인천지방법원 2025타경513908. 인천 서구 경서동 남궁빌리지 3층 302호, 전용 42.02㎡ 다세대주택입니다. 소유자 손재현이 2022년 3월 25일 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 주택도시보증공사의 가압류와 인천광역시 서구의 압류가 등기됐습니다. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했으며, 신청채권자의 청구금액은 102,863,013원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 후속 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 3월 4일의 전입·점유 이력을 가진 임차보증금 100,000,000원의 권리입니다. 임차권등기가 말소되더라도 선행 대항력에 기한 보증금 인수문제가 자동으로 사라진다고 볼 수는 없습니다. 확약 대상이 누구이며 어떤 권리를 소멸시키는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 대항력

2010년부터 설정됐던 옹진수산업협동조합, 익산신용협동조합, 중소기업은행의 근저당권은 모두 등기상 이미 말소된 권리입니다. 현재 매각에 영향을 주는 기준권리는 2023.09.19 가압류입니다. 주택도시보증공사 가압류 청구금액은 1,020,000,000원이지만, 이 금액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

이 물건에서 실제 임차인으로 표시되는 사람은 지주택 1명입니다. 한국토지주택공사는 지주택의 보증금에 대한 대위·승계 신고 주체이므로 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 100,000,000원을 지주택의 보증금과 중복 합산해서도 안 됩니다.

지주택의 독립적인 전입신고일, 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 지주택 본인의 대항력을 확정적으로 있음으로 판단할 수는 없습니다. 한국토지주택공사 등기에 기재된 선행 전입·점유 이력을 지주택의 모든 권리관계에 무조건 대입해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

현재 최저매각가격은 81,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 대항력 있는 보증금이 배당보다 클 때는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 증가합니다. 확약이 적용되지 않는 경우 총 취득부담은 보증금 규모 근처에서 사실상 고정되는 구조입니다.

위 실질취득액은 확약이 해당 선순위 임차권에 적용되지 않는 경우의 매각가와 예상 인수액 합계입니다. 확약 대상 권리의 실질 인수액은 0원이며, 해당 권리에 확약 효력이 확인된다면 그 인수액을 취득부담에서 제외해야 합니다. 지주택의 독립적 인수위험과 취득세·명도비용 등은 별도입니다.

④ 실거래 비교 — 오래된 거래 평균의 한계

남궁빌리지에서 확인되는 거래는 2022년 4건입니다. 거래 평균은 99,250,000원, 최신 기록은 2022년 9월 115,000,000원입니다. 다만 최신 거래는 전용 39.66㎡로 대상 물건 42.02㎡와 면적이 다릅니다. 2026년 매각가격을 판단하기에는 거래 시점이 오래돼 현재 시세의 직접적인 증거로 보기는 어렵습니다.

최저가 81,900,000원만 거래 평균과 비교하면 82.5%입니다. 다만 이것은 확약이 정상적으로 적용되고 별도 인수 부담이 해소됐을 때에만 검토할 수 있는 단순 가격비율입니다.

확약이 등기상 한국토지주택공사 권리에 적용되지 않으면 실질취득액은 101,874,200원으로, 과거 4건 거래 평균의 102.6%입니다. 즉, 그 경우에는 과거 평균보다 오히려 높습니다. 더구나 확인되는 거래가 모두 2022년에 머물러 현재 가격 하락·상승 여부를 확인할 만한 최신 거래 근거도 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)

예상 배당에서는 집행비용 1,874,200원을 먼저 공제하고, 나머지 80,025,800원을 임차보증금에 배당합니다. 따라서 100,000,000원 − 80,025,800원 = 19,974,200원이 보증금 미배당액으로 남습니다. 이는 대항력 인수가 발생하는 경우의 룰상 인수금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 경서초등학교 동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 정방형·평지로 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 310.4㎡이며 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
• 건축물 관련. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있고, 감정평가서상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모이고 확인되는 실거래가 2022년 4건에 그쳐, 대규모 공동주택보다 매수·매도 가격 검증이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원본에서 대상 권리, 등기 순위, 임차권자, 말소 조건과 이행 범위를 확인해야 합니다.
• 을구 순위 불일치 해소. 매각물건명세서의 을구 4번 임차권과 등기상 을구 7번 한국토지주택공사 임차권의 관계를 법원 원본에서 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 지주택의 전입신고일·점유관계·확정일자·보증금 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상입니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사는 승계 주체이므로 지주택과 별도의 보증금 100,000,000원을 더하지 않습니다. 다만 독립적인 권리 존재 여부는 확인해야 합니다.
• 배당 및 인수액 재확인. 현재 예상 미배당액은 19,974,200원입니다. 확약이 해당 권리에 적용되지 않으면 낙찰가와 합산해 실질취득액을 판단해야 합니다.
• 압류·당해세 점검. 인천광역시 서구 압류가 존재합니다. 실제 세금의 종류와 법정기일에 따라 배당 순위 및 금액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 확인되는 거래가 모두 2022년이므로, 매각기일 전 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 현재 거래·매물 호가·임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
• 점유·명도·관리비. 현장 점유자를 확인하고 인도 가능성, 명도비용 및 공용부분 관리비 체납을 조사해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 확약서 원본을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서가 있다는 것과 모든 인수가 사라졌다는 것은 다르다”

남궁빌리지 302호는 최저가만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기된 보증금은 100,000,000원이고, 현재 회차의 룰상 미배당액은 19,974,200원입니다. 확약이 해당 임차권에 적용되지 않으면 실질취득액은 101,874,200원으로 올라가 2022년 거래 평균 99,250,000원을 넘습니다.

매각물건명세서에 제출된 말소동의 확약서는 중요한 위험 해소 요소입니다. 확약 대상 권리의 실질 인수액은 0원으로 취급하지만, 명세서상 을구 4번과 등기상 을구 7번의 불일치를 해소하지 않은 채 모든 임차권 인수가 소멸했다고 판단하는 것은 위험합니다. 실제 임차인 지주택의 대항력·보증금도 여전히 미상입니다.

더욱이 현재 가격의 비교 근거는 2022년 실거래에 머물러 있습니다. 거래량이 제한적인 12세대 다세대주택이라는 점까지 고려하면 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 확약의 적용 대상과 실제 임차인의 인수관계를 확정한 뒤 현재 시세를 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.