인천지방법원 2025타경513776. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 비동 35층 3503호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 소유자 배유빈은 2019.10.18 매매를 원인으로 2020.03.30 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 629,800,000원입니다. 같은 날 남천천신용협동조합의 채권최고액 334,800,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면만 보면 임차인 인수금이 없는 비교적 단순한 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 건물 등기보다 대지권부 토지에 있습니다. 매각물건명세서에는 논현동 751-1번지에 2013.12.17 접수 순위번호 1번 지상권설정등기가 있고 이를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 ‘금전 인수 0원’만으로 권리 위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513776 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 751-1 인천소래논현구역씨10블록에코메트로3차더타워 비동 35층3503호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 소래역남로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 117.318㎡ · 48층 건물 중 35층 |
| 사용승인 | 2013.11.01 |
| 소유자 | 배유빈 · 2020.03.30 소유권이전 · 거래가액 629,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 626,000,000원 (신건) |
| 경매신청 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 그러나 토지 지상권은 남는다
말소기준은 2020.03.30 남천천신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기존 근저당의 순위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 2024.05.13 등기된 심성수의 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.12.12 주택도시보증공사의 3,762,000,000원 가압류는 2025.03.27 일부해제로 말소됐습니다.
또한 2022.11.22 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 등기돼 있으므로, 매각 후 효력과 현재 등록상태도 입찰 전에 함께 확인할 항목입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 임차권등기 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심성수 | 35층 3503호 전부 | 2020.03.31 | (1) 2020.03.17 (2) 2022.03.02 | (1) 290,000,000원 (2) 304,500,000원 | 대항력 없음 | 후순위 확인 | 승계 없음 |
심성수는 2020.03.30부터 점유를 시작했고 주민등록일자는 2020.03.31입니다. 말소기준 근저당은 2020.03.30 설정됐으므로 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기에는 2020.03.13 계약의 보증금 290,000,000원과 2022.02.24 계약의 보증금 304,500,000원이 함께 기재돼 있으며, 2024.05.13 배당요구가 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 626,000,000원은 최근 시세보다 높다
에코메트로3차더타워 동일면적 117.32㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 544,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 524,166,666원, 최신 거래는 2026.06 500,000,000원이고 최근 구간 추세는 -7.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.05 | 117.32㎡ | 27 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 30 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 117.32㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 117.32㎡ | 35 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 117.32㎡ | 28 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 23 | 555,000,000원 |
| 2025.06 | 117.32㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 117.32㎡ | 37 | 560,000,000원 |
| 2025.03 | 117.32㎡ | 34 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 20 | 559,000,000원 |
| 2025.02 | 117.32㎡ | 37 | 600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 117.32㎡ | 6건 | 524,166,666원 |
| 전체 평균 | 117.32㎡ | 12건 | 544,000,000원 |
현재 최저가 626,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 전체 12건 평균 544,000,000원보다도 높고, 제공된 동일면적 12건의 최고 거래가 600,000,000원보다도 높은 가격입니다. 더구나 최신 거래는 500,000,000원이며 최근과 이전 구간을 비교한 추세도 -7.0%로 하락 방향입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 626,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,660,000원 |
| 1. 근저당 · 남천천신용협동조합 | 334,800,000원 | 334,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 282,540,000원 |
신건 626,000,000원 가정에서 근저당 채권최고액 334,800,000원은 전액 배당되고, 금전상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 별도로 대지권부 토지의 지상권 인수는 이 금액 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래포구역 남서측 인근에 위치하며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선 및 수인분당선 소래포구역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 48층 건물의 35층 3503호이며 사용승인일은 2013.11.01입니다. 기본 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 에코메트로3차더타워는 644세대이며 동일면적 117.32㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 18,939.5㎡, 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다. 북동측 중로, 북서측·남서측 대로에 접합니다.
- 규제. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표기돼 있고, 도시관리계획 입안중 사항은 2025.10.20로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부 토지 지상권 원본 확인. 논현동 751-1번지 2013.12.17 접수 순위번호 1번 지상권설정등기의 권리자·범위·존속기간·대가 관계를 토지 등기부에서 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 심성수의 임차권등기에는 보증금 290,000,000원과 304,500,000원이 계약별로 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 배당요구 및 우선변제 순위는 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 신건 626,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%이며 최신 거래는 500,000,000원, 최근 추세는 -7.0%입니다.
- 최고 실거래와도 비교. 제공된 동일면적 12건 최고 거래가는 600,000,000원으로 현재 최저가 626,000,000원보다 낮습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05이고 매각기일은 2026.09.15이므로 입찰 직전 최신 등기를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 물건의 임차인 구조 자체는 어렵지 않습니다. 심성수의 전입은 말소기준 근저당보다 늦고 임차권등기도 매각으로 소멸해 임차보증금의 매수인 승계는 없습니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 대지권부 토지의 2013.12.17 지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
가격도 공격적으로 볼 상황이 아닙니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 524,166,666원, 최신 거래는 500,000,000원인데 신건 최저가는 626,000,000원으로 최근 평균의 119.4%입니다. 최근 거래 추세도 -7.0%입니다. 임차권은 정리되지만 토지 권리는 남고, 가격은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건의 승부처는 입찰가보다 먼저 지상권의 실체를 확인하고, 그 권리 부담까지 반영해 가격을 다시 판단하는 데 있습니다.
