대전지방법원 2026타경137. 아산시 풍기동 주은아파트 104동 4층 408호, 전용 39.78㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방2·주방·욕실 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 18층 건물의 4층입니다. 소유자는 정진광이고, 2011.11.14 거래가액 65,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
권리분석의 기준점은 2012.01.09 주식회사국민은행 근저당권 12,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 24,000,000원·16,500,000원, 삼성카드 가압류 27,913,730원, 신한카드 가압류 18,270,873원, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경137 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 풍기동 229-71 주은아파트 104동 4층408호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.78㎡ · 방2·주방·욕실 등 · 18층 중 4층 |
| 소유자 | 정진광 · 2011.11.14 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 27,704,238원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2000.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 현재 제공된 배당 구조상 임차보증금이나 별도 인수권리는 반영되어 있지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래보다 높다
주은아파트 전용 39.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 90,250,000원, 최저는 79,000,000원, 최고는 103,000,000원입니다. 현재 최저매각가 86,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.78㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 39.78㎡ | 17 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 39.78㎡ | 16 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 39.78㎡ | 15 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 39.78㎡ | 12 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 39.78㎡ | 10 | 103,000,000원 |
| 2026.02 | 39.78㎡ | 16 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 39.78㎡ | 18 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 39.78㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 39.78㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.78㎡ | 12건 | 90,250,000원 |
평균만 보면 현재 최저가 86,000,000원이 90,250,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 가격 판단은 최근 거래를 함께 봐야 합니다. 가장 최신인 2026.08 실거래가 79,000,000원으로, 현재 최저가 86,000,000원이 오히려 최신 거래보다 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균 대비 95.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사국민은행 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,913,730원 | 27,913,730원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,270,873원 | 3,638,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 98,684,603원 중 예상배당은 84,052,000원, 미배당은 14,632,603원입니다. 신한카드 가압류에서 미배당이 발생하지만, 배당 부족분이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온양풍기초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 점포 등이 소재하는 환경입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 전용 39.78㎡ 아파트로 방2·주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 단지. 주은아파트는 1,412세대이며 사용승인일은 2000.08.30입니다.
- 도로. 남동측으로 광대로, 서측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 867,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 90,250,000원이지만 최신 거래는 79,000,000원입니다. 평균값만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가와 실질취득은 모두 86,000,000원입니다. 단지 평균 유찰 7.5회를 감안해 다음 회차 가격도 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.01.28 국 명의 압류가 있습니다. 등기상 매각 소멸 대상이지만 실제 배당과 세금 관계는 원본 서류를 확인하세요.
- 배당표의 성격. 국민은행 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산된 추정치입니다. 실제 채권잔액과 조세에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2012.01.09 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 86,000,000원은 최근 12개월 평균 90,250,000원의 95.3%이지만, 최신 실거래 79,000,000원보다 높습니다. 단지 경매통계 역시 평균 유찰 7.5회·낙찰률 0.0%로 보수적인 접근을 요구합니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격에 충분한 안전마진이 있다고 단정하기 어려운 사건입니다.
