수원지방법원 2025타경821. 용인시 기흥구 중동 쥬네브썬월드 지하 1층 비009호로, 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 용도는 판매시설, 현재는 “이수영바지락칼국수”로 이용 중입니다. 소유자 이경민은 2017.11.16 매매를 원인으로 2018.01.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 300,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 우리은행의 추가 근저당권 60,000,000원, 2025.02.03 임의경매개시결정, 2025년 용인시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이제원은 2022.09.29 전입해 말소기준보다 늦고, 조사상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니며 실질취득액은 최저매각가와 같은 85,715,700원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경821 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 444, 지1층비009호 (중동,쥬네브썬월드) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 현재 “이수영바지락칼국수”로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하4층, 지상9층 중 지1층 비009호 · 사용승인 2006.09.22 |
| 공부상 / 실제 점유 | 61.5㎡ / 약 18.47㎡ |
| 소유자 | 이경민 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 85,715,700원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 235,667,863원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년 국민은행 근저당권 264,000,000원은 2018.01.08 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.01.03 우리은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 추가 근저당권 60,000,000원과 임의경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 권리 자체보다 확인 강도가 더 높은 부분은 임차인의 점유와 실제 사용면적입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이제원 | 쥬네브지하1층 B009호 61.5000㎡ | 5,000,000원 | 600,000원 | 2022.09.29 | 2025.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이제원 본인의 임차관계이며, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 600,000원입니다. 전입일 2022.09.29는 말소기준일 2018.01.03보다 뒤이므로 조사 결과상 대항력 없음입니다. 따라서 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 금액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 17%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 510,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 85,715,700원입니다. 현재 회차 시나리오상 감정가의 17% 수준입니다. 다음 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 60,000,989원, 그 다음은 42,000,692원입니다.
하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다. 지하 판매시설이고, 공부상 61.5㎡와 실제 점유 약 18.47㎡ 사이의 차이가 크며 이미 5회 유찰되었습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실은 감정가 대비 할인을 보여줄 뿐, 현재 거래시장보다 저렴하다는 결론을 뜻하지 않습니다. 가격 판단의 중심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 사용가능 범위와 물건의 환금성을 함께 보는 데 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,715,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,942,883원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 83,772,817원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권최고액 기준 총액은 360,000,000원, 예상배당은 83,772,817원이며 미배당액은 276,227,183원입니다. 신청채권액은 235,667,863원으로 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인동백호수공원 북동측 인근의 쥬네브썬월드로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원·대형판매시설·상가주택 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 현재 이용. 집합건축물대장상 판매시설이며 현재 “이수영바지락칼국수”로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 40m, 북동측 약 30m, 남서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 토지면적은 20,043.0㎡, 공시지가는 4,922,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 지하 판매시설이고 실제 점유면적과 공부상 면적 사이에 큰 차이가 확인되므로 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유면적 최우선 확인. 공부상 61.5㎡ 중 실제 점유 약 18.47㎡라는 조사 내용과 현장의 경계·벽체·영업공간을 직접 대조해야 합니다.
- 공용 이용부분 확인. 나머지 면적이 푸드코트 식사용 테이블 공간으로 특정 매장의 점유 없이 공용 이용된다는 조사 내용을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 이제원 보증금 5,000,000원·월차임 600,000원, 전입 2022.09.29, 배당요구 2025.04.09의 현황을 매각 전 다시 대조해야 합니다.
- 권리기준 확인. 말소기준은 2018.01.03 우리은행 근저당권 300,000,000원이며 이후 권리의 매각소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 85,715,700원은 감정가 510,000,000원의 17% 수준이지만, 실제 사용가능 면적과 5회 유찰 사실을 함께 반영해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용과 근저당 중심의 추정이며 당해세와 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공간의 실체를 봐야 한다”
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2018.01.03 우리은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명인 이제원의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 85,715,700원입니다.
그러나 투자판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 510,000,000원에서 5회 유찰돼 85,715,700원까지 내려왔지만, 공부상 61.5㎡ 중 실제 점유가 약 18.47㎡이고 나머지가 푸드코트 공용 식사용 공간으로 조사됐습니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 저평가라고 볼 수 없는 이유입니다. 이 물건은 권리 인수보다 실사용 면적·점유경계·환금성 확인이 입찰의 승부처입니다.
