🏷 129,000,000원 🧾 확약분 인수 0원 🏠 실제 임차인 1명 ⚠️ 압류 6건

인천지방법원 2025타경514017. 부평동 장원빌라 제4층 제402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정용철이며 2019.08.30 매매로 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 국민은행·농협은행 근저당은 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2020.01.29 광주세무서장 관련 압류입니다. 이 압류 이후 국·인천광역시·광주광역시·국민건강보험공단 등의 압류와 2025.11.18 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어집니다.

이 사건에서 단순히 “말소기준 이후 등기는 모두 없어진다”고만 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2021.08.11에 등기됐지만, 그 기초가 된 전입신고는 2019.08.27, 점유개시는 2019.08.29, 확정일자는 2019.08.08입니다. 즉 전입은 2020.01.29 말소기준보다 빠르므로 대항력 판단 대상입니다. 다만 명세서에는 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 그 임차권 자체의 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 떠안는 것으로 보지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2020.01.29 압류

말소기준권리는 2020.01.29 갑구 13번 압류입니다. 그 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권등기는 등기일 자체는 말소기준 뒤지만, 전입신고가 2019.08.27로 기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차권으로 분류되어 있습니다. 다만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출됐으므로 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

② 임차인 분석 — 확약 밖 ‘지주택’은 미상

③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

현재 회차 배당모형에서는 집행비용 2,606,000원과 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 6,394,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 122,574,767원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 반영을 분리

1회·2회 유찰 시 표시된 19,044,800원·39,326,080원은 제공된 배당 시나리오상 미배당 보증금에 따른 룰상 인수값입니다. 그러나 말소동의 확약이 제출된 한국토지주택공사 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약은 별도 실제 임차인 지주택의 미상 권리까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.

⑤ 압류·공매 리스크

• 말소기준. 2020.01.29 광주세무서장 관련 압류가 기준권리이며 그 뒤의 등기상 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 압류 6건. 국·인천광역시·광주광역시·국민건강보험공단 관련 압류가 등기되어 있습니다. 당해세 해당 시 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 공매공고. 2021.09.13 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 경매와 공매 진행상태를 서로 대조해야 합니다.
• 신청채권자 미배당. 현재 회차 가정에서도 서울보증보험 주식회사 청구액 128,968,767원 중 122,574,767원이 미배당으로 남는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백운역(1호선) 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 백운역(1호선)이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2002.05.30입니다.
• 도로. 북동측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26 지정 토지거래계약 허가구역으로, 외국인 등 주택용도 취득 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 을구 9번 임차권 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 지주택. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력을 없다고 단정하지 말고 주민등록·점유·계약관계를 대조해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 이중으로 더하지 않습니다.
• 세금 압류. 압류 6건의 체납세목과 당해세 여부를 확인해 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 2021.09.13 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재되어 있어 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 129,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 입찰 전 동일·인근 다세대 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 미상 임차인은 별개다”

이 사건의 핵심은 두 임차인 표기를 하나로 뭉뚱그리지 않는 데 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 주체라 실제 임차인 수에는 포함하지 않고, 그 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

하지만 실제 임차인 지주택 1명은 전입·확정일자·보증금이 미상입니다. 여기에 압류 6건과 공매공고 부기등기까지 있어, 단순한 “인수 0원 안전형”으로 분류하기는 어렵습니다. 주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인과 세금·공매 확인이 남은 사건입니다. 따라서 권리판단은 보수적으로 접근하고, 확약서 원본·실제 점유자·체납세목을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.