대전지방법원 2025타경11410. 아산시 음봉면 산동리 596-4 소재 공장·토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정요항상 기호 2는 작업장·사무실·기숙사 등으로 쓰이는 공장, 기호 3은 작업장으로 쓰이는 공장입니다. 현재 감정가 12,302,786,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 6,028,365,000원까지 내려왔습니다.
등기 권리관계의 기준점은 2013.05.28 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 이 사건의 실제 난도는 등기보다 매각 대상의 구성과 현장 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11410 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 음봉면 산동리 596-4 · 충청남도 아산시 음봉면 산동로 98 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호 2 공장(작업장, 사무실, 기숙사 등) · 기호 3 공장(작업장) |
| 토지 | 23,601.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 상원개발산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 12,302,786,000원 / 6,028,365,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 5,968,135,995원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ 및 수변전설비 포함 · 제시외 건물 ㄱ 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 중소기업은행
2013.05.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 중소기업은행 추가 근저당, 대전세종충남콘크리트공업협동조합 근저당, 신한은행 근저당, 충청새마을금고 근저당, 기술보증기금 근저당, 중소기업은행·아산환경 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 6,028,365,000원으로 시나리오상 감정가 49% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,028,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,683,650원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 4,560,000,000원 | 4,560,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 2,640,000,000원 | 1,405,681,350원 |
| 4. 을구 17번 근저당 · 대전세종충남콘크리트공업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 18번 근저당 · 주식회사신한은행 | 162,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 19번 근저당 · 대전세종충남콘크리트공업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 22번 근저당 · 충청새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 23번 근저당 · 기술보증기금 | 425,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 19,084,612원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 주식회사 아산환경 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 9,454,084,612원 중 예상배당은 5,965,681,350원, 미배당은 3,488,403,262원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 음봉면 산동2리 마을회관 북측 근거리. 공업용 시설, 단독주택, 농경지가 혼재한 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 23,601.0㎡, 공장용지·공업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 342,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역·도로구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태. 기호 2는 철골조 인슈판넬지붕 2층, 기호 3은 철골조 패널지붕 단층이며, 기호 4는 멸실로 소재를 확인할 수 없습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 실거래 시세 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가 대비 어느 수준인지는 별도 비교가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5는 사실조회회신상 지목이 전으로 농지에 해당하며 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환하지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ과 수변전설비는 포함되고, 제시외 건물 ㄱ 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 멸실·소재 불명. 목록4는 소재 불명 및 멸실, 목록2 화장실도 소재 확인 사항을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 점유자·임대차·사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금·배당. 2025.07.22 국의 압류가 있고, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 49%라는 감정가 대비 비율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 별도 비교거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 물건 확인은 복잡하다”
이 사건은 등기만 보면 방향이 분명합니다. 2013.05.28 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공장·대규모 토지 일괄매각이고, 농지취득자격증명 제출 조건, 멸실·소재 불명 건물, 제시외 건물 포함·제외, 임대관계 확인 불가가 동시에 존재합니다.
또한 현재 최저가는 감정가 49% 회차지만, 시장 실거래 자료가 없기 때문에 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현장·매각범위·농취증·가격 검증입니다. 권리의 기준선은 명확하지만, 입찰 난도는 낮지 않은 사건으로 보는 편이 맞습니다.
