인천지방법원 2025타경514205. 인천 서구 연희동에 위치한 삼백타운 105동 502호, 전용 57.54㎡의 다세대주택입니다. 감정가 1억 3,800만원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 9,660만원입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 124,721,095원입니다. 소유자 조종구는 2020년 6월 8일 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 말소기준은 2020년 8월 20일 인천광역시 계양구 압류입니다. 이후 압류와 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 2020년 2월 11일 전입신고된 주택임차권은 말소기준보다 앞서 대항력 문제가 발생합니다. 따라서 후순위에 등기된 임차권이라고 해서 보증금 인수 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

이 사건의 차별점은 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 적혀 있다는 점입니다. 이 확약서가 해당 임차권의 매수인 인수 부담까지 유효하게 해소한다면 인수액은 실질적으로 0원으로 볼 수 있습니다. 다만 확약서 작성 주체와 등기상 임차권자가 다르므로 말소동의의 법적 효력과 권리 포기 범위를 확인해야 합니다. 확약서가 미치는 권리와 실제 임차인에게 남아 있을 수 있는 권리는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입일이 핵심

가장 중요한 순서는 2020년 2월 11일 임차인 전입신고 → 2020년 8월 20일 말소기준 압류 → 2024년 7월 10일 임차권등기입니다. 임차권등기는 말소기준 이후에 이루어졌지만, 그 기초가 되는 임대차의 전입신고가 더 빠릅니다. 따라서 임차권등기 순위만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.

2001년, 2012년, 2017년, 2020년에 설정되었던 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 핵심은 근저당권보다 선행 임대차의 대항력과 공적 압류, 말소동의 확약서의 효력입니다. 후순위 가압류 윤영순의 청구금액은 592,602,739원이지만, 이 금액 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복 합산 금지

등기상 임차권자는 한국토지주택공사이지만, 이는 지주택의 보증금 권리에 관한 대위·승계 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사와 지주택을 각각 별도의 보증금을 가진 임차인으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명으로 구분합니다.

한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원은 실제 임차인 지주택 관련 승계채권으로, 독립된 추가 보증금이 아닙니다. 확약에 의한 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권의 유효한 말소 및 인수 부담 해소가 확인되는 경우에 한정됩니다.

③ 실질취득가 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라진다

현재 최저매각가 96,600,000원을 기준으로, 집행비용 추정액 2,138,800원을 차감하면 임차권 우선변제에 배분할 수 있는 금액은 94,461,200원입니다. 등기상 보증금 120,000,000원과 비교하면 배당 부족분은 25,538,800원입니다.

그러나 이 부족분은 확약서를 반영하지 않은 룰상 계산입니다. 실제 취득비용은 확약서가 유효하게 작동하는지 여부에 따라 나누어 살펴야 합니다.

각 회차 인수 추정액은 기존 배당 시나리오의 룰상 금액입니다. 확약서가 해당 임차권의 인수 부담을 완전히 해소한다는 전제에서만 실질 인수 0원으로 표시합니다. 실제 임차인 지주택의 별도 잔존 권리, 취득세 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다.

확약서가 효력을 발휘하면 해당 임차권에 대한 추가 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 원가는 낙찰대금 96,600,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 반면 확약서의 효력이 인정되지 않으면 낙찰대금에 미배당 인수액이 더해져 현재 회차에도 122,138,800원 수준이 됩니다.

확약이 없다면 유찰로 낙찰대금이 낮아질수록 배당 부족분이 늘어나므로, 총취득 부담은 대체로 보증금 120,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 집행비용이 배당에서 먼저 빠지기 때문에 실제 단순 합계는 보증금보다 조금 높을 수 있습니다. 따라서 확약서 효력을 확인하지 않은 채 4,733만원이나 6,762만원이라는 최저가만 보고 초저가 물건으로 판단하면 안 됩니다.

④ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 권리 확인이 선행되어야 한다

삼백타운(105,106동)의 동일 전용면적 57.54㎡ 실거래는 최근 12개월 기준 3건입니다. 거래금액은 140,000,000원에서 150,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 145,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 1월 150,000,000원입니다.

최저매각가 96,600,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 66.6%입니다. 최신 거래금액 150,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 가격표 자체에는 분명한 할인 폭이 존재합니다.

