인천지방법원 2025타경513965. 인천 미추홀구 도화동 유진하이츠 1동 301호, 전용 39.04㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 유지성이며, 2021.08.26 거래가 89,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사의 강제경매로, 청구금액은 94,876,053원입니다. 등기상 국세·지방세 압류와 주택도시보증공사의 거액 가압류가 얽혀 있지만, 매수인 관점의 핵심은 대항력 있는 임차권, 확약서, 그리고 실제 임차인의 별도 권리입니다.
등기된 한국토지주택공사 임차권에는 전입 2021.03.24, 확정일자 2021.03.02, 보증금 89,000,000원이 기재돼 있습니다. 전입일이 2022.06.03 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다. 그러나 한국토지주택공사는 보증금 권리를 대위·승계한 중복 신고 주체로, 실제 임차인 지주택과 별개 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 634-117 유진하이츠 1동 3층 301호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로176번길 38-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.04㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 건물 개요 | 유진하이츠 · 11세대 · 2003.11.18 준공 |
| 소유자 | 유지성 (2021.08.26 소유권이전 · 거래가 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,876,053원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.03 국 압류 (남동세무서장) |
| 임차관계 | 실제 임차인 지주택 1명 · 한국토지주택공사 보증금 승계 중복 신고 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 시작된 임차관계
말소기준은 2022.06.03 국 압류입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 미추홀구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 안산세무서장 압류 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 여부는 별도로 검토해야 합니다.
중요한 예외는 을구 9번 임차권등기입니다. 임차권등기 접수는 2023.04.20로 말소기준권리보다 늦지만, 전입신고와 점유개시는 2021.03.24로 먼저입니다. 따라서 단순히 등기일이 늦다는 이유로 대항력을 부정하거나, 매각으로 모든 보증금 부담이 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인을 구별
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증금 승계 중복신고 |
전입 2021.03.24 확정 2021.03.02 배당요구 2023.04.20 |
89,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
대위·승계 을구 9번 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
|
지주택 실제 임차인 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 여부 미상 별도 권리 확인 필요 |
한국토지주택공사의 89,000,000원은 지주택 보증금 권리의 대위·승계 신고로 분류됩니다. 동일 보증금을 두 번 합산하지 않으며, 실제 임차인 수는 1명입니다. 다만 지주택의 별도 보증금 및 권리관계는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가와 실질취득의 차이
유진하이츠의 전용 39.04㎡ 실거래는 확인된 표본이 적습니다. 실거래 평균은 89,000,000원이고, 최저매각가 76,300,000원은 그 85.7%입니다. 다만 가장 최근에 확인되는 거래도 2023.06이므로 이 가격을 현재 시세로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 39.04㎡ | 2층 | 89,000,000원 |
| 2021.08 | 39.04㎡ | 3층 | 89,000,000원 |
| 평균 | 39.04㎡ | 2건 | 89,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 89,000,000원(1건)이며 가격 추세 지표는 0.0%입니다. 그러나 확인되는 거래시점은 2023.06과 2021.08에 머물러 있어, 해당 평균의 실제 집계 기간과 최신성을 반드시 재확인해야 합니다. 거래 표본만으로 최근 시장의 상승·하락 방향을 확정하기는 어렵습니다.
확약 적용 계산: 한국토지주택공사 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 이 임차권에 한정하면 취득금액은 낙찰가 76,300,000원입니다. 하지만 지주택의 별도 미상 인수액과 기타 취득비용은 포함되지 않았습니다.
더 중요한 점은 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락을 의미하지 않는다는 것입니다. 대항력 있는 보증금 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져, 확약이 없는 경우 실질취득 총액은 보증금 89,000,000원 부근에서 유지됩니다. 확약의 효력과 적용 범위를 확인하지 않은 상태에서 추가 유찰을 가격 이익으로 계산하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,773,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 89,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 94,876,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,773,400원과 임차보증금 배당 74,526,600원으로 매각대금이 소진되는 추정입니다. 임차보증금 미배당액은 14,473,400원입니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 이 물건의 단독 실거래가나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 매각 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 76,300,000원 | 14,473,400원 | 90,773,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 53,410,000원 | 36,951,380원 | 90,361,380원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,387,000원 | 52,685,966원 | 90,072,966원 |
룰상 실질취득 = 최저매각가 + 보증금 미배당 인수액. 각 회차의 인수액은 제시된 배당 시나리오 기준이며, 확약에 따른 실질 인수 0원은 반영하지 않은 비교입니다. 확약 대상 외 실제 임차인의 미상 보증금과 취득 부대비용은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동, 지하철 1호선 제물포역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 제물포역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호로, 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다. 공부상 이용상태는 다세대주택이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접합니다. 차량 진출입과 주차 편의는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 11세대 규모의 소규모 다세대주택이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최근 거래시점이 2023.06에 머물러 있어 매도 시 가격과 거래 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본과 효력 확인. 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권등기의 말소와 해당 보증금 인수 해소에 어떤 범위로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택의 별도 권리 조사. 전입일·확정일자·보증금·점유 현황·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력을 단정하지 말고 인수 가능성을 별도 검토해야 합니다.
- 승계 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 89,000,000원은 지주택 보증금 권리의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 동일 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 남동세무서장·미추홀구·안산세무서장의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따라 실제 배당 및 미배당 금액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 응찰. 확약 전 룰상 인수까지 합친 현재 회차 총액은 90,773,400원입니다. 확약 적용 인수가 0원이더라도 미상 임차인 위험까지 제외된 것은 아닙니다.
- 최신 실거래와 환금성 재점검. 2023.06 거래가 89,000,000원 이후의 실제 매매·임대차 시장과 소규모 다세대주택의 매도 가능성을 재확인해야 합니다.
- 현장·관리비·점유 확인. 실제 점유자, 주택 내부 상태, 미납 관리비, 명도 가능성과 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서·실거래 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 끝나는 권리와 끝나지 않은 위험”
이 물건은 단순히 감정가 109,000,000원에서 최저가가 76,300,000원으로 내려왔다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권을 확약 없이 계산하면 명목 인수액 14,473,400원이 발생하고, 실질취득은 90,773,400원으로 실거래 평균 89,000,000원을 웃돕니다. 추가 유찰에서도 인수액이 증가해 총액은 보증금 수준 근처에 머뭅니다.
다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 확약은 해당 임차권에 한정되며, 실제 임차인 지주택의 대항력·보증금이 미상인 문제는 남아 있습니다. 게다가 11세대 소규모 다세대주택으로 시세 표본이 오래됐고 거래가 적어, 85.7%라는 최저가 대비 시세 지표를 곧바로 안전한 할인율로 해석하기 어렵습니다.
결론은 권리 미확정·가격 판단 보류입니다. 확약으로 주된 보증금 인수가 해소되는 점은 긍정적이지만, 별도 임차인의 권리가 확인되기 전에는 전체 매수인 부담과 최종 실질취득을 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약의 적용 범위, 실제 임차인의 권리, 그리고 현재 시장에서 실현 가능한 가격입니다.
