인천지방법원 2025타경514071. 간석동 새롬빌라 2층 203호, 전용 39.78㎡의 다세대주택입니다. 소유자 최정민은 2019.10.18. 거래가 96,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2022.04.14. 안산세무서장의 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정 및 을구 5번 주택임차권등기가 이어집니다.
다만 이 사건은 등기순서만 보고 “후순위니까 끝”이라고 단순화하면 안 됩니다. 을구 5번 임차권등기는 2023.09.06. 등재됐지만 그 기초가 되는 임대차의 확정일자는 2019.09.10., 주민등록일자는 2019.09.26., 점유개시일자는 2019.10.02.입니다. 말소기준인 2022.04.14.보다 앞선 시점이므로 등기된 임차권은 대항력 있는 구조로 분석됩니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 508-50 2층203호 · 도로명 인천광역시 남동구 구월로56번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.78㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최정민 (2019.10.18. 거래가 96,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,320,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 현장 표시 | 외벽에 새롬빌라로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계를 먼저 본다
말소기준은 2022.04.14. 갑구 6번 압류입니다. 이후 2022.10.25. 주택도시보증공사의 1,149,500,000원 가압류, 2023.04.13. 남동구 압류, 2025.11.20. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 핵심은 등기일보다 앞선 2019년 임차관계입니다.
| 관계인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 96,000,000원 | 2019.09.26 / 2019.09.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
여기서 한국토지주택공사는 별도 임차인 한 명을 추가하는 것이 아니라, 지주택 보증금에 대한 대위·승계 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 보증금 96,000,000원과 별도의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 지주택의 전입일·확정일자·보증금이 별도로 확인되지 않아 실제 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 1억은 최근 거래의 185.2%
새롬빌라는 15세대, 2001.08.30. 준공된 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래는 전용 38.03㎡ 기준 4건이며, 전체 평균은 57,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 38.03㎡ | -1 | 54,000,000원 |
| 2024.04 | 38.03㎡ | -1 | 54,000,000원 |
| 2021.12 | 38.03㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2021.07 | 38.03㎡ | -1 | 38,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 54,000,000원 |
최신 거래는 2024.04. 54,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 54,000,000원입니다. 현재 최저매각가 100,000,000원은 최근 평균의 185.2%입니다. 전체 평균 57,000,000원과 비교해도 175.4% 수준입니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -10.0%로 하락 방향이므로, 신건 가격에 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,149,500,000원 | 1,800,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 102,320,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 100,000,000원에서는 집행비용 2,200,000원과 임차보증금 96,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 1,800,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사의 신청채권 102,320,219원은 예상배당 0원입니다. 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 가능액이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 17,840,000원 | 97,840,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 33,552,000원 | 97,552,000원 |
대항력 있는 96,000,000원 임차보증금이 전액 배당되지 않는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당분이 매수인 인수로 이동합니다. 따라서 1회 유찰 시 단순 낙찰가는 80,000,000원이지만 계산상 실질취득은 97,840,000원, 2회 유찰 시도 97,552,000원입니다. 낙찰가만 보고 최근 시세 54,000,000원에 가까워진다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상인천여자중학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 정방형·평지의 다세대주택 부지이며 토지면적은 221.0㎡, 공시지가는 1,661,000원/㎡입니다.
- 환금성. 15세대 규모의 2001년 준공 다세대주택이고, 확인 거래는 4건으로 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 54,000,000원인데 현재 실질취득은 100,000,000원입니다. 최근 시세 이상이라는 점을 가격 판단의 출발점으로 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -10.0% 낮은 흐름이므로 전체 평균 57,000,000원만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 실제 임차인 확인. 한국토지주택공사는 대위·승계 표시이므로 보증금을 중복 합산하지 말고, 실제 임차인 지주택의 전입·보증금·점유현황을 확인해야 합니다.
- 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 5번 임차권에 어떤 조건과 범위로 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 80,000,000원 또는 64,000,000원으로 내려가도 계산상 매수인 인수액이 발생해 실질취득이 97,840,000원·97,552,000원으로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 시세가 되는 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 회차에서는 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이지만, 가격이 최근 시세보다 지나치게 높습니다. 신건 100,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 54,000,000원의 185.2%이고, 거래 추세도 -10.0%입니다. 여기에 을구 5번 임차권 말소동의 확약서가 제출됐음에도 실제 임차인 지주택의 전입·보증금이 미상이라 권리 확인도 끝난 상태가 아닙니다.
특히 1회·2회 유찰 시에는 낙찰가가 80,000,000원·64,000,000원으로 낮아져도 계산상 인수액이 17,840,000원·33,552,000원으로 늘어 실질취득은 각각 97,840,000원·97,552,000원입니다. 최근 거래 54,000,000원과 비교하면 여전히 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 가격·임차관계·확약 범위를 함께 확인해야 하는 고위험 가격형 사건입니다.