다만 이 차이를 곧바로 순이익이나 안전마진으로 해석할 수는 없습니다. 현재 경매 대상은 5층 건물의 5층으로, 제시된 비교 거래는 모두 2층 또는 3층입니다. 층별 선호와 건물 상태, 임차권 정리 여부에 따라 거래가격과 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다. 거래 표본도 3건으로 제한적이므로 가격 추세를 확정하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)

현재 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차보증금에 배분됩니다. 그 결과 한국토지주택공사 관련 보증금은 25,538,800원 부족하며, 윤영순과 서울보증보험 주식회사는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

배당표는 확약서의 효력과 국세·지방세의 우선순위가 별도로 반영되지 않은 추정입니다. 계산상 미배당액 25,538,800원은 확약서가 해당 임차권의 인수 부담을 완전히 해소하면 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 실제 배당과 권리 인수 여부는 법원의 배당 및 확약서 효력 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동 서곶초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물 중 최상층인 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이 적용되었고, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 남측과 북측으로 각각 폭 약 8m 및 6m 도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 이력도 확인되므로 입찰 시점의 적용 여부를 점검해야 합니다.
• 토지. 장방형에 가까운 평지의 다세대주택 부지이며, 토지면적은 438.8㎡, 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
• 환금성. 18세대의 소규모 공동주택으로, 최근 거래 3건만으로 매각 시점의 가격을 확정하기 어렵습니다. 건물의 노후도, 최상층 상태, 누수 여부 및 임차인 점유 문제가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물 적법성. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 이력은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 확약서 검증이 우선

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서가 을구 11번 임차권의 말소뿐 아니라 매수인의 미배당 보증금 인수 부담까지 해소하는지 확인해야 합니다. 대항력 포기나 채권자의 동의가 필요한 범위도 점검하세요.
• 실제 임차인 지주택. 전입일, 확정일자, 현재 점유 여부, 보증금 원금과 반환 내역을 확인하세요. 확약서가 실제 임차인의 권리까지 포함하는지 따져야 합니다.
• 보증기관 중복 신고. 한국토지주택공사의 120,000,000원 채권과 지주택의 임대차를 독립된 두 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 권리 승계 범위와 남은 원채권의 존재 여부가 핵심입니다.
• 배당 및 세금. 집행비용 추정 2,138,800원, 보증금 우선배당 추정 94,461,200원과 당해세·우선세금 여부를 함께 검증해야 합니다.
• 입찰 상한. 확약서가 유효하면 낙찰가가 실질취득가의 출발점이 되지만, 확약이 무효라면 현재 회차에도 25,538,800원의 계산상 인수액이 추가될 수 있습니다. 미상 임차권리의 위험도 별도로 반영하세요.
• 명도. 실제 임차인이 점유 중이라면 임차권등기 말소와 별개로 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자의 권원과 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비와 건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 최상층 누수, 방수·배관 상태 등을 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “싸게 보이는 가격보다, 확약서의 효력이 먼저다”

인천 삼백타운 502호는 숫자만 놓고 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 138,000,000원, 현재 최저가 96,600,000원, 최근 12개월 동일 면적 평균 145,000,000원. 최저가가 최근 시세 평균의 66.6%이니 가격만 보면 할인 폭이 큽니다.

하지만 본질은 가격보다 권리의 정리 가능성에 있습니다. 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차권은 전입신고가 말소기준보다 빨라 대항력 문제가 생깁니다. 기존 배당 계산에 따르면 현재 회차 미배당 보증금은 25,538,800원입니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다면 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리될 수 있지만, 그 효력은 확인이 필요합니다.

더 중요한 것은 실제 임차인 지주택의 권리 내용이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 금액은 합산해서는 안 되지만, 그렇다고 실제 임차인의 별도 잔존 권리가 없다고 단정할 수도 없습니다. 여기에 다수의 압류와 세금 배당의 불확실성, 소규모 다세대주택의 환금성 위험까지 존재합니다.

결론은 가격 매력은 있으나 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약서의 효력과 실제 임차인의 잔존 권리가 명확히 정리된다면 검토 가치가 달라질 수 있습니다. 반대로 확인되지 않은 상태라면 최저가가 아무리 내려가도 실질취득 원가와 명도 위험을 통제하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라, 확약서와 실제 임차관계의 검증입니다.