인천지방법원 2025타경513776. 인천 남동구 논현동에 위치한 에코메트로3차더타워 비동 3503호, 전용면적 117.318㎡의 아파트입니다. 48층 건물의 35층에 자리하며, 2013.11.01 사용승인을 받은 644세대 단지에 속합니다.

소유자 배유빈은 2019.10.18 매매계약을 원인으로 2020.03.30 소유권을 이전받았으며, 등기부에 기록된 거래가액은 629,800,000원입니다. 같은 날 남천천신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 334,800,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 임차권등기와 경매개시결정이 나타나며, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이 물건에서 특히 주의할 점은 말소기준권리보다 먼저 설정된 토지 지상권과 민간임대주택등기입니다. 통상적인 후순위 권리의 소멸만으로 모든 권리관계가 정리된다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 지상권이 있다

말소기준권리는 2020.03.30 설정된 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 334,800,000원이며, 이후 2025.11.25 확정채권양도를 원인으로 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다.

후순위 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 주택도시보증공사의 3,762,000,000원 가압류는 2025.03.27 이미 말소되었으며, 과거 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁도 말소된 이력입니다.

임차인 분석 — 심성수 1명, 보증금은 계약별 구분

등기부에 심성수의 주택임차권등기가 확인됩니다. 계약별 임차보증금이 290,000,000원과 304,500,000원으로 기재되어 있으나, 이는 동일 임차인의 서로 다른 계약 내용입니다. 두 금액을 합산하거나 임차인을 2명으로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세다

에코메트로3차더타워의 비교 대상은 전용면적 117.32㎡ 내외의 동일 평형 거래입니다. 전체 12건의 실거래 평균은 535,833,333원이지만, 최근 시세를 판단할 때는 최근 12개월 거래 9건의 평균인 529,444,444원을 우선 적용합니다.

최저매각가 438,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 529,444,444원의 82.8%입니다. 2026.09 최신 거래가인 535,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체는 최근 실거래와 비교해 낮은 수준이라고 평가할 수 있습니다.

다만 최근 거래의 이전 기간 대비 가격 추세는 -4.6%입니다. 가격이 하락하는 흐름에서는 과거 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이 확보되었다고 판단하기 어렵습니다. 더욱이 이 물건은 지상권 인수 문제가 있어, 일반적인 권리관계가 깨끗한 매물과 동일한 가격으로 비교하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 438,200,000원 가정)

현재 회차 최저가로 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 근저당권 채권최고액과 추정 집행비용을 우선 반영한 계산이며, 임차인 배당과 당해세 등은 반영되지 않았습니다.

집행비용 6,782,000원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 334,800,000원 기준으로 배당한 뒤 96,618,000원이 남는 계산이나, 임차인 배당·당해세·기타 우선채권 미반영으로 실제 소유자 교부액은 달라지거나 없어질 수 있습니다. 이 배당표는 확정배당표가 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 문제는 그대로다

후속 회차에서 매각가격이 낮아지면 근저당권자에게 배당되지 못하는 채권액은 늘어납니다. 그러나 계산상 채권 미배당액이 존재한다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

임차인 심성수에 대해서도 선순위 대항력이 없는 것으로 판정되어 금전 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 토지 지상권의 인수 여부는 낙찰가격이 낮아져도 별개로 남는 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 노선과 수인분당선 소래포구역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 48층 건물 중 35층 3503호입니다. 사용승인일은 2013.11.01이며, 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비 등이 확인됩니다.
• 토지 및 도로. 토지는 사다리형으로 인접 토지와 대체로 평탄하며, 북동측 중로 및 북서측·남서측 대로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(소래논현지구)에 해당하며, 과밀억제권역과 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 4,284,000원/㎡로 확인됩니다. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 여부도 해당 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 644세대 단지이며 동일 평형 실거래가 존재합니다. 다만 최근 가격 추세가 -4.6%이고, 지상권 인수 문제는 향후 매각 가능성과 매수자 판단에도 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 최우선 확인. 남동구 논현동 751-1 토지에 2013.12.17 접수된 순위번호 1번 지상권설정등기의 원인, 목적, 범위, 존속기간 및 매수인 인수 효과를 반드시 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 지상권이 인수권리로 명시되어 있으므로 매각조건과 특별매각조건을 직접 확인하고, 필요한 경우 전문가의 법률 검토를 받아야 합니다.
• 임차인 보증금 구분. 심성수의 계약별 보증금 290,000,000원과 304,500,000원을 중복 합산하지 않아야 합니다. 임차인은 1명입니다.
• 배당 순위 검증. 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다. 예상배당에 포함되지 않은 임차인 배당 가능성도 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자를 확인해야 합니다. 임차인이 실제로 점유 중인지에 따라 인도와 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.22 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 후 처리, 임대의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 공용관리비, 당해세, 기타 우선채권을 조사해 실제 취득에 필요한 자금을 검토해야 합니다.
• 시세 하락 반영. 최근 거래 평균은 529,444,444원이고 추세는 -4.6%입니다. 권리 부담까지 고려한 입찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 회차별 배당 재계산. 2회·3회 유찰 시 채권 미배당액이 커집니다. 실제 매각가격과 우선채권, 임차인 배당 여부에 따라 배당 내역은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “시세보다 싸다 ≠ 권리까지 안전하다”

인천 에코메트로3차더타워 비동 3503호는 가격만 보면 눈길이 가는 경매물건입니다. 감정가 626,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 438,200,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 529,444,444원의 82.8%라는 점은 긍정적인 가격 지표입니다.

하지만 최근 실거래 추세는 -4.6%로 하락 중이고, 임차권등기가 존재합니다. 특히 매각물건명세서에 명시된 2013.12.17 토지 지상권설정등기 인수 문제는 단순한 후순위 권리 소멸 분석으로 해결할 수 없습니다. 민간임대주택등기의 법적 효과도 확인해야 합니다.

현재 산정된 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이는 토지 지상권의 법률상 부담이 없다는 의미가 아닙니다. 또한 예상배당상 잔여액은 임차인 배당을 반영하지 않은 금액이므로 실제 소유자 교부액을 보장하지 않습니다.

결론은 가격 검토 가능, 권리 안전성 판단 보류입니다. 지상권의 내용과 민간임대주택등기, 임차인의 배당 및 점유관계가 명확해진 후 가격의 매력을 다시 평가하는 것이 적절합니다. 이 물건은 싸게 낙찰받는 것보다 무엇을 인수하는지 정확히 아는 것이 먼저입니다.