인천지방법원 2025타경514348. 인천 계양구 효성동의 원익그린맨션 가동 지하층 비01호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 지하층에 있는 다세대주택으로, 등기된 임차권 범위는 54.78㎡ 전부입니다. 감정가 74,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 51,800,000원으로 내려왔습니다. 외형상 감정가의 70%에 입찰할 수 있지만 이 물건은 일반적인 근저당 소멸형 경매와 다릅니다.

결정적인 차이는 을구 5번 주택임차권등기입니다. 인천도시공사는 2020년 3월 17일 확정일자를 갖추고, 2020년 4월 20일 점유를 개시했으며, 2020년 4월 21일 주민등록일자가 기록돼 있습니다. 이후 2025년 7월 24일 보증금 70,000,000원의 임차권등기가 마쳐졌습니다. 경매개시결정일인 2025년 11월 28일보다 빠른 권리입니다.

매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 입찰가는 단순히 법원에 납부하는 낙찰대금이 아니라, 낙찰대금과 인수보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

이 물건의 권리분석은 기존 근저당이 남아 있느냐보다 주택임차권의 보증금이 전부 배당되느냐에 달려 있습니다. 부평농업협동조합의 채권최고액 35,000,000원 근저당은 2008년 8월 29일, 장수농업협동조합의 채권최고액 86,000,000원 근저당은 2020년 4월 21일 각각 말소됐습니다. 두 근저당은 현재 매수인이 새로 인수할 대상으로 볼 수 없습니다.

반면 인천도시공사의 주택임차권등기는 2025년 7월 24일에 접수됐습니다. 표시된 경매개시결정일인 2025년 11월 28일보다 앞서고, 임차권의 점유·전입·확정일자 역시 그보다 빠릅니다. 매각물건명세서는 이 임차권의 미변제 보증금 승계를 명시하고 있어 매각으로 당연히 소멸하는 권리로 취급해서는 안 됩니다.

임차권자 인천도시공사 외에 이현빈, 최미라, 제비 명의가 현황조사 및 매각물건명세서에 나타납니다. 다만 이들이 모두 독립된 임대차계약의 당사자인지, 동일 임대차관계의 실제 거주자인지, 또는 서로 다른 점유관계에 있는지는 확정되지 않았습니다. 동일 보증금을 중복 합산해서도 안 되지만, 확인되지 않은 별도 보증금 위험을 무시해서도 안 됩니다.

승계는 보증기관의 보증금 대위·승계신고 여부를 나타냅니다. 위 명의들은 보증기관 대위·승계로 표시되지 않았습니다. 인천도시공사의 등기 임차권과 다른 점유 명의 사이의 계약상 관계는 별도로 확인해야 합니다.

인천도시공사와 관련해서는 확정일자, 점유개시일, 주민등록일자, 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 따라서 예상배당에서는 우선변제 대상 보증금 70,000,000원을 반영합니다. 반면 다른 명의자의 보증금은 확인되지 않으므로 인천도시공사 보증금에 임의로 더하지 않았습니다. 만약 독립된 선순위 임차관계가 추가로 확인된다면 현재 산출한 실질취득액도 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 낙찰가보다 실질취득액을 보라

감정가 74,000,000원인 물건이 한 차례 유찰되어 최저가 51,800,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 70%지만, 보증금 70,000,000원의 선순위 임차권이 이 가격 차이를 사실상 상쇄합니다.

현재 회차에서 집행비용 추정액은 1,332,400원입니다. 매각대금 51,800,000원에서 이를 먼저 공제하면 인천도시공사에 배당할 수 있는 금액은 50,467,600원입니다. 보증금 70,000,000원과의 차이인 19,532,400원이 매수인 인수 대상이라는 계산입니다.

각 회차의 인수액은 해당 매각대금에서 집행비용 등을 공제한 예상배당을 전제로 합니다. 실질취득액은 낙찰대금과 임차권 미배당 인수액의 합계이며, 취득세·등기비·명도비·관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않습니다.

이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 최저가는 51,800,000원에서 25,382,000원으로 낮아질 수 있지만, 같은 가정에서 실질취득액은 71,332,400원에서 70,856,876원으로만 바뀝니다. 낙찰가 하락에 따른 절감액 대부분이 인수보증금 증가로 상쇄되기 때문입니다.

현재 예상 실질취득액 71,332,400원은 감정가 74,000,000원의 약 96.4%입니다. 다만 감정가는 현재 매매시장의 실거래가를 보장하는 수치가 아닙니다. 특히 지하층 다세대주택은 실제 상태와 개별 수요에 따라 가격 및 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.

