 원문을 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 공용부분 관리비 등 낙찰 후 별도 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보통”
이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 보증금 230,000,000원의 김진아 임차권이 존재하지만 전입·점유가 말소기준인 2020.05.15 국민은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고 인수액도 0원입니다. 압류·가압류와 임차권 역시 말소기준 이후 권리로 정리돼 있어 권리 측면의 구조는 비교적 깔끔합니다.
다만 가격은 신중해야 합니다. 현재 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 평균 427,166,666원의 98.3%이지만, 최신 거래가도 420,000,000원입니다. 즉 신건 가격은 시세권이지 뚜렷한 할인 가격은 아닙니다. 이 물건은 “인수 위험이 작아서 살 수 있는가”보다 “경매로 살 만큼 가격 메리트가 있는가”를 따져야 하는 사건입니다.
