인천지방법원 2025타경514290. 부평구 부평동 힐캐슬 5층 501호입니다. 물건의 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 등기된 임차인의 사용 형태는 주거입니다. 이 사건은 최저매각가가 얼마나 떨어졌는지보다 낙찰자가 임차인의 보증금을 얼마나 추가로 부담하는지가 권리분석의 중심입니다.
등기부에 있던 부평대건신용협동조합 근저당권과 이재근 전세권은 이미 말소됐습니다. 반면 황선우의 주택임차권등기는 경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건을 일반적인 말소형 경매로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 503-4 힐캐슬 5층 501호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 동수천로 3) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 12층 중 5층 |
| 임차권등기 목적물 | 제5층 제501호 63.49㎡ 전부 |
| 소유자 | 남승엽 (2020.05.22 소유권이전, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 183,597,617원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2025.11.27 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 황선우 · 보증금 162,000,000원 · 매수인 인수 가능 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.18 등기 (등록일 2020.06.27) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황선우 주거 · 임차권등기 |
162,000,000원 | 2022.06.20 2022.04.12 |
있음 | 있음 | 해당 없음 |
황선우는 2022.04.11 임대차계약을 체결하고 2022.04.12 확정일자를 받았으며, 2022.06.20 전입신고와 점유를 개시했습니다. 2024.08.09 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 1명으로, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고가 아닙니다.
② 실질취득 분석 — 최저가 하락이 곧 저가 매수는 아니다
감정가 205,000,000원 대비 현재 최저가 143,500,000원은 70%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 162,000,000원이 최저가보다 큽니다. 배당 재원이 줄면 임차인 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인의 총 취득 부담은 보증금 162,000,000원 수준을 중심으로 형성됩니다. 배당표상 집행비용 때문에 실제 합계는 그보다 조금 높게 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
143,500,000원 | 21,309,000원 | 164,809,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
100,450,000원 | 63,756,300원 | 164,206,300원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
70,315,000원 | 93,350,670원 | 163,665,670원 |
실질취득 예상 = 해당 회차 최저가 + 매수인 인수 예상액. 실제 낙찰가, 집행비용, 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.
회차별로 최저가는 크게 내려가지만, 실질취득 예상액은 164,809,000원 → 164,206,300원 → 163,665,670원으로 변합니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 부담이 커지는 구조이기 때문입니다. 단순히 2회 또는 3회 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트가 커진다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 황선우 · 우선변제 | 162,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권자 | 183,597,617원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 143,500,000원에서 집행비용 2,809,000원을 공제하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 140,691,000원입니다. 이에 따라 임차보증금 부족분 21,309,000원이 발생합니다. 한국주택금융공사는 청구액 183,597,617원 중 현재 가정에서 배당 0원으로 산정되며, 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.
한국주택금융공사의 미배당 채권 183,597,617원은 임차보증금 인수액과 별개이며 매수인이 그 채무 전액을 직접 인수한다는 의미는 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평역 북동측에 위치합니다. 인근에는 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 분포하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 지하철역이 있으며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 슬라브·평슬라브 지붕의 12층 건물 중 5층 501호입니다. 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측 포장도로에 접하고 세장형의 토지 위에 위치합니다. 토지는 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도·규제. 경매상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 토지이용계획상 일반상업지역이고 위반건축물 표시사항은 없습니다. 실제 용도·주거 사용의 적법성은 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 부평역 인근 입지와 교통 접근성은 확인되지만, 개별 호실의 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성 및 매도 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 황선우 보증금 162,000,000원에 대해 예상배당 140,691,000원과 매수인 인수 21,309,000원의 산정 근거를 재확인하세요.
- 배당과 실질취득. 입찰가에 예상 인수액을 더해 실질취득을 계산하세요. 유찰 회차가 바뀌면 임차보증금 미배당액도 다시 확인해야 합니다.
- 주택임차권등기. 을구 5번 임차권등기의 대항력, 보증금 전액 변제 여부 및 말소 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 제한 등 관련 의무와 매수인에 대한 적용 여부를 확인하세요.
- 용도 불일치 점검. 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔), 임차인의 주거 사용 및 임차권등기 내역을 함께 대조하세요.
- 점유·인도 문제. 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 보증금 반환과 목적물 인도 조건을 확인하고 명도 관련 비용과 절차를 검토하세요.
- 실거래 검증. 부평동 힐캐슬과 유사한 오피스텔의 최근 실거래를 확인하되, 최저가가 아닌 실질취득 예상액 164,809,000원을 비교 기준으로 삼으세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰된 가격”과 “실제로 드는 돈”은 다르다
인천 힐캐슬 501호는 감정가 205,000,000원에서 최저가 143,500,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 보증금 162,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있으며, 현재 회차에는 21,309,000원의 보증금 인수 부담이 예상됩니다. 따라서 실질취득 예상액은 164,809,000원입니다.
2회 또는 3회 유찰이 되더라도 추가 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금에 가까운 수준을 유지합니다. 여기에 민간임대주택등기와 용도 확인 문제도 남아 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격 경쟁력이 있다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 위험은 높고, 가격 메리트는 미확인입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 보증금과 실질취득 총액이어야 합니다.
