인천지방법원 2025타경514010. 주안제이타워2차지식산업센터 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건축물대장 용도는 공장입니다. 감정가는 299,000,000원이며 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 299,000,000원입니다. 소유자는 이정록이고, 등기부상 2019년 7월 29일 거래가액 219,871,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 경매로 사라지는 권리의 범위는 비교적 명확합니다. 2023년 8월 28일 농협은행 근저당 206,640,000원이 말소기준이고, 같은 날 설정된 추가 농협은행 근저당 45,600,000원, 2025년 동아유리무역 근저당 350,000,000원, 신용보증기금 가압류와 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유와 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 용도 공장 · 9층 904호 |
| 소유자 | 이정록 (2019.07.29 소유권이전 · 거래가액 219,871,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 218,649,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 남는다
2019년 우리은행 근저당은 2023년 8월 28일 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당 206,640,000원입니다. 이후 등기된 농협은행 추가 근저당, 동아유리무역 근저당, 신용보증기금 가압류·가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 스카이포유, 이정록 | 9층 904호 중 일부 | 10,000,000원 | 2019.12.11 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
두 번째 점유자는 명세서상 ‘회사’, 용도는 주거로 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있다고 단정할 수는 없고, 반대로 없다고 처리할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보아 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인해야 합니다. 현재 계산된 10,000,000원 외에 추가 인수 위험이 확정되지 않았다는 점이 이 물건의 핵심 변수입니다.
③ 실질취득 — 신건은 2.99억이 아니라 3.09억
현재 회차에서 매각가를 최저가 299,000,000원으로 가정하면, 확인된 대항력 임차보증금 10,000,000원을 별도로 떠안습니다. 따라서 매수인의 확인된 실질취득액은 309,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 299,000,000원 | 10,000,000원 | 309,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 239,200,000원 | 10,000,000원 | 249,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 191,360,000원 | 10,000,000원 | 201,360,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 인수 · 주식회사 스카이포유, 이정록 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 206,640,000원 | 206,640,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사동아유리무역 | 350,000,000원 | 41,774,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 440,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,042,240,000원 중 예상 배당액은 294,014,000원, 미배당액은 748,226,000원입니다. 대항력 임차보증금 10,000,000원은 배당재원에서 나가는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
⑤ 건물·입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안국가산단역 서측 인근으로, 주변에 지식산업센터·공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 14층 건물 중 9층 904호이며, 건축물대장 사용승인일은 2019.01.28입니다.
- 용도. 사건상 근린시설이지만 건축물대장상 용도는 공장입니다.
- 내부. 본건 내부 일부에 복층이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등에 해당하며 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 신건 최저가 299,000,000원만 보지 말고, 확인된 임차보증금 인수를 더한 309,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘회사’ 점유자의 전입일·보증금·점유범위를 명세서 원본과 현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 명도. 주식회사 스카이포유, 이정록의 보증금 10,000,000원 인수와 점유 이전 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 복층 현황. 내부 일부 복층 설치 상태를 현장 확인하고 이용상 제약 여부를 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 건축물대장상 공장이라는 점을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 점유는 따로 본다”
이 물건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2023년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸합니다. 하지만 경매 권리분석의 결론은 등기만으로 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입의 임차인이 있고 보증금 10,000,000원을 매수인이 떠안는 것으로 계산되며, 별도 ‘회사’ 점유자의 전입과 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 299,000,000원은 실제 부담의 출발점일 뿐이고, 확인된 비용 기준으로는 309,000,000원을 투입하게 됩니다. 여기에 미상 점유관계가 정리되지 않은 상태이므로 권리가 깨끗하다고 평가하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차 리스크는 잔존. 입찰 전 확인해야 할 것은 가격보다 먼저 점유관계의 확정입니다.
