창원지방법원 2025타경21214. 거제시 옥포동 진흥아파트 4층 405호입니다. 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가가 36,000,000원인데 6회 유찰돼 최저매각가가 4,236,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 이창엽의 주택임차권은 2024.01.11. 등기됐고, 임차보증금은 35,000,000원입니다. 주민등록일자는 2021.12.07., 점유개시일자는 2021.12.10.이며, 말소기준인 2025.04.08. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 적시합니다. 현재 최저가 4,236,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 476,248원을 먼저 제외하고 임차인에게 3,759,752원이 배당됩니다. 따라서 보증금 잔액 31,240,248원이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 555-4 진흥아파트 4층 405호 · 도로명 경상남도 거제시 옥포성안로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 전용 54.99㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 오광현 · 2021.01.11. 소유권이전 · 거래가액 24,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 4,236,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창엽 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14. |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.30. · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
과거 국민은행 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 특히 2021.09.03. 설정된 채권최고액 15,400,000원의 국민은행 근저당은 2021.12.07. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.04.08. 강제경매개시결정이고, 이보다 앞선 이창엽의 주택임차권은 매각으로 없어지지 않습니다. 반면 2025.09.23. 천안세무서장 처분의 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이창엽 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 35,000,000원 | 2021.12.07. 2024.01.10. 배당요구 2024.01.11. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
이창엽은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임대차계약일자는 2021.11.21., 주민등록일자는 2021.12.07., 점유개시일자는 2021.12.10., 확정일자는 2024.01.10.입니다. 주택임차권등기는 2024.01.11. 접수 제865호로 등기됐고, 보증금은 35,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 4,236,000원이 아니라 35,476,248원
진흥아파트는 30세대, 1992.01.29. 준공이며 분석 대상 면적은 전용 54.99㎡입니다. 같은 면적의 거래는 2025.02. 5층에서 36,500,000원에 1건 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 36,500,000원, 최신 거래도 36,500,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02. | 54.99㎡ | 5 | 36,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.99㎡ | 1건 | 36,500,000원 |
최저가만 최근 시세와 나누면 11.6%라서 터무니없이 싸 보입니다. 하지만 이는 대항력 임차보증금 인수를 빠뜨린 비교입니다. 현재 회차의 실질취득액은 35,476,248원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 36,500,000원의 약 97.2%입니다. 차이는 1,023,752원에 불과합니다. 즉 6회 유찰됐다는 사실과 달리, 실질적인 가격은 최근 거래 수준과 거의 붙어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 476,248원 |
| 1. 임차인 이창엽 보증금(우선변제) | 35,000,000원 | 3,759,752원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이창엽 | 35,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 35,000,000원 중 3,759,752원만 배당되고 31,240,248원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 미배당 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수합니다. 집행비용은 매각가의 11.2% 수준으로 추정된 476,248원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 4,236,000원 | 31,240,248원 | 35,476,248원 |
| 7회 유찰 시 | 2,965,200원 | 32,488,174원 | 35,453,374원 |
| 8회 유찰 시 | 2,075,639원 | 33,361,723원 | 35,437,362원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 분명하게 보여줍니다. 낙찰가가 4,236,000원 → 2,965,200원 → 2,075,639원으로 낮아져도, 인수액은 31,240,248원 → 32,488,174원 → 33,361,723원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 계속 35,000,000원대에 머뭅니다. 추가 유찰이 곧바로 실질적인 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 옥포성지중학교 동측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 서측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 405호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 821,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 환금성. 30세대 규모이며 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 6.0회이고, 현재 사건도 6회 유찰 상태입니다.
- 현장 확인 한계. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부와 외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 4,236,000원에 인수액 31,240,248원을 더한 35,476,248원을 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 확인. 7회 유찰 시 실질취득 35,453,374원, 8회 유찰 시 35,437,362원으로 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 인수 확인. 이창엽의 주택임차권등기는 매각으로 말소되지 않고, 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명세서에 기재돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 이창엽입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 사실관계를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 동일 면적 거래는 2025.02. 36,500,000원 1건입니다. 실질취득액과의 차이가 1,023,752원에 그쳐 큰 할인으로 보기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 외부관찰을 기준으로 한 평가라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태, 임차권 및 배당관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — “6회 유찰”이 아니라 “보증금 35,000,000원”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 36,000,000원짜리 아파트가 6회 유찰돼 4,236,000원에 나온 것처럼 보입니다. 그러나 권리를 반영하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 이창엽의 임차보증금은 35,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 3,759,752원뿐입니다. 남은 31,240,248원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 실질취득액은 35,476,248원. 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 36,500,000원의 약 97.2%입니다. 감정가 대비 최저가만 보면 엄청난 할인처럼 보이지만, 실제로는 최근 확인 거래와 거의 같은 가격입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담은 계속 35,000,000원대에 머뭅니다.
권리는 인수형, 가격은 시세 근접, 환금성은 30세대·거래 1건·6회 유찰이라는 제약이 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라, 보증금 인수를 포함해도 충분한 안전마진이 남느냐입니다. 현재 숫자만으로는 감정가 대비 할인율을 근거로 높은 가격 매력을 부여하기 어렵습니다.
