인천지방법원 2025타경513819. 미추홀구 관교동 신비마을아파트 111동 10층 1010호입니다. 현재 소유자는 윤용희이고, 2019.05.28 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.02.14 설정된 이혜숙의 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 차중권·김권호의 근저당권, 신용보증기금·오케이저축은행의 가압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 일반적인 “말소기준 이후 권리는 모두 끝”이라고만 보면 이 사건을 놓치게 됩니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 등기 자체가 2023.09.05로 말소기준 뒤이지만, 임대차계약일 2019.06.25, 확정일자 2019.06.26, 주민등록일자 2019.07.22, 점유개시일 2019.08.01로 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖추고 있습니다. 그래서 원칙적으로는 배당 부족분의 매수인 인수 여부를 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513819 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 관교동 511 신비마을아파트 111동 10층 1010호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 경원대로 689 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 10층 건물 내 10층 1010호 |
| 임차권 범위 | 제10층 제1010호 49.35㎡ 전부 |
| 사용승인 | 1994.03.18 |
| 소유자 | 윤용희 · 2019.05.28 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 118,795,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심 순서는 명확합니다. 한국토지주택공사의 확정일자 2019.06.26, 주민등록일자 2019.07.22, 점유개시일자 2019.08.01이 이혜숙 근저당의 2020.02.14보다 먼저입니다. 따라서 이 임차권은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 제시돼 있습니다. 2023.09.05 임차권등기 후에도 그 선행 대항요건이 권리분석의 핵심입니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 신고 1건, 실질 인수는 확약으로 0원
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 2019.07.22 / 2019.06.26 | 대항력 有 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 이 사건 자료에서 보증기관으로 표시된 신고입니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인과 중복해 보증금에 더해서는 안 됩니다. 제공된 임차권 신고 가운데 보증기관 신고를 제외한 실제 임차인은 0명입니다. 다만 등기상 임차권 자체는 110,000,000원으로 존재하므로 권리분석에서는 그 대항력과 배당 순위를 그대로 확인해야 합니다.
확약을 적용하지 않은 시나리오 원자료의 인수 계산값은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 368,000원, 2회 유찰 시 22,412,800원입니다. 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용하여 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이혜숙 | 150,000,000원 | 27,240,000원 |
| 3. 근저당 · 차중권 | 25,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김권호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 2,043,241,773원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 46,868,302원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 118,795,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 140,000,000원 가정에서는 집행비용 2,760,000원, 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원, 이혜숙 근저당 27,240,000원까지 배당되며 이후 채권은 미배당입니다. 채권자 총 청구액은 2,433,905,102원, 채권자 배당액은 27,240,000원, 미배당액은 2,406,665,102원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰되면 원래 계산상 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수 계산 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 140,000,000원 | 0원 | 2,406,665,102원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 112,000,000원 | 368,000원 | 2,433,905,102원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 89,600,000원 | 22,412,800원 | 2,433,905,102원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 유찰될수록 배당 부족분이 늘어 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 본 리포트의 실질 인수 판단은 각 회차의 원자료 계산액이 아니라 0원을 적용합니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰 가격을 볼 때도 원자료 인수액을 낙찰가에 단순 가산해 실질취득가로 판단하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 관교여자중학교 남측 인근. 아파트·다세대주택·연립주택·단독주택·학교시설·근린생활시설 및 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 경원대로 변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 10층 건물의 10층 1010호이며, 사용승인일은 1994.03.18입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 동측 경원대로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,761,000원/㎡. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 이 사건의 인수 0원 판단을 결정하는 핵심 자료입니다. 제출 범위와 조건이 을구 16번 임차권 전체에 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한국토지주택공사는 배당요구가 접수돼 있고 현재 회차 배당표에서는 보증금 110,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다.
- 보증기관 중복 집계 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 표시가 있으므로 실제 임차인과 별도로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 후순위 권리. 2022년 근저당 2건, 2023년·2025년 가압류, 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 감정가 140,000,000원이 시장보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 존재하지만, 확약이 인수 위험을 끊는다”
이 사건은 겉으로는 후순위 권리가 정리되는 일반적인 아파트 경매처럼 보이지만, 실제 핵심은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 110,000,000원 임차권입니다. 한국토지주택공사의 주민등록일자 2019.07.22와 확정일자 2019.06.26은 이혜숙 근저당 2020.02.14보다 빠르기 때문에 본래라면 배당 부족분의 인수 문제가 생길 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 140,000,000원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 시장 대비 유리한지는 별도 판단하지 않습니다. 권리의 핵심은 확약서 확인, 가격의 핵심은 시세 확인. 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
