인천지방법원 2025타경514205. 인천 서구 연희동 삼백타운 105동 5층 502호, 전용 57.54㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조종구이며 2020.06.08. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 말소기준은 2020.08.20. 인천광역시계양구 압류입니다. 이후의 인천광역시 압류, 국민건강보험공단 압류, 송파구 압류, 윤영순 가압류 592,602,739원, 서구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 연수구·가평군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 압류들이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권에는 임대차계약일 2020.01.17., 확정일자 2020.01.20., 주민등록일 2020.02.11., 점유개시일 2020.02.15., 보증금 120,000,000원이 기재되어 있어 말소기준 2020.08.20.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권으로 보아야 하지만, 매각물건명세서에 해당 을구 11번 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 권리의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514205 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 733-5 삼백타운 105동 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.54㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조종구 (2020.06.08. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,721,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2001.07.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 선행, 그러나 확약이 붙었다
권리순서에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 임차관계의 주민등록일 2020.02.11.과 말소기준 압류일 2020.08.20.입니다. 임차관계가 먼저이므로 한국토지주택공사 명의 임차권은 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 위치입니다. 실제로 매각물건명세서에도 을구 11번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시했습니다.
다만 같은 명세서에 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 이 확약은 을구 11번 임차권등기에만 적용하므로 해당 등록 임차권의 인수는 실질 0원으로 봅니다. 확약을 근거로 실제 임차인 전체의 권리까지 자동으로 사라진다고 확대해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 주체이며, 실제 임차인 지주택의 전입일·보증금은 확인되지 않아 그 부분은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 보증기관 승계는 중복합산 금지
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 有 전입 2020.02.11. | 有 확정 2020.01.20. · 배당요구 | 대위·승계 실질 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 138,000,000원은 최근 평균의 95.2%
삼백타운(105,106)동은 총 18세대, 사용승인일 2001.07.27.인 소규모 다세대입니다. 동일 면적 57.54㎡의 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 145,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 57.54㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 57.54㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 57.54㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 57.54㎡ | 3건 | 145,000,000원 |
현재 최저매각가이자 감정가인 138,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 95.2%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 최근 거래 최저 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격 자체는 최근 실거래 범위보다 낮게 출발합니다. 다만 18세대 규모의 다세대라는 환금성과 실제 임차인 확인 리스크를 함께 고려해야 하므로, 95.2%라는 가격 차이 하나만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 윤영순 | 592,602,739원 | 15,268,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,721,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 138,000,000원에서는 집행비용 2,732,000원과 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 먼저 배당되고, 윤영순 가압류에 15,268,000원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 인정되는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수액과 실제 판단을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 138,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 110,400,000원 | 11,945,600원 | 을구11 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 88,320,000원 | 33,669,760원 | 을구11 실질 0원 |
확약이 없다고 가정하면 1회 유찰 시 매수인 인수액은 11,945,600원, 2회 유찰 시에는 33,669,760원으로 계산됩니다. 이는 대항력 있는 120,000,000원 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 못할 때 미배당분이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 을구 11번 임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 권리의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중이며, 전용 57.54㎡입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 서곶초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 노폭 8m 및 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)이며, 공시지가는 1,160,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2001.07.27.이며 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 삼백타운(105,106)동은 총 18세대이고 최근 동일면적 실거래는 3건입니다. 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있어 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 11번 임차권등기의 말소 대상·조건·제출 주체와 낙찰 후 실제 말소 절차를 원문으로 대조하세요.
- 실제 임차인 지주택 확인. 실제 임차인은 1명이며 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 별도 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 120,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세가 인정되면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득 138,000,000원은 최근12개월 평균 145,000,000원의 95.2%, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 가격 메리트는 있지만 권리 확인이 선행돼야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 18세대이며 최근 동일면적 거래는 3건입니다. 재매각 시 매수층과 거래 속도를 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 낮지만, 핵심은 ‘확약 밖 임차인’
현재 회차만 놓고 보면 이 사건의 실질취득은 138,000,000원입니다. 한국토지주택공사 명의 120,000,000원 임차보증금은 현재 배당표상 전액 배당되고, 을구 11번 임차권등기에 대해서는 말소동의 확약서까지 제출되어 있어 해당 등록 권리의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
가격도 최근12개월 평균 145,000,000원의 95.2%이고 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다. 따라서 감정가가 시세보다 높은 신건은 아닙니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로 마무리하기에는 한 가지가 남습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아닌 대위·승계 주체이고, 실제 임차인 지주택 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 등록 임차권은 확약으로 정리되지만, 확약 밖 임차관계까지 정리됐는지는 별도 확인이 필요합니다. 가격은 검토할 만하지만 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