비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액이 시세보다 낮다고 결론 낼 수 없습니다. 현재 판단할 수 있는 것은 감정가 대비 비율과 임차보증금 인수 구조뿐이며, 실제 시장가격 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 51,800,000원 낙찰 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 산정된 추정치입니다. 선기영 관련 채권액은 확정되지 않아 배당 계산에 반영하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 인수액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성동초등학교 서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 비01호입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
• 사용승인 및 노후도. 사용승인일은 1995.12.26입니다. 감정요항표에서도 노후화에 따른 보수 필요성을 언급하고 있으므로 내부 마감과 주요 설비 상태를 확인해야 합니다.
• 설비. 위생설비와 급·배수시설 등이 구비돼 있지만 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로 및 토지. 완경사지에 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 서측 포장도로에 접합니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 사항이 기록돼 있습니다. 감정요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있어, 입찰일에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 관련 사항. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 내부 이용현황은 실제와 차이가 있을 수 있습니다.
• 반지하 특성. 지하층에 위치하므로 채광·환기·습기·누수·배수시설 및 침수 가능성을 현장에서 직접 점검해야 합니다. 이는 저층 일반 주택과 다른 가격 및 환금성 위험요인입니다.
• 호실 식별. 매각물건명세서에는 반지하에 소재하며 호실 출입문에 호실표시가 없다고 기재돼 있습니다. 실제 점유공간과 등기·건축물현황도상 비01호가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 반지하 다세대주택은 건물 상태와 실내 환경에 따라 매수자 선호가 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 감정가를 현재 시장가격으로 받아들이는 것은 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인천도시공사 임차권 확인. 을구 5번 임차권등기와 임대차계약 원본, 보증금 70,000,000원, 배당요구 및 잔여채권 관계를 확인해야 합니다. 경매 이후 남는 보증금의 귀속과 반환 조건을 명확히 해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 최저매각가 51,800,000원만을 투자원금으로 사용하면 안 됩니다. 확인된 인수액을 반영한 71,332,400원을 기준으로 별도 비용과 추가 위험을 검토해야 합니다.
• 이현빈·최미라 점유관계. 각각의 주민등록, 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 인천도시공사와의 관계를 대조해야 합니다. 전입일만으로 권리의 존부나 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 제비 명의 확인. 매각물건명세서에 등장하는 주거 점유 명의자의 실체, 전입 여부, 점유범위 및 임대차관계를 현장·서류로 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 여부. 임차권자와 실제 거주자의 관계가 동일 임대차에 기초한 것인지, 서로 독립된 보증금 채권이 존재하는지 확인해야 합니다. 동일 채권을 중복 계상하지 않되 별도 채권이 있다면 배당 및 인수 위험을 재분석해야 합니다.
• 집행비용과 배당액 검증. 집행비용 1,332,400원과 예상배당액 50,467,600원은 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 채권 신고내역에 따라 배당순위와 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 형식적 경매의 매각조건. 청산을 위한 형식적 경매라는 사건 성격을 고려하여, 매각물건명세서에 기재된 권리 인수조건과 특별매각조건을 확인해야 합니다. 통상적인 근저당 실행 경매와 동일하다고 가정해서는 안 됩니다.
• 호실 동일성. 출입문에 호실표시가 없으므로 비01호의 등기상 위치, 집합건축물대장, 건축물현황도와 실제 점유공간의 일치를 확인해야 합니다.
• 반지하 하자 조사. 누수·결로·곰팡이·환기·방수·배수·침수 가능성, 위생설비 및 급·배수시설의 정상 작동 여부를 입찰 전에 점검해야 합니다.
• 명도 비용과 인수 조건. 임차보증금 반환 문제와 점유자 인도 문제는 별개입니다. 인수되는 임대차가 있다면 보증금 반환과 인도관계를 함께 고려해야 하며, 별도 명도비용도 검토해야 합니다.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비의 미납 여부와 금액을 확인하고, 매수인이 부담할 수 있는 범위를 검토해야 합니다.
• 최근 거래가격 확인. 효성동 내 유사한 지하층 다세대주택의 실제 거래사례를 조사하되, 전용면적·층수·사용승인일·건물 상태를 함께 비교해야 합니다. 감정가 74,000,000원만으로 시세를 확정하지 않아야 합니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 2026.10.28 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건, 매각조건 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실제 부담은 거의 내려가지 않는다”

이 물건은 단순히 한 차례 유찰된 저가 다세대주택이 아닙니다. 선순위에 해당하는 인천도시공사의 보증금 70,000,000원이 있고, 그 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 한 매수인이 잔액을 인수하도록 명시돼 있습니다.

현재 최저가 51,800,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 예상 인수액은 19,532,400원으로 실질취득액은 71,332,400원입니다. 이는 감정가 74,000,000원의 약 96.4%입니다. 하지만 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않으므로 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

추가로 유찰되더라도 임차보증금 부족분이 증가해 실질취득액은 70,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 게다가 이현빈·최미라·제비 명의와 관련된 점유·계약관계가 확정되지 않았고, 건물은 호실표시가 없는 반지하 다세대주택입니다. 이 때문에 취득 후 인도절차, 내부 상태, 재매각 가능성까지 보수적으로 판단해야 합니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 물건입니다. 확인된 임차권의 인수 구조만으로도 최저가 할인 효과는 대부분 사라지고, 추가 점유 위험과 환금성 불확실성이 남아 있습니다. 최근 실거래를 통한 가격 우위가 확인되지 않는 상황에서 최저가가 낮다는 이유로 응찰할 근거는 부족합니다. 선순위 임차권의 최종 인수액, 다른 점유 명의자의 권리관계, 반지하 현황과 실제 시장가격이 확인된 뒤에야 투자 여부를 다시 판단할 수 있습니다.