대전지방법원 2026타경10244. 천안시 서북구 성정동 ‘프라지움3차’ 11층 1118호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적 기준은 34.9898㎡이고, 2014.05.02. 사용승인된 12층 건물의 11층 물건입니다. 권리의 기준점은 2014.05.16. 설정된 우리은행 근저당권 79,200,000원입니다.
현재 확인된 실제 임차인은 허연정·홍사호 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 2023.12.01.로 말소기준보다 9년 이상 늦습니다. 따라서 주어진 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 두 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 허연정은 2026.03.10. 배당요구를 했으며 홍사호의 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계와 점유 인도는 별도로 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10244 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1322 11층1118호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 성정두정로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 프라지움3차 · 전용 34.9898㎡ · 12층 중 11층 |
| 소유자 | 황동석 · 2014.05.16. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문 유한회사 / 71,166,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 단지 | 프라지움3차 · 210세대 · 2014.05.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인 2명
말소기준은 2014.05.16. 우리은행 근저당권입니다. 2019.10.14. 등기된 김대운의 주택임차권은 보증금 65,000,000원으로 등기됐으나 2022.04.25. 등기부상 말소됐습니다. 현재 점유자로 확인되는 허연정·홍사호의 전입일은 모두 2023.12.01.로 말소기준보다 늦어, 권리판정상 대항력은 없습니다. 2026.02.12. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허연정 | 1118호 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 2026.03.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍사호 | 1118호 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 집계됩니다. 전입시점만 놓고 보면 두 사람 모두 말소기준 이후여서 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판정됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 특히 허연정은 배당요구를 했으므로 실제 배당표에서는 관련 금액 확인이 필요하고, 홍사호는 배당요구 여부 자체도 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득가는 최근 시세 이상
프라지움3차의 유사 면적 실거래 12건은 2025.07.~2026.08. 구간에 70,000,000원~79,000,000원으로 형성돼 있습니다. 전체 12건 평균은 74,916,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 75,100,000원, 최신 거래는 2026.08. 77,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.16㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 37.03㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 34.89㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 34.89㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 35.73㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 34.89㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2026.02 | 34.99㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 34.89㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2025.10 | 34.89㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2025.10 | 34.89㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.08 | 35.16㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 35.73㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 75,100,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,100,000원보다 5,900,000원 높고, 최신 거래 77,000,000원보다도 4,000,000원 높습니다. 데이터상 최저가 대비 최근 12개월 평균 비율은 107.9%입니다. 최근 거래 구간의 추세는 이전 구간 대비 +1.5%이지만, 그 점을 반영해도 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 최저가를 두고 싸다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 58,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 15,966,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 28,693,120원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 계산에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 가격만 놓고 보면 현재 81,000,000원보다 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원이 최근 실거래 구간과 비교해 더 낮은 가격대입니다. 다만 현재 사건은 아직 0회 유찰인 신건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 79,200,000원 | 79,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,858,000원을 제외한 79,142,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 58,000원이 미배당으로 남습니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 프라지움3차는 210세대입니다.
- 입지. 성정공원 동측 인근으로 오피스텔, 상가빌딩, 공원, 각종 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 5차선 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가는 2,121,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 흐름. 유사면적 최근 12개월 평균은 75,100,000원이며 최신 거래는 77,000,000원, 최근 구간 추세는 이전 구간 대비 +1.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 상한 점검. 실질취득 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,100,000원의 107.9%입니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트는 없습니다.
- 임차인 보증금 확인. 허연정·홍사호 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 점유 정리를 위해 금액을 대조할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 허연정은 2026.03.10. 배당요구를 했고, 홍사호의 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 점유 인도. 현재 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전 및 인도 절차를 염두에 두어야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산은 집행비용과 근저당권을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사 및 최신 실거래 내용을 직접 대조해 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리구조만 보면 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 임차인이 없고, 계산상 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 전입한 실제 임차인 2명이 있다는 점 때문에 점유·배당 확인은 필요하지만, 현재 확인된 구조는 인수형 경매가 아닙니다.
문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,100,000원보다 높고, 최신 거래 77,000,000원도 웃돕니다. 최근 구간이 +1.5% 흐름이더라도 현재 최저가가 이미 최근 시세 이상이라는 사실은 변하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 단순하지만, 현재 가격은 보류”가 핵심입니다. 최저가가 낮아 보이는 착시가 아니라 실질취득액과 최근 시세를 직접 비교하는 것이 판단의 기준입니다.
