대전지방법원 2024타경1387. 공주시 유구읍 석남리 소재의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 점포, 2층 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 2층입니다. 현재 회차 최저매각가는 216,933,000원으로, 감정가 309,904,600원에서 1회 유찰된 회차입니다. 등기상 말소기준권리는 2014년 1월 8일 설정된 공주신용협동조합 근저당 채권최고액 130,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 현황과 제시외 건물입니다. 매각물건명세서에는 목록2 지상 및 목록3 건물에 연벽하는 제시외 건물이 인접 토지 석남리 244-16과 관련되어 있고, 그 부분의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1387 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-17 |
| 등기부 건물 | 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-5 · 중앙1길 118 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 점포 · 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상2층 |
| 소유자 | 이상원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 309,904,600원 / 216,933,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 21,854,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.01.08. 공주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 공동담보로 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-5 토지가 기재되어 있습니다. 2023년 오일진의 60,000,000원 가압류, 2024년 강제경매개시결정, 2025년 송영식의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김임덕 | 미상 | 2024.09.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 이성원 | 1층 일부 점포(횟집) | 2019.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
김임덕의 전입일은 2024.09.27, 이성원의 전입일은 2019.07.30으로 모두 말소기준권리인 2014.01.08보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 핵심 위험 — 제시외 건물과 법정지상권
이 사건에서 가장 주의할 부분입니다. 매각물건명세서에는 목록2 지상 및 목록3 건물에 연벽하는 제시외 건물이 포함되어 있고, 감정서상 해당 제시외 건물이 인접 토지 석남리 244-16과 관련되어 있어 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다.
또한 목록2와 관련하여 일반건축물대장에는 시멘트블록조 스레트지붕 주택 56.1㎡가 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 탐문조사에서는 인접 토지 석남리 244-16에 소재하는 것으로 파악되었습니다. 따라서 경계, 건물 위치, 제시외 건물의 소유관계와 토지사용관계를 확인하지 않고 등기상 인수 0원만으로 안전하다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,837,062원 |
| 2. 근저당 · 공주신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 오일진 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 오일진 | 미상 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 송영식 | 21,854,246원 | 21,854,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,241,692원 |
현재 회차 매각가 216,933,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,241,692원입니다. 갑구 11번 오일진 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 216,933,000원 | 211,854,246원 | 0원 | 1,241,692원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 151,853,100원 | 148,927,157원 | 62,927,089원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 106,297,170원 | 104,009,010원 | 107,845,236원 | 0원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각대금 부족으로 후순위 채권의 미배당은 증가하지만, 이 미배당이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 유구초등학교 북동측 인근이며 단독주택과 각종 근린생활시설이 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 1층은 점포, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 159,600원/㎡, 토지면적 56.0㎡, 지목은 대입니다.
- 현황 차이. 기호(1) 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 소로2류와 접하고 소로3류에 포함됩니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 위치 확인. 목록2·목록3과 연벽된 제시외 건물이 실제 어느 토지 위에 존재하는지 현황측량과 경계 확인이 핵심입니다.
- 법정지상권 검토. 석남리 244-16과 연결된 제시외 건물의 소유관계와 토지·건물 소유관계 변동을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김임덕과 이성원 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 두 점유자가 등기부상 채무자 또는 과거 권리자와 이름이 일치하므로 실제 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 공부상 대인 토지가 현황 도로 등으로 이용되는 부분의 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가 70% 회차지만 실거래 비교 없이 할인율 자체를 가격 메리트로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 놓치는 물건
이 사건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 소멸하고, 점유자 2명도 전입 시점상 대항력이 없어 등기·임차인 인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 그보다 제시외 건물과 법정지상권에 있습니다. 목록2 지상 및 목록3 건물에 연벽한 제시외 건물이 인접 토지 석남리 244-16과 얽혀 있고, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 여기에 공부상 대인 토지의 현황 도로 이용, 권리관계인과 이름이 일치하는 점유자까지 겹쳐 있습니다. 권리 말소는 합격, 현황조사는 보류. 현재 최저가 216,933,000원에 접근하려면 먼저 제시외 건물의 위치·소유관계·토지사용관계를 해소하는 것이 순서입니다.
