창원지방법원 2025타경21027. 거제시 둔덕면 학산리 장백하이츠 1동 8층 806호 아파트입니다. 현재 소유자는 김일곤으로, 2006년5월30일 매매를 원인으로 2006년6월2일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 50,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 이 사건의 말소기준은 2018.08.20. 우리카드 가압류 9,221,226원입니다. 이후 삼성카드, 에스앤아이캐피탈대부, 제이앤엘파이낸스대부의 가압류와 2025년 김현호의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 김현호가 확인되고 전입일은 2014.06.13.으로 말소기준인 2018.08.20.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 원칙상 이를 단정적인 ‘대항력 있음’으로 처리하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 ‘해당사항없음’으로 기재되어 있지만, 보증금 자체가 미상인 만큼 실질 인수액도 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 136 장백하이츠 1동 8층806호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 둔덕면 거제남서로 5059 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 9층 중 8층 806호 · 아파트로 이용중 |
| 거래 비교면적 | 84.7㎡ |
| 소유자 | 김일곤 (2006.05.30. 매매 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 9,589,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현호 / 70,091,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
현재 등기상 근저당권은 없습니다. 2006.04.03. 설정된 거제축산업협동조합 근저당권 39,000,000원은 2024.11.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2018.08.20. 우리카드 가압류이며, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 판단 보류
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현호 | 2014.06.13 | 미상 | 미상 | 2025.02.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김현호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일은 2014.06.13., 배당요구일은 2025.02.20.이며 보증금과 확정일자는 미상입니다. 특히 김현호는 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 제공된 경고에는 임차인 김현호와 등기상 관계인이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다고 표시돼 있으므로, 임대차계약의 실체와 보증금 지급관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 19.2% 할인처럼 보여도 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
장백하이츠는 49세대, 사용승인일은 1997.06.10.입니다. 거래 비교면적 84.7㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.02. 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 50,000,000원입니다. 전체 3건 평균 64,666,666원보다 최신 가격이 낮으며, 최근 시세와 이전 시세의 추세는 -30.6%로 명확한 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.7㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2023.05 | 84.7㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2022.07 | 84.7㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.7㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 9,589,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 19.2%입니다. 숫자만 놓으면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이는 낙찰대금만 비교한 비율입니다. 김현호의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득가와 시세를 아직 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서는 19.2%라는 숫자를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 가점을 주는 것이 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,602원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 9,221,226원 | 9,016,398원 |
| 갑구 15번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,649,910원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 에스앤아이캐피탈대부 주식회사 | 18,932,133원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 제이앤엘파이낸스대부 주식회사 | 13,503,334원 | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 김현호 | 70,091,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 9,589,000원 가정 시 채권 총액 122,397,803원 중 예상 배당은 9,016,398원이고 미배당은 113,381,405원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 임차인 김현호의 보증금이 확인되지 않았으므로 권리분석상 실질 인수액을 확정값 0원으로 보지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 12%) | 9,589,000원 | 9,016,398원 | 113,381,405원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 9%) | 6,712,300원 | 6,191,479원 | 116,206,324원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 6%) | 4,698,610원 | 4,214,035원 | 118,183,768원 | 0원 |
현재보다 추가 유찰되면 최저매각가는 6,712,300원, 4,698,610원으로 더 낮아집니다. 그러나 김현호의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 대항력이 인정되고 인수할 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 상대적으로 더 중요해질 수 있으므로, 회차 숫자보다 임대차 실체 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 학산새마을회관 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택과 농경지 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 9층 건물의 8층 806호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 부정형의 대체로 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 141,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 접도구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 거래. 장백하이츠는 49세대이고 확인된 84.7㎡ 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 2026.02. 50,000,000원이며 최근 추세는 -30.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김현호 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 임대차계약서와 보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위도 확정되지 않았습니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김현호와 신청채권자 김현호가 동일하게 나타납니다. 제공된 경고의 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 실제 서류로 검증해야 합니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 전입일이 2014.06.13.이므로 임차인의 점유·대항요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래 50,000,000원, 최근 시세 추세 -30.6%를 기준으로 가격 판단을 해야 하며 전체 평균 64,666,666원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 크게 내려왔지만 단지 경매 통계의 평균 유찰도 7.0회입니다. 가격 외 권리·수요·환금성을 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “959만원짜리 아파트”로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 78,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가 9,589,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 50,000,000원과 비교하면 최저가는 19.2%에 불과합니다. 그러나 이 숫자가 곧 매수인의 최종 취득비용은 아닙니다. 2014.06.13. 전입한 김현호의 보증금과 확정일자가 미상이기 때문입니다.
등기상 후순위 가압류는 정리되지만 임차권 판단은 별개의 문제입니다. 더구나 김현호는 70,091,200원을 청구한 이 사건 신청채권자와 동일 이름이고, 제공된 자료도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있습니다. 최근 실거래 역시 50,000,000원으로 과거 70,000,000원· 74,000,000원보다 낮아졌고 최근 추세는 -30.6%입니다. 표면가격은 낮지만 권리 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 김현호의 임대차 실체와 보증금 규모 확인입니다.
