대전지방법원 2025타경855. 소유자는 아이엠주식회사이고, 등기상 제1동 건물은 충청남도 아산시 선장면 선창리 200, 도로명주소 아산만로 500-3으로 확인됩니다. 사건 전체는 기타 + 토지 유형이며, 매각물건명세서 비고상 토지·건물과 제시외 건물, 제시외 수목 및 기계기구를 함께 다루는 일괄매각입니다.
등기 권리의 출발점은 2016.07.21. 설정된 신한은행 근저당입니다. 같은 날 신한은행의 여러 근저당이 연속 설정됐고, 이후 추가 근저당·압류·경매개시결정도 모두 그 뒤에 위치합니다. 배당표 기준 현재 최저가에서는 신고된 채권총액 9,893,000,000원이 전액 배당되고, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용 단일 호수가 아니라 토지·건물·기계기구가 함께 움직이므로, 등기 소멸 여부만으로 입찰 판단을 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경855 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 선장면 선창리 198-62 |
| 등기 건물 | 충청남도 아산시 선장면 선창리 200 제1동 · 충청남도 아산시 선장면 아산만로 500-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 아이엠주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 15,793,901,530원 / 15,793,901,530원 (신건) |
| 청구금액 | 7,792,084,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 수목 매각 포함 · 목록 5·6·7 농지취득자격증명 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.21. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 같은 날 을구 2~5번 신한은행 근저당도 설정됐습니다. 2017년 신한은행 추가 근저당, 2020년 신한은행 근저당, 2024년 기술보증기금, 2025년 아이리스주식회사 근저당과 압류, 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기완 | 제1동 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN GUANGFU | 제1동 | 2018.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김기완은 2024.07.31., JIN GUANGFU는 2018.06.26. 전입으로 확인됩니다. 두 사람 모두 2016.07.21. 말소기준보다 뒤에 전입했으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력 없는 전입이라는 점에서 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 일괄매각의 핵심 — 농취증과 기계기구
제시외 건물은 창고·보일러실·골재저장소·골재믹서장이 매각에 포함되고, 제시외 수목은 향나무·이팝나무가 포함됩니다. 따라서 낙찰가 판단은 토지와 등기 건물만이 아니라 포함 자산의 실제 상태와 소재 여부를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,793,901,530원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 160,339,015원 |
| 을구 1번 · 신한은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 을구 2번 · 신한은행 | 996,000,000원 | 996,000,000원 |
| 을구 3번 · 신한은행 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 을구 4번 · 신한은행 | 1,428,000,000원 | 1,428,000,000원 |
| 을구 5번 · 신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 6번 · 신한은행 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 을구 9번 · 신한은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 을구 10번 · 기술보증기금 | 925,000,000원 | 925,000,000원 |
| 을구 11번 · 아이리스주식회사 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,740,562,515원 |
현재 회차 기준 신고 채권총액 9,893,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 5,740,562,515원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 15,793,901,530원 | 9,893,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 12,635,121,224원 | 9,893,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,108,096,979원 | 9,893,000,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시까지도 신고된 채권총액 9,893,000,000원이 모두 배당되므로, 권리상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 실거래나 별도의 시장 비교 자료가 없으므로, 100%·80%·64%라는 회차 숫자만으로 현재 또는 유찰 후 가격을 싸다·저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 토지·이용 제한 메모
- 선창리 198-62. 토지면적 968.0㎡, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등으로 확인됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 13,300원/㎡입니다.
- 구역·저촉. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 도시지역 접함, 자연녹지지역 접함, 성장관리계획구역 포함, 소로2류(폭 8m~10m) 접함으로 표시됩니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당 일부는 선창리 198-62, 198-66, 200 등 토지를 공동담보로 기재하고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 5·6·7의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
- 기계기구 실사. 감정평가서상 현재 5종류 6개 외 나머지는 소재불명(멸실)입니다. 목록과 현존 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 창고·보일러실·골재저장소·골재믹서장과 향나무·이팝나무가 매각 포함 대상으로 기재돼 있습니다.
- 점유관계 확인. 김기완·JIN GUANGFU의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지·건물·기계기구별 실물 상태를 기준으로 별도 가치 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 회신을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 입찰 난도는 낮지 않다”
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2016.07.21. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입 확인자 2명도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 입찰의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 목록 5·6·7의 농지취득자격증명, 소재불명 기계기구, 제시외 건물·수목을 포함한 일괄매각입니다. 특히 농취증 미제출 시 매수보증금 반환이 없다는 조건은 단순 확인사항이 아니라 입찰 성립 자체와 연결되는 절차 리스크입니다. 실거래 시세 근거도 없어 신건 15,793,901,530원의 가격 메리트는 판정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만, 현물·절차 검증을 통과한 뒤에야 가격 판단이 가능한 사건입니다.
