인천지방법원 2025타경514071. 인천 남동구 간석동 구월로56번길 28에 있는 새롬빌라 2층 203호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물 내 다세대주택으로, 전용면적은 39.78㎡입니다. 소유자 최정민은 2019년 10월 18일 거래가액 96,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 지방자치단체 압류, 임차권등기가 이어졌고 서울보증보험이 강제경매를 신청했습니다.
이 사건은 단순히 말소기준권리 이후 등기만 확인해서 끝낼 수 있는 경매가 아닙니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 늦지만, 그 기초 임대차의 전입과 점유는 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 선순위 임차권의 인수 가능성을 먼저 판단하고, 이어서 제출된 말소동의 확약서의 적용 범위를 검토해야 합니다. 마지막으로 실제 취득 부담을 최근 거래와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514071 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
인천광역시 남동구 간석동 508-50, 2층 203호 도로명주소: 인천광역시 남동구 구월로56번길 28 |
| 건물명 / 용도 | 새롬빌라 · 집합건물(다세대주택) |
| 전용 / 층수 | 39.78㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 외벽 드라이비트 등 |
| 사용승인 기준일 | 2001.08.30 (준공일) |
| 규모 | 15세대 |
| 소유자 | 최정민 (2019.10.18 소유권이전, 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 |
100,000,000원 / 70,000,000원 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,320,219원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2022.04.14 갑구 6번 국(안산세무서장) 압류 |
| 특별 확인사항 |
을구 5번 주택임차권등기 · 보증금 96,000,000원 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차
말소기준권리는 2022.04.14 갑구 6번 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 그 이후에 등기됐으며 매각에 따른 말소 대상입니다. 앞서 존재했던 한국주택은행 및 한국스탠다드차타드은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다.
그러나 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 별도로 봐야 합니다. 등기일은 2023.09.06으로 말소기준보다 뒤지만, 그 기초 임대차에는 확정일자 2019.09.10, 주민등록일자 2019.09.26, 점유개시일 2019.10.02가 표시되어 있습니다. 이와 같은 선순위 대항요건 때문에 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
임차관계에는 실제 임차인으로 표시된 ‘지주택’ 1명과 보증금 권리를 대위·승계한 한국토지주택공사 1건이 확인됩니다. 한국토지주택공사는 별도의 독립 임차인이 아니라 지주택 보증금과 관련된 승계 신고입니다. 따라서 96,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차관계 | 보증금 / 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
|
지주택
실제 임차인
|
보증금 미상 전입일 미상 |
가능·미상 | 미상 |
한국토지주택공사의 승계 대상자로 표시됨.
독립된 추가 보증금은 확인되지 않지만,
본인의 대항요건 및 잔존 권리는 확인 필요.
별도 잔존위험 미확정
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|
한국토지주택공사
보증기관 승계
독립 임차인 아님
|
96,000,000원 2019.09.26 확정일자 2019.09.10 |
有
기초 임대차 기준
|
有
배당요구 있음
|
을구 5번 주택임차권등기.
서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출됨.
확약 적용 시 인수 0원
|
한국토지주택공사: 임대차계약 2019.09.09 · 점유개시 2019.10.02 · 임차권등기 및 배당요구 2023.09.06. 임차범위는 제2층 제203호 39.78㎡ 전부입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 70,000,000원도 최근 거래보다 높다
새롬빌라의 확인 가능한 거래는 총 4건입니다. 분석 대상 호실의 면적은 39.78㎡이고, 비교 거래는 38.03㎡입니다. 면적이 완전히 같지는 않으며, 최신 거래는 지하층에 해당하는 층수로 표시되어 있습니다. 따라서 거래금액을 해당 호실의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 현재 최저가의 가격 경쟁력을 점검할 근거는 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 38.03㎡ | -1 | 54,000,000원 |
| 2024.04 | 38.03㎡ | -1 | 54,000,000원 |
| 2021.12 | 38.03㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2021.07 | 38.03㎡ | -1 | 38,000,000원 |
| 가격 판단 지표 | 금액 / 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 전체 거래 평균 | 57,000,000원 | 과거 거래가 혼합된 평균 |
| 최근 12개월 평균 집계치 | 54,000,000원 | 집계상 2건 · 거래월 확인 필요 |
| 최신 확인 거래 | 54,000,000원 | 2024.04 · 지하층 |
| 최근 대비 과거 가격 추세 | -10.0% | 가격 하락 방향 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 122.8% | 전체 평균도 초과 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 129.6% | 최근 평균보다 높음 |
가격 판단에서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 57,000,000원보다는 최근 거래 평균 54,000,000원과 최신 확인 거래 54,000,000원을 우선해야 합니다. 최저가 70,000,000원은 최근 평균의 129.6%입니다. 확약으로 임차권 인수가 해소된다고 하더라도 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (70,000,000원 낙찰 가정 · 확약 반영 전 배당 산식)
