인천지방법원 2025타경514536. 인천 미추홀구 주안동 베스티움 8층 801호입니다. 법원 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔이며 임차권등기 범위는 17.095㎡ 전부입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차보증금 72,000,000원입니다. 김성환은 2022.07.05. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.27.이며, 현재 말소기준인 2025.12.08. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 69,000,000원에서 집행비용 1,642,000원을 제외하면 임차보증금에 67,358,000원이 배당되는 계산이고, 남는 4,642,000원이 인수됩니다. 따라서 낙찰가만 보면 6,900만원이지만 실제 부담은 73,642,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 최저가는 55,200,000원으로 내려가지만 인수액이 18,193,600원으로 늘어 실질취득은 73,393,600원, 2회 유찰 시에도 44,160,000원 + 29,034,880원 = 73,194,880원입니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 거의 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 8층 801호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 임차권등기 범위 17.095㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 · 사용승인 2012.10.31. |
| 소유자 | 신경식 (2022.07.28. 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성환 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
2012.11.28. 설정된 신한은행 근저당권 180,000,000원은 2022.07.05. 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 갑구 5번 2025.12.08. 강제경매개시결정이고, 그 뒤의 2026.04.22. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 김성환의 대항력은 기준일보다 앞서므로 별도로 살아남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 8층 801호 17.095㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.05. | 2022.06.27. | 72,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
김성환은 확정일자와 배당요구를 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2024.05.16. 접수됐고, 배당요구도 같은 날 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보며, 보증금은 72,000,000원 한 건만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
베스티움은 149세대, 사용승인 2012.10.31.이며 비교 표본은 17.1㎡·18.12㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 57,600,000원이지만 과거 105,000,000원·75,000,000원·74,000,000원 등의 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 36,240,000원, 최신 거래 40,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거보다 -50.3%인 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.12㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2026.08 | 18.12㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 4 | 35,400,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 5 | 35,400,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 5 | 35,400,000원 |
| 2025.04 | 18.12㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.03 | 17.1㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2022.10 | 18.12㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2022.08 | 18.12㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 18.12㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 36,240,000원 |
현재 최저가 69,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 190.4%입니다. 여기에 임차보증금 미배당분까지 더한 실질취득 73,642,000원은 최근 평균의 203.2%, 2026.08. 최신 거래 40,000,000원의 184.1%입니다. 최근 추세가 -50.3%인 하락 구간에서 이 정도 가격 차이는 “최저가가 싸다”라고 해석할 수 없는 수준입니다.
④ 회차별 실질취득 — 약 7,300만원대가 유지된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 69,000,000원 | 4,642,000원 | 73,642,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 55,200,000원 | 18,193,600원 | 73,393,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 44,160,000원 | 29,034,880원 | 73,194,880원 |
최저가는 69,000,000원 → 55,200,000원 → 44,160,000원으로 크게 내려가지만, 실질취득은 73,642,000원 → 73,393,600원 → 73,194,880원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 유찰 횟수보다 보증금 인수 구조가 가격을 결정합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 임차인 김성환 보증금 · 우선변제 | 72,000,000원 | 67,358,000원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 김성환 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,642,000원과 임차보증금 배당 67,358,000원으로 매각대금 69,000,000원이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 4,642,000원은 매수인 인수입니다. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 기재돼 있으므로 두 금액을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 전철1호선 주안역 북서측 인근. 오피스텔·상업·주상용 부동산이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 남측 도로를 통해 석정로 등 간선도로에 연계되고 인근에 버스정류장과 전철1호선 주안역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 801호입니다. 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적 1,907.9㎡, 공시지가 2,428,000원/㎡, 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없으며, 공부상 오피스텔에 주택임차권등기가 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 69,000,000원에 낙찰돼도 인수 4,642,000원을 더해 73,642,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 73,393,600원·73,194,880원으로 약 7,300만원대가 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 36,240,000원, 최신 거래 40,000,000원, 최근 추세 -50.3%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김성환의 전입·점유·확정일자와 배당요구, 임차권등기명령 내용을 임대차계약서 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김성환과 강제경매 신청채권자 김성환이 동일하게 기재돼 있으므로 각 채권의 법률관계와 실제 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2026.04.22. 국 압류는 기준일 이후 권리로 매각 소멸 대상이나 실제 배당에서는 세금·집행비용 순위와 금액을 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 안 내려간다”
이 사건은 최저가 69,000,000원이라는 숫자만 보면 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 핵심은 72,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 4,642,000원을 매수인이 인수해 실질취득이 73,642,000원이고, 2회 유찰을 가정해도 73,194,880원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 36,240,000원, 최신 거래는 40,000,000원이며 시장 추세도 -50.3%입니다.
따라서 이 물건은 “낙찰가가 내려갈수록 싸지는 경매”가 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당 인수가 커지면서 실질 부담이 약 7,300만원대에 묶입니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 기재된 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 권리·가격·환금성을 함께 보면 최근 시세 대비 부담이 매우 큰 인수형 물건으로 판단하는 것이 데이터에 부합합니다.
