대전지방법원 2025타경12951. 천안시 동남구 청수동 현대아파트 101동 10층 1005호, 전용 121.581㎡ 아파트입니다. 18층 건물의 10층이며 방4, 주방·식당, 욕실·화장실2, 현관, 다용도실, 발코니, 보일러실 등으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 사용승인은 1996.10.12이고 단지는 520세대입니다.
권리분석의 중심은 2022.04.29 을구 19번 장영택 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며 제공된 말소기준 산정상 이 권리가 기준입니다. 이후 김민서 가압류 662,000,000원, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 390,813,987원, 국 압류, 이영희 가압류 120,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정과 천안시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청수동 219-4 현대아파트 101동 10층1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 121.581㎡ · 방4 · 욕실/화장실2 · 18층 중 10층 |
| 소유자 | 장순기 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치엠자산관리대부 주식회사 / 204,780,370원 |
| 말소기준 | 2022.04.29 을구 19번 근저당권 · 장영택 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
등기상 과거의 다수 근저당·압류·전세권·경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 권리분석은 2022.04.29 장영택 근저당을 기준으로 보면 됩니다. 이 기준 이후의 가압류와 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시나리오상 낙찰자가 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 98.2%지만 하락 추세
동일 면적 121.58㎡ 실거래는 총 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 194,200,000원이지만 과거 2021년 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 192,500,000원이고, 현재 최저가 189,000,000원은 그 금액의 98.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 121.58㎡ | 17 | 192,500,000원 |
| 2025.05 | 121.58㎡ | 17 | 192,500,000원 |
| 2023.08 | 121.58㎡ | 18 | 193,000,000원 |
| 2021.07 | 121.58㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 121.58㎡ | 13 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.58㎡ | 2건 | 192,500,000원 |
표면상 최저가는 최근 시세보다 3,500,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 -1.5% 낮아 이미 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 전체 평균 194,200,000원 대비 97.3%라는 수치만 보고 큰 할인으로 평가하기는 어렵습니다. 현재 신건 가격은 최근 실거래보다 소폭 낮은 정도로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 장영택 | 300,000,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 김민서 | 662,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 390,813,987원 | 0원 |
| 5. 갑구 24번 가압류 · 이영희 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,472,813,987원 가운데 예상 배당액은 185,554,000원이며 미배당액은 1,287,259,987원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 1,287,259,987원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 1,324,530,787원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 1,354,347,427원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때의 핵심 효과는 권리 인수의 변화가 아니라 매입가격 자체의 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안구성초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·상가주택·다세대·연립 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 10층이며, 개별난방·도시가스·승강기·지하주차장·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 1단의 사다리형 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이고 중로1류 및 소로3류에 접합니다. 자연재해위험개선지구 접함 표시도 확인됩니다.
- 환금성. 520세대, 1996.10.12 사용승인 단지이며 동일 면적 최근 거래는 2025.05 192,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이므로 전입세대·실제 점유자 확인이 우선입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 배당 순서를 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 192,500,000원이고 현재 최저가는 189,000,000원입니다. 할인 폭이 크지 않고 최근 추세가 -1.5%라는 점을 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 이용상황 일부가 집합건축물대장 건축물현황도에 의거해 작성됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 2022.04.29 을구 19번 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 ‘소폭’
이 물건의 장점은 분명합니다. 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 현재 189,000,000원으로 최근 12개월 평균 192,500,000원의 98.2%입니다. 최근 시세보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 최근 거래 추세도 -1.5%입니다.
따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 신건 가격은 보수적으로 판단”입니다. 특히 폐문부재·임대관계 미상이라는 점과 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성을 확인한 뒤, 최근 실거래 192,500,000원과 향후 유찰 시 151,200,000원·120,960,000원 시나리오를 함께 놓고 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
