대전지방법원 2026타경10165. 천안시 서북구 쌍용동 라이프타운 101동 14층 1401호 아파트입니다. 현재 소유자는 오창섭이고, 2024.04.15 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 181,000,000원입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 229,600,000원입니다.
권리 산정상 말소기준은 2025.03.11 천안시 압류입니다. 이후의 2026.01.28 임의경매개시결정과 2026.08.27 하나자산신탁 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 임차인도 없습니다. 다만 2024.04.15 설정된 푸본현대생명보험 근저당권과 2025.12.04 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 기재가 이어져 있으므로, 말소 여부와 이전관계는 입찰 전 등기 원본에서 반드시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10165 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1279 라이프타운 101동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층 지상15층 중 14층 |
| 시세 비교면적 | 95.96㎡ |
| 소유자 | 오창섭 · 2024.04.15 소유권이전 · 거래가액 181,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,600,000원 / 229,600,000원 (신건) |
| 청구액 | 147,366,605원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수 0원, 이전등기 원본 대조
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 현재 확인된 범위에서 발생하지 않으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 말소기준은 2025.03.11 천안시 압류이고, 그 뒤의 경매개시결정과 하나자산신탁 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 229,600,000원은 최근 시세보다 높다
라이프타운은 540세대, 사용승인일은 1994.11.19입니다. 비교 면적은 95.96㎡로 일치하며, 최근 거래에는 95.96㎡와 99.77㎡가 함께 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 190,600,000원, 최신 거래는 2026.08의 175,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 120.5%로, 신건 가격에 할인 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 95.96㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 99.77㎡ | 6 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 95.96㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2026.06 | 99.77㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 95.96㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 95.96㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 95.96㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 99.77㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 95.96㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2025.09 | 95.96㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2025.08 | 95.96㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2025.08 | 99.77㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 190,600,000원 |
전체 12건 평균은 189,916,666원, 거래 범위는 175,000,000원~220,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 190,600,000원이고 최근 구간의 추세는 이전 구간 대비 2.2%입니다. 하지만 현재 최저매각가 229,600,000원은 최근 12개월 평균의 120.5%, 전체 평균 기준으로도 120.9%이므로 가격 측면에서 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 528,120,000원 | 225,585,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총 청구액은 528,120,000원, 예상 배당액은 225,585,600원, 미배당은 302,534,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 229,600,000원 | 302,534,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 183,680,000원 | 347,811,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 146,944,000원 | 384,033,216원 | 0원 |
이 물건은 임차인 인수형이 아니므로 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 신건 229,600,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가 183,680,000원, 2회 유찰 시 146,944,000원으로 낮아지는 구조입니다. 다만 실제 응찰 여부는 해당 회차 시점의 거래가격과 등기 상태를 다시 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 쌍용동 쌍용중학교 동측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층·지상15층 아파트의 14층 1401호이며, 전기·급배수·위생·난방·공용승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(쌍용2지구)이며, 공시지가는 1,144,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 전체를 중심으로 중로 및 소로에 접하고 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 라이프타운은 540세대이며 2025.08부터 2026.08까지 12건의 비교 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 현재 회차를 ‘할인 경매’로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08, 95.96㎡ 11층 175,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 있는지 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 대조. 2024.04.15 푸본현대생명보험 근저당권과 2025.12.04 한국자산관리공사 이전등기의 원본 상태를 확인해야 합니다.
- 배당순위 대조. 신청채권자 청구액 147,366,605원과 예상배당표상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대차 관계는 구체적으로 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사·전입세대·점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 걸린다
현재 산정만 보면 임차인 없이 매수인 인수액이 0원인 아파트입니다. 그러나 신건 최저가 229,600,000원은 최근 12개월 평균 190,600,000원의 120.5%이고, 전체 평균 189,916,666원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 2.2%이더라도 현재 가격 격차를 상쇄할 정도의 근거는 아닙니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”는 사실과 “현재 가격이 매력적이다”는 판단을 분리해야 합니다. 여기에 푸본현대생명보험 근저당권과 한국자산관리공사 이전 기재의 원본 대조까지 마친 뒤 판단해야 합니다. 현재 회차 기준 결론은 권리 산정은 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류입니다.
