대전지방법원 2026타경10450. 천안시 서북구 부대동 57-25 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있고, 감정요항표의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 판넬지붕 2층이고, 토지는 612.0㎡입니다. 일괄매각으로 보일러실·태양광발전설비·수목도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2025.05.27. 설정된 구즉신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 그보다 앞선 전세권·근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 말소기준 이후의 고철훈 근저당권 180,000,000원과 가압류·가처분은 경매 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인에게 넘어오는 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10450 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-25 · 충청남도 천안시 서북구 안터길 75-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 일반목구조 판넬지붕 2층 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 612.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임지원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 641,935,200원 / 641,935,200원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 고철훈 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 보일러실·태양광발전설비·수목 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
현재 소유자는 임지원입니다. 2019.12.19. 임효정 명의로 소유권이 이전된 뒤 개명을 거쳐 임지원으로 표시됐습니다. 과거 이영희 전세권 150,000,000원, 우리은행 근저당권 102,000,000원, 천안북부신용협동조합 계열 근저당권, 박종선 근저당권, 하나은행 근저당권, 천안중앙신용협동조합 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 641,935,200원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가가 실제 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 641,935,200원 | 111,299,815원 | 180,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 513,548,160원 | 238,402,985원 | 86,012,678원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 410,838,528원 | 340,085,520원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려가는 것과 시장가보다 싸지는 것은 별개의 문제이므로, 실거래 확인 없이 80%·64%라는 비율 자체를 투자 메리트로 판단해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 641,935,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,819,352원 |
| 을구 13번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 을구 14번 근저당권 · 고철훈 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,415,663원 | 8,415,663원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 136,000,000원 | 24,700,185원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 744,415,663원 중 633,115,848원이 배당되고, 111,299,815원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 부대동 ‘부대사거리’ 북동측 인근이며, 주위는 전원주택 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 일반목구조 판넬지붕 2층입니다.
- 토지. 토지면적 612.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·세로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 395,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정요항표상 임대관계 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 함께 보일러실, 태양광발전설비, 수목이 포함되는 조건을 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 641,935,200원이 적정한지 별도의 현장·거래가 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 실제 건축물 현황과 이용상태를 확인하세요.
- 자연녹지지역 확인. 토지 이용계획과 가축사육제한구역 포함 여부가 향후 이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 배당표 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 아직 확인 대상
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 선명하다는 점입니다. 2025.05.27. 구즉신용협동조합 근저당권을 기준으로 뒤의 근저당·경매·가압류·가처분이 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있고, 시장 실거래 자료도 없어 현재 최저가 641,935,200원의 가격 적정성을 판단할 직접 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 통과, 점유·가격 검증은 필수입니다.
