인천지방법원 2025타경514348. 인천 계양구 효성동 원익그린맨션 가동 지하층 비01호의 다세대주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 선기영이며 2024.04.02 상속을 원인으로 2024.10.10 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.11.28 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 데이터상 말소기준으로 선언된 권리는 바로 이 경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 인천도시공사의 주택임차권은 임대차계약 2020.03.16 · 확정일자 2020.03.17 · 점유개시 2020.04.20 · 주민등록 2020.04.21로 확인되고, 2025.07.24 임차권등기가 마쳐졌습니다. 보증금은 70,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권에 대해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514348 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 1-11 원익그린맨션 가동 지하층비01호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 길마로88번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 비01호 |
| 임차권 범위 | 제지하층 제비01호 54.78㎡ 전부 |
| 소유자 | 선기영 · 2024.04.02 상속 · 2024.10.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 부평농업협동조합 근저당과 장수농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025.07.24 등기된 인천도시공사 주택임차권과 2025.11.28 경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권은 말소기준보다 앞서며, 데이터상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — ‘현재 인수 0원’만 보고 끝내면 안 된다
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현빈 | 2020.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 최미라 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 인천도시공사 제지하층 제비01호 54.78㎡ 전부 | 2020.04.21 | 2020.03.17 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 제비 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 표의 신고자는 모두 별도 임차인으로 봐야 합니다. 특히 이현빈과 최미라는 대항력 있음으로 분류되지만 보증금이 확인되지 않았고, ‘제비’는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 세 신고관계는 현재 배당표의 70,000,000원 임차보증금 계산에 포함돼 있지 않으므로, 추가 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가만 내려가는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 74,000,000원 | 0원 | 74,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 59,200,000원 | 12,265,600원 | 71,465,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 47,360,000원 | 23,892,480원 | 71,252,480원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 신건에서는 매각가 74,000,000원이 임차보증금 70,000,000원보다 높아 등록 임차권 보증금이 전액 배당되지만, 유찰되어 매각가가 59,200,000원 또는 47,360,000원으로 내려가면 미배당 보증금이 각각 12,265,600원, 23,892,480원의 인수액으로 바뀝니다. 그래서 실질취득액은 각각 71,465,600원, 71,252,480원으로 유지됩니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 이현빈·최미라의 인수 가능액은 포함되지 않았습니다. 따라서 유찰가 59,200,000원·47,360,000원만 보고 “싸졌다”고 판단하는 것은 위험합니다. 이 사건은 낙찰가 + 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 1. 인천도시공사 임차보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 선기영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,268,000원 |
현재 74,000,000원 가정에서는 집행비용 1,732,000원과 인천도시공사 보증금 70,000,000원이 배당되고 2,268,000원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 추가 권리도 이 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 효성동초등학교 서측 인근. 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 물건 특성. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호입니다. 매각물건명세서에는 반지하에 소재하고 출입문에 호실표시가 없음이 기재돼 있습니다.
- 노후도. 사용승인일은 1995.12.26이며, 감정자료는 준공 후 약29년 경과 및 건물 노후화에 따른 보수 필요 가능성을 기재하고 있습니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수시설이 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 본건 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 토지거래허가구역 기재. 외국인 등 주택용도 취득과 관련한 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. 이현빈·최미라의 임대차보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.
- ‘제비’의 실체 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 59,200,000원이라도 계산상 인수 12,265,600원이 붙어 실질취득은 71,465,600원입니다. 2회 유찰도 같은 방식으로 봐야 합니다.
- 반지하 현황 확인. 호실출입문에 호실표시가 없다는 기재가 있으므로 실제 대상 호실, 내부 현황, 도면 일치 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 노후 설비 점검. 사용승인일 1995.12.26인 건물로 보수 필요 가능성이 기재돼 있으므로 급·배수, 위생설비 등 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 시세는 별도 검증. 동일 평형 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아 현재 74,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”은 조건부 숫자다
현재 최저가 74,000,000원에서는 인천도시공사 임차보증금 70,000,000원이 전액 배당돼 등록 임차권의 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 숫자는 확인된 70,000,000원 임차권만 놓고 계산한 결과입니다. 별도로 대항력 있는 이현빈·최미라의 보증금이 확인되지 않았고, ‘제비’도 대항력 판정이 미상입니다.
더구나 유찰되면 낙찰가가 59,200,000원·47,360,000원으로 낮아져도 등록 임차권의 미배당액이 12,265,600원·23,892,480원으로 커지면서 실질취득은 각각 71,465,600원·71,252,480원으로 유지됩니다. 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 미상 임차인의 보증금과 실제 점유관계 확인이 끝나야 입찰가를 정할 수 있습니다.
