대전지방법원 2026타경192. 천안시 동남구 안서동 ‘안서코아루’ 101동 4층401호 아파트입니다. 김성용이 2019.05.03 거래가 214,360,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 116,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2026.05.06 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 이동경이 401호에 전입되어 있고 2026.05.22 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일 2023.07.31은 말소기준권리 2019.05.03보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니어서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경192 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 안서동 546 안서코아루 101동 4층401호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 각원사길 114-7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 | 59.919㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 4층401호 · 사용승인 2018.10.22 |
| 단지 | 안서코아루 · 276세대 |
| 소유자 | 김성용 · 단독소유 · 2019.05.03 거래가 214,360,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 121,767,102원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.05.03 설정된 수협은행 근저당입니다. 앞선 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 김성용의 소유권이전 뒤 설정된 수협은행 근저당과 2026.05.06 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 이동경의 전입일은 말소기준보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동경 | 401호 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 2026.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 신건 208,000,000원은 최근 시세 위
안서코아루 동일·유사 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 187,808,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 188,000,000원, 표본 최저는 165,000,000원, 최고는 205,000,000원입니다. 현재 최저매각가 208,000,000원은 최근 평균의 110.8%이며, 최근 12건 최고 거래가보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.08㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 58.08㎡ | 9 | 194,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 3 | 179,500,000원 |
| 2026.06 | 58.08㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 58.08㎡ | 8 | 188,200,000원 |
| 2026.05 | 58.08㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 58.08㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2026.02 | 58.08㎡ | 15 | 195,000,000원 |
| 2026.01 | 58.08㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 54.44㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2025.10 | 59.92㎡ | 7 | 205,000,000원 |
| 평균 | 59.919㎡ | 12건 | 187,808,333원 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 208,000,000원 | 116,600,000원 | 87,688,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 166,400,000원 | 116,600,000원 | 46,670,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 133,120,000원 | 116,600,000원 | 13,856,320원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 신건보다 1회 유찰 시 166,400,000원부터 최근 12개월 평균 187,808,333원과 최신 거래 188,000,000원 아래로 내려옵니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 신건 가격에 서둘러 접근할 이유는 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 116,600,000원 | 116,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,688,000원 |
현재 회차에서는 등기상 수협은행 근저당 채권최고액 116,600,000원을 전액 배당하는 가정입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 121,767,102원이며, 배당표는 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호서대학교 천안캠퍼스 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·대학교·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 4층401호이며 사용승인일은 2018.10.22입니다. 위생·급배수·승강기·출입구 보안개폐장치·소화·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 외곽으로 왕복 2~3차선 포장도로와 접하며 단지 내 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,129,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 276세대 아파트로 최근 12건의 거래가 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.4회와 낙찰률 0.0%가 확인돼 입찰가격에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 187,808,333원의 110.8%입니다. 현재 회차는 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 166,400,000원, 2회 유찰 시 133,120,000원으로 내려갑니다. 현재 회차와 분리해서 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 이동경은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구는 2026.05.22 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모가 확인되면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 관리·인도 확인. 현장 점유상태와 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.03 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이동경의 전입은 2023.07.31로 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 예상 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격은 반대입니다. 신건 최저가 208,000,000원은 최근 12개월 평균 187,808,333원의 110.8%이고, 최신 거래 188,000,000원뿐 아니라 최근 표본 최고 205,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수 5.4회까지 감안하면 결론은 분명합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서 권리 안전성을 이유로 높은 가격을 정당화하기보다 유찰 뒤 가격이 최근 실거래 구간 안으로 들어오는지를 확인하는 편이 합리적입니다.
