인천지방법원 2025타경514017. 인천 부평구 부평동 장원빌라 4층 402호, 전용 50.04㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정용철은 2019년 8월 30일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 및 각종 채무와 관련된 압류가 이어졌고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 128,968,767원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건에서 중요한 것은 낙찰가보다 임차권의 존속 여부와 실제 점유자의 권리입니다. 2020년 1월 29일 국의 압류가 말소기준권리로 분류되어 있지만, 한국토지주택공사의 임차권등기에 기재된 전입일은 2019년 8월 27일로 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기 소멸 원칙만으로 임차권의 인수 위험이 사라진다고 판단할 수 없습니다.

매각물건명세서에는 을구 9번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되면서도 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약의 유효한 적용 범위에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 보되, 확약 밖에 있는 실제 임차인의 권리는 따로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계

현재 소유자 정용철의 소유권이전 이후 확인되는 주요 권리는 국·지방자치단체 등의 압류 6건, 주택임차권등기, 강제경매개시결정입니다. 과거 설정된 국민은행 및 농협은행 근저당권은 이미 말소된 이력으로, 현재 인수할 근저당권으로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 중복신고와 확약을 구분

이 물건은 임차인 신고가 중복된 구조입니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관계로 신고된 기관이며, 별도 독립 임차인으로 보증금을 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 구분되는 사람은 지주택 1명입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 단순한 보증금 합산이 아니라, 확약의 대상과 효력, 승계 전후 임차인의 동일한 보증금 관계, 실제 임차인의 대항력 존속 여부를 명확히 확인하는 것입니다. 이를 확인하기 전에는 매수인의 전체 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인만으로는 저렴하다고 할 수 없다

감정가는 129,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저가는 90,300,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준이어서 표면상 할인 폭이 크게 보입니다.

그러나 인근 동일 유형 다세대주택의 최근 실거래 가격이 확인되지 않았으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 이 물건은 대항력 임차권과 승계신고가 얽혀 있어 최저가와 실질취득액을 구분해야 합니다.

각 회차의 최저가와 부족분은 제시된 경매 시나리오의 추정치입니다. 확약 전 추정 인수액은 을구 9번 임차권의 미배당 보증금 산정치이며, 확약 유효 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 별도 실제 임차인에 관한 추가 인수액은 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)

다음은 매각대금 90,300,000원을 가정한 확약 효력 및 세금 우선배당 재산정 전의 배당 추정치입니다. 확약에 따른 실제 권리소멸 여부와 최종 배당순위를 확정한 표가 아니라는 점에 유의해야 합니다.

위 추정배당에 따르면 한국토지주택공사 보증금 부족분은 31,725,400원, 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 미배당 청구액은 128,968,767원입니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약이 제출되어 있으므로 31,725,400원을 곧바로 최종 매수인 인수액으로 적용해서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 부평구 부평동 백운역(1호선) 북동측 인근에 위치합니다. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 백운역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2002.05.30 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본적인 위생·급배수·개별난방 설비가 있습니다. 폐문 부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 도로. 북동측과 서측에 폭 약 5m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.
• 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택이므로 동일 단지 아파트처럼 대표 시세를 단순 적용하기 어렵습니다. 동일 생활권의 유사 면적·준공연도·층수별 거래를 비교하고, 내부 상태에 따른 수리비를 반영해야 합니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황과 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 9번 임차권등기의 말소에 유효하게 적용되는지, 말소 조건과 낙찰 후 처리 절차를 확인하세요.
• 실제 임차인 1명 확인. 지주택의 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력이 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 대위·승계 신고 관계에 있는 금액입니다. 실제 임차인의 동일 보증금과 중복 계산하지 말고, 승계 범위 및 잔존 권리를 대조하세요.
• 가격 착시 주의. 1회 유찰로 감정가 대비 70%가 되었더라도 실거래 시세와 비교하기 전에는 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 추가 유찰만으로 실질취득 부담이 반드시 줄어드는 것도 아닙니다.
• 체납·압류 검토. 압류 6건에 관한 체납 내역, 당해세 해당 여부, 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 공매 이력 대조. 한국자산관리공사 공매공고 관련 절차의 종결 여부와 현재 진행 상태를 확인하세요.
• 점유·명도. 실제 점유자를 확인하고 인도 협의, 인도명령 가능 여부 및 명도 비용을 검토하세요. 확약서가 있다고 해서 모든 점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 내부·관리비. 폐문 부재로 확인되지 않은 내부 상태와 공용부분 관리비 체납 여부를 직접 조사하세요.
• 입찰 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 서류를 최종 대조하세요.

맺으며 — “최저가 9,030만원보다 중요한 것은 확약의 범위”

이 물건은 감정가 129,000,000원 대비 최저가 90,300,000원으로 한 차례 유찰된 다세대주택입니다. 숫자만 보면 접근하기 쉬운 가격처럼 보이지만, 등기된 보증금 120,000,000원의 대항력 임차권이 권리분석의 핵심입니다.

서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 을구 9번 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 그 효력과 실제 말소 처리 가능성을 확인해야 하며, 확약 밖 실제 임차인 지주택의 권리가 미상인 이상 전체 매수인 부담을 0원이라고 단정할 수 없습니다. 보증기관 승계신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않는 것도 중요합니다.

여기에 압류 6건, 공매공고 이력, 내부 미확인, 다세대주택의 개별 시세 불확실성까지 더하면 단순한 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 핵심은 확약서의 실효성, 실제 임차인의 대항력, 조세채권의 배당순위를 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산하는 것입니다.

종합 판단은 C등급(43점), 권리 추가 확인 후 접근입니다. 등기 임차권의 확약은 긍정적 요소지만, 별도 미상 임차인과 다수 압류가 남아 있어 보수적인 평가가 필요합니다. 현재로서는 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 확약 대상 권리는 해소 가능, 전체 인수 위험은 미확정. 이 구분이 이번 경매의 승부처입니다.