대전지방법원 2026타경10538. 천안시 서북구 성성동 336-21 일대의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 기호2-1·2-2는 주유소 사무실, 기호2-3·2-4는 주유소 캐노피로 이용 중이며, 토지 지목은 잡종지지만 현황은 주유소 용지입니다. 토지면적은 984.0㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사보담인천안입니다. 권리 구조 자체는 말소기준 이후 권리의 소멸 여부가 비교적 명확하지만, 임차관계가 단순하지 않습니다. 특히 이성근은 2020.05.27. 전입으로 2021.09.16. 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10538 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 336-21 · 충청남도 천안시 서북구 2공단4로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소 사무실 · 주유소 캐노피 |
| 토지 | 984.0㎡ · 잡종지 · 현황 주유소 용지 · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사보담인천안 |
| 감정가 / 최저가 | 1,859,146,500원 / 1,859,146,500원 (신건) |
| 청구액 | 937,922,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유자가 있다
현재 말소기준권리는 2021.09.16. 설정된 광안신용협동조합 근저당 1,080,000,000원입니다. 해당 근저당은 2026.01.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.11.04. 설정된 주식회사남동로지스틱스 근저당 1,000,000,000원, 2025.02.20. 압류, 2026.04.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주언 | 2019.08.12 | 5,000원 | 2026.05.14 | 선순위 대항력 있음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이성근 | 2020.05.27 | 미상 | 미상 | 선순위 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 빠르지만, 이성근의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰 후 인수 여부와 금액은 매각물건명세서 및 임대차 원자료를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,859,146,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 20,991,465원 |
| 임차인 김주언 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 광안신용협동조합 근저당 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 주식회사남동로지스틱스 근저당 | 1,000,000,000원 | 758,155,035원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,080,000,000원 중 1,838,155,035원이 배당되고 241,844,965원이 미배당으로 남습니다. 김주언 보증금 5,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 이성근의 미상 보증금은 위 계산에 포함되지 않았으므로 실제 인수위험은 더 커질 수 있습니다.
④ 물건 특성 — 주유소 용지·공업지역·제시외 물건
- 이용상태. 기호2-1·2-2는 주유소 사무실, 기호2-3·2-4는 주유소 캐노피입니다.
- 토지. 984.0㎡, 지목 잡종지이나 현황은 주유소 용지입니다. 일반공업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 입지. 천안 제2 일반산업단지 남측 인근으로, 주위는 공단주변 성숙중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 제시외. 제시외 사무실(컨테이너)은 매각 제외, 자동세차장은 매각 포함입니다.
- 건축물. 건축물대장에는 2024.08.06. 위반건축물표시가 있습니다.
- 토지 제한. 재생사업지구·가축사육제한구역·도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·대로2류 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 801,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이성근 임대차 원자료 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김주언 인수 확인. 현재 계산상 보증금 5,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 자동세차장은 매각 포함, 컨테이너 사무실은 매각 제외입니다.
- 위반건축물 확인. 2024.08.06. 건축물대장 위반건축물표시의 구체적 내용과 원상회복 부담을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당 모두 다른 부동산과 공동담보 관계가 기재돼 있어 실제 채권배당은 변동될 수 있습니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 1,859,146,500원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “신건 가격보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 물건의 말소기준권리는 명확하고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 단순히 “깨끗하다”로 내릴 수는 없습니다. 김주언은 선순위 전입과 보증금 5,000원이 확인되고, 이성근 역시 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 여기에 주유소 사무실·캐노피, 일반공업지역, 제시외 물건, 위반건축물표시까지 확인해야 할 요소가 겹칩니다. 실거래 시세도 없어 신건 1,859,146,500원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 이성근의 임대차 범위를 확정하기 전에는 응찰가보다 인수위험 확인이 우선인 사건입니다.