다음은 최저매각가에 낙찰될 경우의 배당 추정입니다. 선순위 임차보증금 96,000,000원을 우선 배당하는 계산이므로, 말소동의 확약서의 법적 효과를 반영한 확정 배당표는 아닙니다. 실제 배당순위와 금액은 조세채권, 집행비용 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 임차보증금 | 96,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,149,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 | 102,320,219원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
추정 집행비용 1,660,000원과 선순위 임차보증금 배당 68,340,000원으로 낙찰대금 70,000,000원이 모두 소진되는 산식입니다. 주택도시보증공사 가압류 및 서울보증보험 신청채권에 대한 예상배당은 0원입니다. 조세채권의 실제 우선순위와 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수형의 가격 착시
확약이 없는 일반적인 대항력 임차보증금 인수형이라면 최저매각가가 내려가더라도 매수인의 부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다. 낙찰대금이 감소하면 임차보증금 배당도 줄어 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수액 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
|
현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
70,000,000원 | 27,660,000원 | 97,660,000원 |
|
2회 유찰 감정가 49% |
49,000,000원 | 48,282,000원 | 97,282,000원 |
|
3회 유찰 감정가 34.3% |
34,300,000원 | 62,717,400원 | 97,017,400원 |
합계 부담은 낙찰가와 추정 미배당 보증금 인수액의 합산입니다. 낙찰가별 집행비용 추정치가 반영되어 보증금 96,000,000원과 정확히 일치하지 않지만, 보증금 수준에 사실상 수렴하는 구조입니다. 이 금액은 확약을 적용하지 않은 위험 시나리오이며, 유효한 말소동의 확약이 이행되면 해당 임차권에 대한 인수액은 0원으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 거래현황 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 상인천여자중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2001.08.30 준공된 15세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 203호이며, 급배수·위생설비·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 약 8미터 및 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 대체로 정방형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건도 확인이 필요합니다. 공시지가는 1,661,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다.
- 환금성. 15세대 규모로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인되는 거래는 4건이고, 최근 가격 추세는 -10.0%입니다. 작은 표본과 가격 변동성을 감안해 보수적인 출구가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 권리 대상, 법적 효력, 이행 조건, 말소 절차 및 대항력 있는 임차인의 권리 처리 범위를 확인해야 합니다. 특히 서울보증보험의 동의가 을구 5번 임차권자의 권리를 어떠한 근거로 해소하는지 검증해야 합니다.
- 실제 임차인 ‘지주택’ 확인. 전입일, 점유 상태, 보증금, 배당요구 및 독립적인 대항력 존부를 확인해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 잔존 권리가 발견되면 인수 위험을 별도로 재산정해야 합니다.
- 승계보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 96,000,000원은 지주택 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 1명과 승계기관 1건을 별도의 보증금 채권으로 합산하지 않아야 합니다.
- 조세채권과 배당순위. 말소기준권리가 국세 압류이고 남동구의 압류도 등기되어 있습니다. 압류등기 말소 여부와 별도로 당해세 및 법정기일에 따른 조세 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 명도. 임차권등기가 말소되더라도 점유자가 당연히 퇴거했다고 볼 수 없습니다. 현황조사, 전입세대 확인 및 점유자의 인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가 70,000,000원은 최근 거래 평균 54,000,000원의 129.6%입니다. 최근 하락 추세와 비교 거래의 면적·층수 차이를 함께 반영해야 합니다.
- 관리비·건물상태. 공용부분 관리비 체납, 드라이비트 외벽 상태, 누수 및 설비 유지보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 말소동의 확약서, 배당요구 및 실거래 내역을 법원 공고와 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 확약이 있다고 가격까지 좋은 것은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 문서는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 없다면 96,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 낮아져도 매수인 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 반면 해당 확약이 유효하게 이행되면 을구 5번 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 권리가 완전히 정리됐다고 결론 내리기는 어렵습니다. 실제 임차인 ‘지주택’의 대항력과 보증금이 미상이기 때문입니다. 확약의 적용 범위 밖에 남는 권리가 있는지 확인해야 하며, 임차권 말소와 점유 인도도 구분해야 합니다.
가격 측면도 불리합니다. 최저가 70,000,000원은 최근 거래 평균 54,000,000원의 129.6%이고, 최근 대비 과거 가격 추세도 -10.0%입니다. 거래 표본이 오래되고 층수 차이가 있다는 점을 감안해도, 현 회차에서 객관적인 가격 할인 메리트가 확인되지는 않습니다.
