대전지방법원 2026타경10344. 아산시 둔포면 봉재리 3-77, 도로명 봉재길63번길 121-20에 있는 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로 2019.08.13 사용승인됐으며, 토지는 397.0㎡입니다. 권리의 기준점은 근저당이 아니라 2019.09.27 가압류입니다. 2019.09.11 설정됐던 문경제일새마을금고 근저당은 2023.07.05 해지를 원인으로 2023.07.06 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 그 다음 순위인 두루종합건설 주식회사의 가압류입니다.
이 기준권리 이후 설정된 서준용·이정임의 근저당, 국민은행 가압류, 아산시 압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배만수·조영남 두 점유자의 전입도 각각 2022.04.29, 2022.12.28로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없어 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10344 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 봉재리 3-77 · 충청남도 아산시 둔포면 봉재길63번길 121-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 2019.08.13 사용승인 |
| 토지 | 397.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 유회훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 600,378,200원 / 600,378,200원 (신건) |
| 청구금액 | 248,120,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 테라스, ㄷ 철재 펜스 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 가압류
등기 흐름의 핵심은 2019.09.27 두루종합건설 주식회사 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 있으며, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2020.03.17 서준용 150,000,000원, 이정임 90,000,000원 근저당과 2021.03.09 이정임 50,000,000원 근저당도 모두 기준권리보다 뒤입니다. 2022.08.01 국민은행 가압류 238,856,029원, 2023.09.01 아산시 압류, 2026.02.26 서준용의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배만수 | 20호 | 2022.04.29 | 미상 | 2026.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영남 | 20호 · 주거 | 2022.12.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 배만수는 2026.05.27 배당요구를 했고, 조영남의 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.09.27 말소기준보다 늦어 대항력은 없으므로, 보증금 액수가 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인 승계액이 생기지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,378,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,403,782원 |
| 2. 가압류 · 두루종합건설 주식회사 | 620,000,000원 | 591,974,418원 |
| 3. 가압류 · 김석중 | 190,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서준용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 이정임 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이정임 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 238,856,029원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,338,856,029원 중 예상 배당액은 591,974,418원, 미배당액은 746,881,611원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 600,378,200원 | 591,974,418원 | 746,881,611원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 480,302,560원 | 473,099,534원 | 865,756,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 384,242,048원 | 378,062,659원 | 960,793,370원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰까지 모두 0원입니다. 따라서 채권자들이 얼마를 못 받느냐와 매수인이 얼마를 추가로 떠안느냐를 구분해서 봐야 합니다. 가격 자체의 적정성은 감정가와 실거래를 직접 대조하지 않은 상태에서 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 방1·드레스실·거실·주방·화장실2·다용도실·창고·테라스 등, 2층은 방3·화장실2·드레스룸·보일러실 등으로 구성된 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 아산시 둔포면 봉재리 ‘비버리힐스’ 전원주택단지 내에 위치하며, 주변은 전원주택·농경지·저수지·일부 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 스페니쉬기와 지붕 2층 건물이며 외벽 드라이비트·일부 치장벽돌, 하이샷시 창호, 위생·급배수·난방·가정용 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 397.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 294,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2024.01.31 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금·배당 확인. 배만수·조영남 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당관계와 명도 협의를 위해 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정은 별도로 점검해야 합니다.
- 제시외 물건 포함. 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 테라스와 ㄷ 철재 펜스가 매각에 포함됩니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 모두 600,378,200원인 신건입니다. 실거래·현장 매물과 직접 비교하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당 부족과 매수인 인수는 다르다”
이 사건에서 가장 중요한 구분은 채권자가 못 받는 돈과 낙찰자가 떠안는 돈입니다. 현재 회차 기준 채권자 미배당은 746,881,611원에 이르지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.09.27 두루종합건설 주식회사 가압류가 말소기준이고, 이후 권리와 대항력 없는 임차관계는 매각 후 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 권리가 정리된다고 해서 입찰 판단까지 끝나는 것은 아닙니다. 실제 임차인 2명의 점유·명도, 공매공고와의 진행 관계, 제시외 테라스·철재 펜스가 포함된 일괄매각, 그리고 전원주택형 물건의 가격·환금성을 따로 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
