인천지방법원 2025타경513965. 인천 미추홀구 도화동 유진하이츠 1동 3층 301호, 전용 39.04㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 3층이고, 유진하이츠는 11세대, 2003.11.18. 사용승인된 물건입니다. 현재 소유자는 유지성으로 2021.08.26. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 89,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구액은 94,876,053원입니다.
권리구조는 겉으로만 보면 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의의 을구 9번 주택임차권은 전입 2021.03.24., 확정일자 2021.03.02., 보증금 89,000,000원으로 등기돼 있습니다. 다만 이 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 관계의 보증기관으로 분류돼 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 634-117 유진하이츠 1동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.04㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 유지성 (2021.08.26. 소유권이전 · 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,876,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.06.03. 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 미추홀구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국의 추가 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국토지주택공사 임차권의 전입일은 2021.03.24.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.03.02.입니다. 따라서 등기된 89,000,000원 임차보증금은 대항력·우선변제권을 갖춘 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·승계관계 — 실제 임차인 1명
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관·승계 | 한국토지주택공사 | 89,000,000원 | 2021.03.24 / 2021.03.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 확약 적용 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사의 89,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있어 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 기준보다 22.5% 높다
유진하이츠 전용 39.04㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2023.06. 2층 89,000,000원, 2021.08. 3층 89,000,000원으로 두 거래가 동일합니다. 전체 평균도 89,000,000원이고, 최신 거래도 89,000,000원이며, 최근 기준 평균 역시 89,000,000원으로 집계돼 있습니다. 최근·과거 가격 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 39.04㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2021.08 | 39.04㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 비교 기준 | 39.04㎡ | — | 89,000,000원 |
신건 최저가 109,000,000원은 89,000,000원의 122.5%입니다. 확인된 실질취득액도 확약 적용 권리 기준으로는 109,000,000원이므로 가격 비교 기준은 달라지지 않습니다. 즉 현재 회차는 최근 비교 시세보다 20,000,000원 높은 가격이며, 전체 평균 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 여지가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,326,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 89,000,000원 | 89,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 17,674,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 94,876,053원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 109,000,000원 가정에서는 집행비용 2,326,000원과 한국토지주택공사 임차보증금 89,000,000원을 배당한 뒤 주택도시보증공사에 17,674,000원이 배당되고 전액 소진됩니다. 서울보증보험 청구액 94,876,053원은 이 가정에서 배당이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 밖 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 109,000,000원 | 0원 | LH 임차권 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 87,200,000원 | 3,769,600원 | LH 임차권 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 69,760,000원 | 20,895,680원 | LH 임차권 실질 0원* |
* 1·2회 유찰 시 표의 3,769,600원·20,895,680원은 배당 시뮬레이션상 을구 9번 임차권의 미배당 인수액입니다. 그러나 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권 자체의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 전입일·보증금이 미상인 실제 임차인 지주택의 별도 위험까지 없애는 것으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 이용상황은 다세대주택이며, 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 지하철 1호선 제물포역 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 제물포역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남측에 걸쳐 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,429,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 유진하이츠는 11세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 가격 검증 시 표본 부족을 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 임차인 지주택 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 을구 9번 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 지주택 보증금의 대위·승계 관계이므로 89,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 최저가 109,000,000원은 최신 거래·비교 기준 89,000,000원의 122.5%입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자와 임대차관계가 누구인지 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 가격과 미상 임차인이 더 크다”
이 물건의 을구 9번 임차권은 대항력 있는 89,000,000원 보증금으로 보이지만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권 자체의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 점만 보면 큰 권리부담 하나가 해소된 셈입니다.
하지만 결론을 뒤집는 요소가 두 가지입니다. 첫째, 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 관계이고, 별도의 실제 임차인 지주택 1명은 전입일·보증금이 미상입니다. 확약 밖 임차인 위험이 남아 있으므로 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 둘째, 확인된 실질취득 109,000,000원은 최신 거래와 최근 비교 기준 89,000,000원의 122.5%로 이미 시세 이상입니다.
11세대 다세대주택에 확인된 동일면적 거래가 2건뿐인 점까지 겹칩니다. 확약은 긍정적이지만, 현재 회차 가격은 비싸고 임차인 확인도 미완료입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 사건이며, 권리와 시세 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
