인천지방법원 2025타경514661. 인천광역시 연수구 옥련동 632 서해아파트 102동 12층1201호 아파트입니다. 현재 소유자는 박우신으로, 2015.09.30 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 190,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2018.04.19 설정된 주식회사국민은행 근저당권 115,500,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 애큐온저축은행 근저당, 경기신용보증재단·제이티친애저축은행 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 목록은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 배당표에서도 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 이 사건은 권리보다 응찰가격 적정성을 별도로 확인하는 것이 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514661 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 632 서해아파트 102동 12층1201호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 청량로185번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 지상 18층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 박우신 · 2015.09.30 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 177,657,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2018년 국민은행이 말소기준
말소기준권리는 2018.04.19 국민은행 근저당권. 그 뒤 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 경기신용보증재단·제이티친애저축은행 가압류, 2025.12.11 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.13 황재택의 임의경매개시결정은 2025.09.22 취소기각결정에 따라 말소됐고, 황재택 근저당권 역시 2026.07.27 해지된 것으로 등기돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 감정가와 신건 최저매각가가 모두 242,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 최저가가 최근 시세 대비 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 115,500,000원 | 115,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 176,400,000원 | 122,312,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이티친애저축은행 주식회사 | 44,657,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 356,557,605원 중 예상 배당액은 237,812,000원, 미배당은 118,745,605원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정액을 적용한 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 242,000,000원 | 237,812,000원 | 118,745,605원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 166,468,005원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 204,645,925원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 177,657,377원이고, 현재 회차 예상 배당은 122,312,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회 유찰 시 예상 배당은 74,589,600원, 2회 유찰 시에는 36,411,680원으로 줄어듭니다. 그러나 이 배당 부족은 후순위 채권자의 회수 문제이고, 제시된 분석상 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.
⑤ 물건 상태·감정요항표 확인사항
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 18층 건물 중 12층 1201호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 전기설비·난방설비·위생설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 진입로 외곽 공도와 접하며 도로 포장 상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.04.19 국민은행 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 최신본에서 다시 확인합니다.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서 최신본을 대조합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래 자료가 없어 242,000,000원의 가격 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
- 과거 경매 흔적 구분. 2024.05.13 황재택의 경매개시결정은 말소됐고 현재 진행 사건은 2025.12.11 개시된 2025타경514661입니다.
- 감정요항표 소재지 오류 확인. 사건 주소와 감정요항표 위치 문구가 다르므로 원본 감정평가서의 대상 물건 표기를 반드시 확인합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.19 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 242,000,000원에서 총 채권 미배당이 118,745,605원 발생하지만 이 부족액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
반면 가격 평가는 아직 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 감정가와 동일한 신건 최저가를 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 안전형, 가격은 시세 대조 전 보류. 이 물건은 권리 함정보다 실거래 확인과 감정평가 대상 물건의 원본 대조가 입찰 전 핵심입니다.
