인천지방법원 2025타경513908. 인천 서구 경서동 남궁빌리지 3층 302호, 전용 42.02㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 손재현으로, 2022년 2월 4일 매매를 원인으로 2022년 3월 25일 소유권을 이전받았고 거래가액은 100,000,000원입니다. 이번 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류이며 청구금액은 1,020,000,000원입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 2024년 4월 9일 한국토지주택공사 명의로 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 전입 2022년 3월 4일·확정일자 2022년 1월 26일로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 신고는 실제 임차인 지주택의 보증금에 대한 대위·승계이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 지주택의 전입일·보증금은 확인되지 않아 확약 밖 위험을 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513908 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 750-8 남궁빌리지 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.02㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 102,863,013원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 확약 임차권과 미상 임차인을 분리해서 본다
말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사 가압류입니다. 2025년 5월 12일 인천광역시 서구 압류와 2025년 11월 13일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 4월 9일 등기된 한국토지주택공사 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그 기초가 되는 전입일 2022년 3월 4일이 말소기준보다 빠르므로 원래는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.
| 신고인 | 관계 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 대위·승계 지주택 보증금 승계 신고 | 100,000,000원 | 2022.03.04 / 2022.01.26 | 대항력 있음 우선변제 승계 확약 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건 117,000,000원은 최근 평균의 117.9%
남궁빌리지의 실거래 표본은 4건입니다. 전용 42.02㎡와 39.66㎡ 거래가 포함되어 있고, 평균 거래금액은 99,250,000원, 최신 거래는 2022년 9월 115,000,000원입니다. 신건 최저매각가 117,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 117.9%로, 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 39.66㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 42.02㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 42.02㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 42.02㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 99,250,000원 |
실거래 범위는 82,000,000원~115,000,000원이고, 신건 최저가 117,000,000원은 이 표본의 최고 거래가 115,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원이므로 현재 실질취득액은 117,000,000원이며, 역시 최근 12개월 평균의 117.9%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 대위·승계 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 14,562,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 102,863,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 한국토지주택공사 100,000,000원은 실제 임차인 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 채권자 총 청구액은 1,122,863,013원, 채권자 배당액은 14,562,000원, 미배당액은 1,108,301,013원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 동측에 위치하며, 주변은 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며, 위생설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 310.4㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 남궁빌리지는 12세대, 2010.12.08 준공입니다. 확인된 실거래는 4건이며 거래금액은 82,000,000원~115,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 1명 확인. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 보증금과 전입일을 확인해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 말소동의 확약은 해당 임차권 인수를 실질 0원으로 만드는 핵심 자료입니다. 적용 대상과 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 100,000,000원과 지주택을 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 117,000,000원은 최근12개월 평균 99,250,000원의 117.9%이며 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 후에도 미상 권리 우선. 1회 유찰가는 93,600,000원, 2회 유찰가는 74,880,000원이지만 가격 하락과 지주택의 미상 권리는 별개의 문제입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 한국토지주택공사 대위·승계 보증금 100,000,000원이 우선 배당되고 주택도시보증공사에는 14,562,000원이 배당됩니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만으로 안전형이라 단정하기 어렵다
이 사건의 표면만 보면 현재 매수인 인수액은 0원이고, 대항력 임차권에도 말소동의 확약서가 있어 핵심 인수권리는 정리되는 방향입니다. 그러나 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 지주택 보증금의 대위·승계 신고이며, 실제 임차인 지주택의 전입일과 보증금은 미상입니다. 확약이 있는 임차권은 실질 0원으로 보되, 확약 밖 미상 임차인 위험은 남겨 두어야 합니다.
가격도 보수적으로 볼 이유가 분명합니다. 신건 최저가 117,000,000원은 최근12개월 평균 99,250,000원의 117.9%이고, 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 “확약의 적용범위를 확인하고, 실제 임차인 지주택의 미상 권리를 해소한 뒤 가격을 판단하는 것”입니다.
