인천지방법원 2025타경514419. 부평구 갈산동 대원드림빌 4층 401호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강호경이며 2022.02.28. 거래가액 123,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 날인 2022.02.28. 임차인 김형근의 주민등록과 점유가 시작됐고, 임대차계약은 2022.02.05., 확정일자는 2022.02.14.입니다. 이후 2024.03.20. 보증금 123,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.02. 김형근의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 이 임차권은 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 사건의 숫자는 ‘낙찰가’보다 보증금 미배당액을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514419 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 168-17 대원드림빌 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 평천로317번길 12-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 강호경 · 2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형근 / 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 국민은행 근저당과 2003년 임의경매개시결정은 2004년 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 입찰에서 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2022년부터 시작된 김형근의 임차관계입니다. 김형근의 전입일 2022.02.28.은 현재 말소기준 2025.12.02.보다 앞서고, 2024.03.20. 주택임차권등기도 말소기준보다 먼저입니다.
임차인 분석
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 신건 예상인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형근 4층 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 123,000,000원 | 전입·점유 2022.02.28 확정일자 2022.02.14 임차권등기 2024.03.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 30,110,000원 |
실제 임차인은 김형근 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 보증기관 채권과 중복 합산할 사안도 아닙니다. 다만 신청채권자 역시 김형근이고 청구액도 123,000,000원으로 임차보증금과 같습니다. 데이터의 주의사항에는 이 동일인 관계를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다.
② 실질취득 구조 — 유찰해도 총부담은 거의 고정
이 사건의 핵심 공식은 단순합니다. 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액이 실제 취득에 필요한 금액입니다. 보증금 123,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 30,110,000원 | 125,110,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 48,768,000원 | 124,768,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 63,694,400원 | 124,494,400원 |
신건에서는 95,000,000원을 낙찰대금으로 내고 30,110,000원을 인수하므로 실질취득은 125,110,000원입니다. 1회 유찰 후에는 낙찰가가 76,000,000원까지 내려가지만 인수액이 48,768,000원으로 늘어 실질취득은 124,768,000원, 2회 유찰 후에도 124,494,400원입니다. 즉 낙찰가가 95,000,000원에서 60,800,000원까지 낮아져도 총부담은 보증금 123,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 김형근 보증금 | 123,000,000원 | 92,890,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김형근 | 123,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금 95,000,000원은 집행비용 2,110,000원과 임차인 김형근 배당 92,890,000원으로 소진됩니다. 임차보증금 123,000,000원 중 미배당 30,110,000원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자와 임차권자는 모두 김형근이므로 동일인·동액 관계를 별개의 독립채권처럼 단순 합산해 해석하지 말고 원인채권을 원본에서 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈산역 북동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 갈산역이 위치해 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 PVC샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산2지구)·과밀억제권역이며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 표시 확인. 매각물건명세서 비고에는 건물 외벽에 대원드림빌 ‘A동’으로 표기돼 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 아닌 실질취득액으로 계산. 신건 기준 95,000,000원만 보지 말고 인수 30,110,000원을 더한 125,110,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 48,768,000원, 2회 유찰 시 인수 63,694,400원으로 증가합니다. 표면 최저가 하락폭과 실제 총부담 하락폭은 전혀 다릅니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.02.05., 확정일자 2022.02.14., 전입·점유 2022.02.28., 임차권등기 2024.03.20.을 등기부·매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 김형근 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김형근이고 금액도 123,000,000원입니다. 관계인 가능성 경고가 있으므로 원인채권과 임대차 실체를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 확인. 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않은 을구 5번 임차권 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- A동 표시 확인. 외벽의 ‘대원드림빌 A동’ 표기와 등기상 401호의 현장 일치 여부를 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 표면 숫자는 감정가와 최저가가 모두 95,000,000원인 신건입니다. 하지만 매수인이 실제로 마주하는 숫자는 다릅니다. 김형근의 보증금은 123,000,000원이고, 전입·점유는 2022.02.28., 임차권등기는 2024.03.20.으로 말소기준 2025.12.02.보다 앞섭니다. 신건에서 배당받지 못하는 30,110,000원은 매수인 인수로 남습니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰해 76,000,000원이 돼도 인수액은 48,768,000원, 2회 유찰해 60,800,000원이 돼도 인수액은 63,694,400원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각각 124,768,000원과 124,494,400원으로 보증금 123,000,000원을 중심으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 “최저가가 얼마까지 떨어졌나”보다 “배당 후 임차보증금이 얼마 남나”가 먼저입니다. 표면 최저가는 낮아질 수 있어도, 인수형 권리는 함께 내려가지 않습니다.
