대전지방법원 2026타경10212. 천안시 서북구 두정동 ‘극동늘푸른’ 102동 13층 1303호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 유한회사비엔비로 2023.05.18. 거래가 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024.04.15. 청주세무서장의 압류이며, 2026.02.06. 김광민의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 김광민의 전입신고는 2022.09.14.로 말소기준권리보다 빠르고, 2026.03.06. 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임차인으로 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있어, 현재 단계에서는 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 102동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 22층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 유한회사비엔비 (2023.05.18. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김광민 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
말소기준은 2024.04.15. 압류입니다. 그 뒤의 2026.02.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 삼성생명보험 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광민 | 1303호 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 2026.03.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 보증금이 미상인 상태에서는 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수가 사라진다고 볼 수 없습니다. 보증금과 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 178,000,000원은 최근 시세의 115.1%
극동늘푸른 동일 평형 전용 59.91㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026.06~08에 형성됐고, 평균은 154,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 22 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 21 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 11 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 20 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 20 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 154,583,333원 |
실거래 범위는 143,000,000원~174,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 158,000,000원입니다. 그런데 현재 최저매각가는 178,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 115.1%입니다. 최근 실거래 최고가 174,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 김광민 | 180,000,000원 | 174,708,000원 |
| 미배당 | - | 5,292,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권자 청구액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김광민의 임차보증금도 미상이므로 임차인 관련 실제 배당 및 매수인 인수액은 별도로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물의 13층 1303호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 극동늘푸른은 1,452세대, 1996.12.27. 준공 단지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,245,000원/㎡, 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 도로. 단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용하며 도로상태는 양호한 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김광민의 임대차계약서, 보증금, 실제 지급내역, 점유 개시 시점, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일인 여부. 강제경매 채권자 김광민과 점유자 김광민의 동일인 여부 및 법률관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 응찰 금지. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.1%이므로 현 회차를 시세 메리트 구간으로 볼 수 없습니다.
- 유찰 시에도 재계산. 1회 유찰 142,400,000원, 2회 유찰 113,920,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 실질취득가로 비교해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 등기만 보면 2024.04.15. 압류를 기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하는 단순한 구조입니다. 하지만 2022.09.14. 전입한 김광민이 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 권리분석의 중심입니다. 실제 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로 인수액은 현재 미상입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 154,583,333원의 115.1%이고, 최신 거래 158,000,000원 및 최근 거래 최고 174,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.9회입니다. 따라서 이 물건은 “신건 입찰”보다 “임차보증금 확인 후 유찰 회차에서 실질취득가를 다시 계산”하는 접근이 우선입니다.
