대전지방법원 2025타경12200. 천안시 동남구 풍세면 풍서리 440-5 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 김장성·박재필 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2022년 9월 30일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 380,400,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그 뒤에 들어왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 주거용 부동산처럼 권리관계만 확인하고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 목록 3·5가 농지여서 농지취득자격증명이 필요하고, 이를 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건이 붙어 있습니다. 또한 건물 용도와 실제 이용상태에 차이가 있고, 현재 운영도 중지된 상태여서 현황·활용 가능성 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12200 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 440-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 작물재배사(버섯재배사) 등재 · 실제 화훼류 등 식물 재배 및 보관용 창고로 이용되었고 평가시점 현재 운영 중지(휴업) |
| 소유자 | 김장성 2분의 1 · 박재필 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 580,886,000원 / 580,886,000원 (신건) |
| 청구액 | 331,979,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.09.30 농협은행 근저당권입니다. 2023.08.14의 임의경매개시결정은 2023.08.31 취하되어 2023.09.01 말소됐고, 현재 사건에 관한 2025.08.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유·사용관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 이 사건의 핵심 — 농지취득자격증명과 매각 범위
- 농지취득자격증명. 목록 3·5는 농지로 확인되어 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않음이 명시되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 중 창고 및 화장실, 창고 2개와 제시외 물건인 관정 2개가 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 3 지상의 이동 및 철거 가능한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황 차이. 목록 3은 공부상 지목이 답이나 현황은 전이고, 목록 5는 공부상 답이나 목록 4 토지와 함께 작물재배사 건물부지로 이용 중입니다.
- 건물 이용 차이. 목록 2는 창고, 목록 6은 작물재배사(버섯재배사)로 등재돼 있으나 실제로는 화훼류 등 식물 재배 및 보관을 위한 창고로 이용됐습니다.
- 저온저장설비. 목록 6 건축물현황도에는 일부가 저온저장창고로 표시되어 있으나, 저온저장설비는 없는 것으로 탐문됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 580,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,208,860원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 380,400,000원 | 380,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 192,277,140원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 380,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 192,277,140원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이지만 채권 회수는 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 580,886,000원 | 380,400,000원 | 0원 | 192,277,140원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 464,708,800원 | 380,400,000원 | 0원 | 77,261,712원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 371,767,040원 | 365,762,301원 | 14,637,699원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 근저당권 채권최고액 380,400,000원 중 365,762,301원이 배당되고 14,637,699원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 인수되는 금액이 아니며, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍서교 남동측 인근으로, 경지정리 답·비닐하우스 재배지·축사 등이 형성된 경지정리지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로·버스정류장과의 거리, 농기계 및 차량 진출입 가능성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 정보. 제공된 토지 정보상 면적 718.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 답창고, 평지·세로장방·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 38,400원/㎡입니다.
- 건물. 창고는 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 2008.03.17 사용승인, 작물재배사 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 2009.12.18 사용승인됐습니다.
- 설비. 기본 전기설비가 있고 제시외 건물 등에 위생설비·급수 관정·배수설비가 있습니다.
- 현재 운영. 화훼류 등 식물 재배 및 보관을 위한 창고로 이용되었으나 평가시점 현재 운영이 중지된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 가능 여부. 목록 3·5에 대해 증명 발급이 가능한지 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 창고·화장실·관정은 포함되고 이동·철거 가능한 비닐하우스는 제외됩니다. 현장에서 경계와 귀속 대상을 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 3·5의 지목·이용상태 차이와 건물의 등재 용도·실제 이용 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 운영 중지 상태. 평가시점 현재 휴업 상태이므로 시설 상태와 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교할 실거래 시세 자료가 없어 감정가 580,886,000원이 시장가격 대비 유리한지 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “권리보다 자격과 현황이 먼저”
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2022.09.30 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 기타 + 토지 일괄매각이고, 농지인 목록 3·5에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 특히 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건은 단순한 확인사항이 아니라 입찰 성패를 좌우하는 핵심 조건입니다. 여기에 제시외 건물·관정 포함, 비닐하우스 제외, 공부와 현황의 차이, 운영 중지 상태까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리관계는 비교적 단순하지만 현황·자격요건 확인이 필수인 물건으로 보는 것이 적절합니다.
