대전지방법원 2026타경10361. 충청남도 천안시 동남구 오룡동 85, 등기상 오룡동 85·86 및 미나릿길 61-1과 관련된 종교시설·토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 종교시설(교회)로 이용 중이며, 철골조 및 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물입니다. 토지면적은 578.0㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다.
권리 구조의 기준점은 2024.03.28. 설정된 대전중앙신용협동조합 근저당 1,560,000,000원입니다. 그 뒤 2025.06.17. 진량새마을금고 가압류 300,000,000원, 2026.03.03. 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인은 없으므로 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10361 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 오룡동 85 · 미나릿길 61-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 종교시설(교회) 이용 중 |
| 건물 | 철골조 및 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인 2003.12.23 |
| 토지 | 578.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 예수교대한하나님의성회순복음부흥교회 |
| 감정가 / 최저가 | 2,127,277,930원 / 2,127,277,930원 (신건) |
| 청구액 | 1,349,804,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2024년 근저당 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·인수 문제는 발생하지 않습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2024.03.28. 대전중앙신용협동조합 근저당이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 진량새마을금고의 300,000,000원 가압류와 대전중앙신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 실거래 시세가 없어 신건 가격의 우열을 단정할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 2,127,277,930원을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,127,277,930원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,701,822,344원 | 177,595,879원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,361,457,875원 | 514,556,704원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,701,822,344원, 2회 유찰 시에는 1,361,457,875원으로 내려갑니다. 다만 이는 감정가의 80%·64%라는 회차별 가격일 뿐, 실거래 시세가 없으므로 어느 수준부터 시장 대비 저렴해지는지는 이 자료만으로 정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,127,277,930원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,672,779원 |
| 1. 근저당 · 대전중앙신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 2. 가압류 · 진량새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 243,605,151원 |
현재 회차에서는 집행비용 23,672,779원과 채권자 배당 후 243,605,151원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물·토지 이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 종교시설(교회)로 이용 중입니다. 1층 중 46.8㎡ 부분은 계단실 등, 1층 중 83.07㎡ 부분은 건축물대장상 단독주택이나 현황은 식당 등, 2층은 교회 예배실 등으로 기재되어 있습니다.
- 증축. 1층 중 83.07㎡ 부분은 2004.08.13. 증축된 것으로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 수목이 매각에 포함됩니다.
- 위치. 오룡우체국 동측 인근, 간선도로 후면의 주택·상가 혼성지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 578.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 토지이용 제한. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 888,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 평가되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.03.28. 대전중앙신용협동조합 근저당 1,560,000,000원이 기준입니다.
- 임차관계. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 1층 83.07㎡ 부분은 건축물대장상 단독주택, 현황은 식당 등으로 기재되어 있으므로 실제 이용과 인허가 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 수목이 매각 포함이므로 토지·건물·수목의 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 없으므로 감정가 2,127,277,930원을 곧바로 시장가치로 간주하지 말고 별도 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 사건은 권리관계만 보면 구조가 선명합니다. 2024.03.28. 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 그러나 물건은 종교시설로 이용되는 기타 + 토지이고, 비교 실거래가 없습니다. 따라서 신건 최저가 2,127,277,930원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
