인천지방법원 2025타경514290. 부평동 힐캐슬 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 남승엽은 2020년 4월 18일 매매를 원인으로 거래가액 155,000,000원에 취득했고, 이후 2022년 4월 황선우와 임대차계약이 체결됐습니다. 황선우는 2022년 4월 12일 확정일자를 받고 2022년 6월 20일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 8월 9일 보증금 162,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2025년 11월 27일입니다. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있는데, 임차인의 전입·점유는 그보다 약 3년 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서도 을구 5번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 5층 501호 · 도로명 인천광역시 부평구 동수천로 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 12층 중 5층 |
| 소유자 | 남승엽 (2020.04.18. 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 183,597,617원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 임차권 범위 | 제5층 제501호 63.49㎡ 전부 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2015년 설정된 부평대건신용협동조합 근저당권 153,400,000원과 이재근 전세권 27,000,000원은 각각 2018년과 2019년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 직접적인 핵심은 2024년 등기된 황선우의 주택임차권입니다. 전입 2022.06.20, 확정일자 2022.04.12, 배당요구가 확인되고, 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 황선우 본인의 임차보증금 162,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황선우 | 제5층 제501호 63.49㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 162,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 유찰 시 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 신건에서는 매각가 205,000,000원으로 가정했을 때 임차보증금 162,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수가 0원입니다. 그러나 유찰 시에는 양상이 달라집니다. 데이터상 1회 유찰 시 최저가 164,000,000원에서 1,096,000원이 매수인에게 넘어오고, 2회 유찰 시 최저가 131,200,000원에서 인수액이 33,436,800원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 1,096,000원 | 165,096,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 33,436,800원 | 164,636,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 황선우 보증금 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 183,597,617원 | 39,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 205,000,000원 가정에서는 집행비용 3,670,000원과 임차인 보증금 162,000,000원이 먼저 배당되고, 한국주택금융공사에는 39,330,000원이 배당됩니다. 신청채권 미배당은 144,267,617원이며, 가정 배당표상 현 회차 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역 북동측에 위치하고, 인근에 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층 501호입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 포장도로에 접하고, 토지는 세장형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 황선우의 전입 2022.06.20, 확정일자 2022.04.12, 보증금 162,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 인수액 확인. 현재 회차 0원, 1회 유찰 1,096,000원, 2회 유찰 33,436,800원으로 회차마다 매수인 부담이 달라집니다.
- 최저가 대신 실질취득으로 판단. 2회 유찰 시 131,200,000원이 아니라 인수액까지 포함한 164,636,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.06.27 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.11.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 원문과 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권상 사용은 주거로 기재돼 있으므로 실제 이용·용도 관련 사항을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당은 집행비용 추정치를 사용하고 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 인수액이 따라온다”
이 사건은 신건과 유찰 이후의 표정이 완전히 다릅니다. 현재 최저가 205,000,000원에서는 가정 배당표상 임차보증금 162,000,000원이 전액 변제돼 인수 0원입니다. 그러나 황선우는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 배당 부족분은 매수인이 떠안습니다. 1회 유찰 시 실질취득은 165,096,000원, 2회 유찰 시에는 164,636,800원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마까지 유찰됐나’가 아니라 그 회차에서 보증금이 얼마 미배당되고, 이를 포함한 총취득비용이 얼마인가입니다. 현재 회차는 인수 0, 유찰 후에는 인수 증가 — 이 구조를 놓치지 않는 것이 권리분석의 핵심입니다.
