인천지방법원 2025타경514010. 인천 미추홀구 주안동의 주안제이타워2차지식산업센터 9층 904호입니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 외형적으로는 감정가에서 30% 낮아진 가격이지만, 이 물건은 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2023.08.28 설정된 농협은행의 을구 3번 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 2019.12.11 전입신고가 기재된 임차인이 말소기준보다 먼저 등장합니다. 이 임차인의 보증금 10,000,000원은 예상배당표상 매수인 인수액으로 처리되어 있습니다. 별도로 주거 용도로 기재된 점유 관계도 있어 인수액을 이 금액으로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 9층 904호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 방축로 312 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 표기 · 지식산업센터 내 집합건물 · 건축물대장상 공장 · 지하 1층, 지상 14층 중 9층 904호 |
| 건물 구조 | 기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조), 콘크리트 평지붕 · 사용승인 2019.01.28 |
| 소유자 | 이정록 (2019.07.29 소유권이전, 거래가액 219,871,000원) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 209,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 218,649,557원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28 농협은행 근저당권 (을구 3번, 채권최고액 206,640,000원) |
| 확인된 인수액 | 10,000,000원 · 추가 점유 관련 보증금 미상 |
| 특이사항 | 내부 일부 복층 설치 · 주거 용도 점유 기재 · 공부상 공장 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별개
권리분석의 중심은 2023.08.28 농협은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 농협은행의 을구 4번 근저당권과 이후 설정된 동아유리무역 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 관련 가처분은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 2023.08.28 말소되었습니다.
② 임차인·점유 관계 — 가격보다 먼저 확인할 부분
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스카이포유, 이정록 | 9층 904호 중 일부 | 2019.12.11 | 10,000,000원 | 대항력 有 기재 우선변제 확인 안 됨 승계 아님 |
| 회사 (명칭 불명확) | 주거 용도 기재 · 범위 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
임차·점유 관계는 2건 기재되어 있으나, 두 기재가 각각 독립된 임차관계인지 또는 동일 점유의 중복 기재인지 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 건은 없습니다.
특히 건축물대장상 공장인 물건에 주거 용도 점유가 기재되어 있다는 점은 별도의 확인 사항입니다. 점유의 실제 형태와 임대차 성격, 법정 대항력 성립요건, 건축물 용도와의 적합성은 서로 구분해 판단해야 합니다. 내부 일부에 설치된 복층 역시 적법성·사용 가능 범위를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보자
감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 209,300,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 수치만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있지만, 선순위 임차보증금 10,000,000원을 합치면 확인된 부담 기준 실질취득액은 219,300,000원입니다.
중요한 점은 감정가가 곧 현재 거래 가능한 시세는 아니라는 사실입니다. 지식산업센터 내 공장 용도 물건은 실제 사용 가능성과 점유 상태, 수요 및 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 현재 최저가 또는 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판정할 충분한 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 확인 인수액 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 209,300,000원 | 10,000,000원 | 219,300,000원+ |
| 2회 유찰 시 (49%) | 146,510,000원 | 10,000,000원 | 156,510,000원+ |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 102,557,000원 | 10,000,000원 | 112,557,000원+ |
각 시나리오의 실질취득은 해당 최저매각가로 낙찰되고 현재 확인된 임차보증금 10,000,000원을 전액 인수한다고 가정한 금액입니다. 보증금 미상 점유 관련 추가 인수액, 취득세, 명도비, 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 후속 회차는 실제 유찰 및 매각조건 변경 여부에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,730,200원 |
| 임차인 보증금 · 매수인 인수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 3번 · 농협은행 근저당 | 206,640,000원 | 205,569,800원 |
| 2. 을구 4번 · 농협은행 근저당 | 45,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 · 동아유리무역 근저당 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 · 신용보증기금 가압류 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,730,200원을 제외한 205,569,800원이 농협은행 을구 3번 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권 및 가압류에는 배당할 재원이 남지 않습니다. 채권자 총 청구액 1,042,240,000원 중 예상배당액은 205,569,800원, 총 미배당액은 836,670,200원입니다.
여기서 가장 주의할 부분은 후순위 채권의 미배당과 임차보증금 인수를 구별하는 것입니다. 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되지만, 선순위 임차인의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 반영됩니다.
배당액은 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 계산한 예상치입니다. 실제 채권 잔액, 배당요구, 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 인수액은 매각대금 배분에 포함되지 않는 별도 부담입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안국가산단역 서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.01.28 사용승인된 지하 1층·지상 14층 건물의 9층 904호입니다. 위생·상하수도·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 공부상 용도. 건축물대장상 공장입니다. 물건을 단순한 일반 근린상가나 아파트처럼 평가해서는 안 되며, 지식산업센터 입주 및 사용 관련 조건을 검토해야 합니다.
- 내부 복층. 내부 일부에 복층이 설치되어 있습니다. 설치 사실만으로 위반건축물이라고 단정할 수는 없으나, 허가·신고 여부와 사용면적, 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,393,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터 내 공장 용도 물건으로 실제 사용 가능한 업종과 입주 수요에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 주식회사 스카이포유, 이정록으로 기재된 임차관계의 실제 계약당사자, 전입·점유 상황과 대항력 성립요건을 확인하세요. 예상 인수보증금은 10,000,000원입니다.
- 미상 점유 조사. '회사'로 기재된 주거 점유가 기존 임차인과 같은 관계인지, 별도의 임대차인지 확인하세요. 보증금·전입일·점유 범위가 확인되기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준 입찰가 검토. 현재 최저가 209,300,000원에 확인된 인수 10,000,000원을 합산한 219,300,000원 이상을 기준으로 판단하세요. 추가 부담은 별도입니다.
- 공장 용도 확인. 지식산업센터 입주 가능 업종, 산업단지 관련 제한과 실제 사용목적의 적합성을 확인하세요.
- 복층 점검. 내부 복층 설치의 허가·신고 여부, 사용 가능 면적, 안전 및 원상복구 필요성을 확인하세요.
- 명도·관리비 조사. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고 명도 소요 및 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 용도 지식산업센터의 실제 거래가격과 공실·임대 여건을 대조하세요.
- 배당·등기 원본 대조. 농협은행 근저당권, 동아유리무역 근저당권에 대한 가처분, 신용보증기금 가압류 및 임차관계를 매각물건명세서·등기부·현황조사 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “30% 유찰 할인보다 인수 위험 확인이 먼저”
이 사건의 핵심은 감정가 299,000,000원짜리 물건을 209,300,000원에 살 수 있다는 숫자가 아닙니다. 확인된 선순위 임차보증금만 반영해도 현재 실질취득액은 219,300,000원이고, 보증금과 대항력이 미상인 점유 관계가 추가로 남아 있습니다.
농협은행 및 후순위 담보·가압류 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 등기상 소멸과 임차인 인수 위험은 전혀 다른 문제입니다. 더구나 건축물대장상 공장인 지식산업센터 물건으로, 주거 점유 기재와 내부 복층 설치라는 이용상 확인사항도 있습니다.
결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%가 되었더라도 실질취득액이 시장가치보다 낮다고 판정할 근거는 충분하지 않습니다. 후속 유찰로 가격이 내려가더라도 미상 점유와 공장 용도 관련 위험은 그대로 남을 수 있습니다. 선순위 임차보증금, 추가 점유 관계, 용도 적합성을 확인한 뒤에야 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
