대전지방법원 2024타경1387. 충남 공주시 유구읍 석남리에 위치한 토지 및 점포·주택 복합 부동산의 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 1층 점포, 2층 단독주택으로 이용되고 있으며, 사건은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 감정가 대비 최저가가 낮아진 것은 사실이지만, 아파트처럼 거래사례를 비교해 간단히 적정가격을 판단하기 어려운 물건입니다.
권리 구조의 출발점은 2014년 1월 8일 공주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고, 이를 말소기준으로 후순위 오일진 가압류와 경매개시결정, 송영식의 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 이 사건의 진짜 검토 대상은 근저당보다 제시외 건물의 경계와 법정지상권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1387 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-17 |
| 건물 등기 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-5 도로명주소: 충청남도 공주시 유구읍 중앙1길 118 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 점포·단독주택 복합건물 |
| 건물 이용상태 | 1층 점포 / 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 이상원 |
| 감정가 | 309,904,600원 |
| 최저매각가 | 216,933,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 21,854,246원 |
| 말소기준권리 | 2014.01.08. 공주신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지·건물 권리는 별도 검토
현재 유효한 말소기준권리는 공주신용협동조합의 2014.01.08. 근저당권입니다. 기존 하나은행 근저당권 36,000,000원은 같은 날짜에 해지로 말소되었습니다. 이후 설정된 오일진의 가압류 60,000,000원과 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
오일진의 2024.11.05. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있으므로, 동일한 채권을 별도의 신규 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 송영식의 2025.03.05. 강제경매개시결정도 확인되며, 배당 추정에서는 청구금액 21,854,246원을 반영하고 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유자 2명, 보증금 미상
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 인물은 김임덕, 이성원입니다. 보증금·월차임·확정일자는 확인되지 않으며, 전입신고일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 주거용 부분과 상가 부분은 대항력 판단에 필요한 요건이 다르므로, 전입일만으로 모든 점유관계가 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김임덕 | 미상 | 2024.09.27. | 미상 | 전입 기준 없음 | 미상 | 관계 확인 |
| 이성원 | 1층 일부 점포(횟집) | 2019.07.30. | 미상 | 상가 요건 확인 | 미상 | 관계 확인 |
전입신고일 기준으로는 두 사람 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 사업자등록 등 상가 대항요건과 점유 개시 경위가 불명확한 부분은 별도 확인이 필요합니다. 보증금 미상은 보증금 0원을 의미하지 않습니다.
정리하면 실제 점유 관련 인물은 2명이며 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 볼 인물은 없습니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수금액은 0원이지만, 이는 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 금액입니다. 미확인 점유관계와 법정지상권 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 216,933,000원으로 감정가 309,904,600원의 약 70%입니다. 1회 유찰된 가격이므로 감정평가액과의 차이는 분명합니다. 하지만 점포와 주택이 혼합된 건물, 도로로 이용되는 토지, 제시외 건물의 권리관계를 감안하면 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 309,904,600원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 216,933,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 151,853,100원 | 49% | 조건부 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 106,297,170원 | 34%대 | 조건부 시나리오 |
위의 추가 유찰가격은 실제 확정된 다음 매각가격이 아니라 회차별 분석 시나리오입니다. 유찰이 반복되어 최저가격이 낮아지더라도 법정지상권이나 제시외 건물 문제는 자동으로 사라지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,837,062원 |
| 1. 근저당 · 공주신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오일진 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 오일진 강제경매 · 본압류 이행 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 송영식 | 21,854,246원 | 21,854,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,241,692원 |
집행비용 3,837,062원은 추정치입니다. 공주신용협동조합은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 오일진의 본압류 이행은 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수와 채권자 미배당은 구분
| 회차 | 매각 가정액 | 채권자 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 216,933,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 151,853,100원 | 62,927,089원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 106,297,170원 | 107,845,236원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구금액 합계 211,854,246원이 추정상 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시 미배당액은 62,927,089원, 3회 유찰 시에는 107,845,236원으로 증가합니다. 그러나 말소되는 담보권이나 가압류의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 공주시 유구읍 석남리 소재 유구초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주택·상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지상 2층 건물입니다. 1층은 점포, 2층은 단독주택으로 이용되고 있으며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지 용도지역. 준주거지역이며 도로 및 소로 관련 도시계획시설, 상대보호구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지 현황. 기호(1) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 실제로는 '도로 등'으로 이용되고 있습니다. 관련 토지의 면적은 56.0㎡, 공시지가는 159,600원/㎡입니다.
- 건물대장과 현황의 차이. 목록2에는 시멘트블록조 스레트지붕 주택 56.1㎡가 등재되어 있으나, 탐문조사에서는 인접 토지 석남리 244-16에 소재하는 것으로 파악되었습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되지만, 연벽하는 건물과 인접 토지 사이의 권리관계는 미확정입니다.
- 환금성. 주택과 상가가 혼합된 부동산이므로 이용 목적과 매수층이 제한될 수 있습니다. 토지 경계 및 법정지상권 문제가 해소되지 않으면 재매각이나 금융조달 과정에서 제약이 발생할 가능성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 석남리 244-16 토지의 등기부와 소유권 변동 내역, 건물의 축조·증축 시점, 토지와 건물의 소유관계를 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각목록 및 필지 경계. 석남리 244-17, 244-5, 244-16의 위치와 매각 포함 여부를 지적도·현황측량·등기부로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉡ 건물의 실제 위치, 소유관계, 구조, 경계 침범 여부 및 독립 이용 가능성을 점검해야 합니다.
- 점유자 관계. 김임덕의 근저당 채무자 변경 관계와 이성원의 기존 가압류권자 관계를 확인하고 임대차계약 및 실제 점유 원인을 파악해야 합니다.
- 상가 대항력 확인. 1층 횟집의 사업자등록일, 임대차계약, 인도 시점, 보증금·차임 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 주거 부분 명도. 2층 주택의 실제 거주자와 점유 권원, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 점포·주택 복합건물의 실거래가격, 임대수익, 토지 이용 가능성 등을 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 도로 이용 토지. 공부상 '대'이지만 실제 '도로 등'으로 이용되는 토지의 독점적 사용 가능성과 수익성, 건축상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 및 비용. 실제 채권액, 체납세금, 최우선변제 가능성, 집행비용, 명도비용, 건물 보수비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각조건 원본. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 토지 문제가 남을 수 있다”
이 경매의 권리분석은 크게 두 부분으로 나뉩니다. 첫째, 등기상 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 공주신용협동조합 근저당 130,000,000원이 말소기준이고, 명시 인수권리는 없습니다. 이 부분만 보면 정리가 비교적 명확합니다.
둘째, 그리고 더 중요한 부분은 제시외 건물과 인접 토지의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 토지와 건물의 경계·소유관계가 불명확한 상태에서 낙찰을 받으면 정상적인 이용이나 처분에 제약이 생길 수 있습니다. 여기에 점포·주택의 점유관계까지 확인해야 합니다.
감정가 309,904,600원에 비해 최저가 216,933,000원은 내려와 있지만, 이것은 감정가 대비 70%일 뿐, 시장가치 대비 저가라는 증거는 아닙니다. 현재 확인되는 권리 정리상의 장점만으로 물건 자체의 위험을 상쇄했다고 보기 어렵습니다.
결론은 ‘등기상 권리는 대체로 정리되지만, 입찰은 현장·법정지상권 확인 전까지 보류’입니다. 석남리 244-16 인접 토지 문제와 제시외 건물의 존속 권원을 먼저 검증하고, 점유관계 및 실제 시세를 확인한 다음에야 합리적인 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 토지와 건물의 권리관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
