인천지방법원 2025타경514458. 파라곤센트럴파크 510동 25층 2504호, 전용면적 기준 비교대상은 84.986㎡입니다. 소유자 박성언은 2020년 1월 28일 매매를 원인으로 2022년 8월 31일 452,300,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐고, 그중 을구 1번 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 현장조사에서는 이해관계인 부재 등으로 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 점유관계가 확정됐다고 단정할 자료도 없으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 점유자·전입관계를 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 회차의 핵심 문제는 권리 인수보다는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514458 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1276-2 파라곤센트럴파크 510동 25층2504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 25층 건물 내 제25층 제2504호 |
| 사용승인 / 단지규모 | 2022.06.29 · 1,122세대 |
| 소유자 | 박성언 · 거래가액 452,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 695,000,000원 / 695,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 261,066,207원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2022.08.31 을구 1번 하나은행 근저당권 297,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.12.04 임의경매개시결정을 받았습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 297,000,000원과 2026년의 가압류 2건, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 높다
파라곤센트럴파크 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 658,500,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 695,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 최신 거래는 2026년 4월 634,000,000원으로, 현재 최저가는 이 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 634,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 14 | 687,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 15 | 684,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 24 | 675,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 630,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 10 | 667,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 22 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 10 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 625,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 24 | 682,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 648,000,000원 |
| 평균 | 84.986㎡ | 12건 | 658,500,000원 |
최근 거래 범위는 620,000,000원~687,000,000원이고, 평균은 658,500,000원입니다. 현재 최저가 695,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 표본 최고가 687,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차에서는 “시세보다 저렴하다”는 평가를 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 695,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,350,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,944,034원 | 20,944,034원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 인천신용보증재단 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,705,966원 |
현재 매각가 695,000,000원 가정에서는 채권액 640,944,034원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 44,705,966원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천해든초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 일부 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선과 아라역(인천 1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2022.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 위생·급배수·화재경보·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(인천검단지구 택지개발사업)이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,122세대 단지이고 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 현재 경매 최저가는 최근 거래대의 상단을 넘어 가격 부담이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선 확인. 현재 최저가 695,000,000원은 최근 12개월 평균 658,500,000원보다 높습니다. 신건 가격을 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 556,000,000원, 2회 유찰 시 444,800,000원으로 내려갑니다. 실제 회차별 가격에서 시세 대비 메리트를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사상 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.08.31 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전된 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원이어도, 신건 가격은 별개다”
이 사건은 등기와 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현장조사에서 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 점유 확인이 필요한 요소입니다. 가격은 더 분명합니다. 현재 실질취득액 695,000,000원은 최근 12개월 평균 658,500,000원의 105.5%이고, 최신 거래 634,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리 구조는 비교적 단순하지만, 현재 가격은 보류가 맞습니다. 이 물건의 핵심은 신건에서 서두르는 것이 아니라 실제 유찰 여부와 점유관계를 확인한 뒤 다음 가격 구간에서 다시 판단하는 것입니다.
