대전지방법원 2026타경10538. 천안시 서북구 성성동 336-21 일대의 토지와 주유소 사무실·캐노피를 함께 보는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주유소 사무실과 주유소 캐노피이고, 토지는 일반공업지역의 잡종지로 현황은 주유소 용지입니다. 말소기준은 2021.09.16 광안신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원이며, 이 근저당은 2026.01.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 압류, 남동로지스틱스 근저당, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 중요합니다. 이성근은 2020.05.27, 김주언은 2019.08.12 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 이성근의 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가가 그대로 최종 실질취득원가라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10538 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 336-21 · 충청남도 천안시 서북구 2공단4로 34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주유소 사무실 · 주유소 캐노피 |
| 토지 | 잡종지 · 현황 주유소 용지 · 984.0㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 사무실 · 철골조 철판지붕 단층 캐노피 · 사용승인일 1996.08.22 |
| 소유자 | 주식회사보담인천안 |
| 감정가 / 최저가 | 1,859,146,500원 / 1,859,146,500원 (신건) |
| 청구액 | 937,922,738원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차가 핵심
2018년 신탁은 2021.05.31 신탁재산 귀속과 함께 말소되어 주식회사보담인천안 명의가 됐습니다. 이후 2021.09.16 광안신용협동조합 근저당권이 설정되며 이 사건의 말소기준이 형성됐고, 2025.02.20 국 압류, 2025.11.04 주식회사남동로지스틱스 근저당권, 2026.04.01 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성근 | 2020.05.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
| 김주언 | 2019.08.12 | 5,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 5,000원 인수 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김주언은 2026.05.14 배당요구를 했지만 배당 시나리오에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 반면 이성근은 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에, 보증금 확인 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 100%보다 먼저 확인할 것
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,859,146,500원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,487,317,200원, 2회 유찰 시 1,189,853,760원입니다. 그러나 일반 아파트처럼 실거래 평균과 단순 비교할 수 있는 거래표본이 제시되어 있지 않아, 이 사건은 ‘몇 번 유찰됐으니 싸다’는 식으로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,859,146,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,991,465원 |
| 인수 · 임차인 김주언 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 광안신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 을구 22번 근저당권 · 주식회사남동로지스틱스 | 1,000,000,000원 | 758,155,035원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 2,080,000,000원 중 예상배당은 1,838,155,035원, 미배당은 241,844,965원입니다. 김주언 보증금 5,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안 제2 일반산업단지 남측 인근에 위치하며, 주위는 공단 주변 성숙 중인 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 사무실은 철근콘크리트조 스라브지붕 단층, 캐노피는 철골조 철판지붕 단층이며 사용승인일은 1996.08.22입니다.
- 토지. 지목은 잡종지이나 현황은 주유소 용지입니다. 일반공업지역이고 공시지가는 801,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·가축사육제한구역에 해당하며 재생사업지구·지구단위계획구역·대로2류와 접합니다.
- 제시외 물건. 자동세차장은 매각에 포함되고, 2층 컨테이너 사무실은 매각에서 제외됩니다.
- 건축물 현황. 건축물대장에는 2024.08.06 위반건축물 표시가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이성근 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 항목이 실질취득액을 결정하는 핵심입니다.
- 김주언 인수 확인. 배당표상 보증금 5,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
- 제시외 물건 범위 확인. 자동세차장은 포함, 2층 컨테이너 사무실은 제외입니다. 현장 경계와 사용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 2024.08.06 위반건축물 표시의 구체적 내용과 시정 여부를 건축물대장 원본에서 확인해야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위 확인. 2개 필지가 연접한 주유소 용지로 평가되어 있으므로 토지·건물·제시외 물건의 포함 범위를 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 임차인의 보증금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 정리되지만, 실질취득액은 아직 열려 있다”
말소기준 이후 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 광안신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 압류와 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 김주언의 보증금 5,000원 인수는 계산되어 있지만, 이성근은 2020.05.27 전입 후 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
여기에 주유소라는 특수 용도, 지목과 현황의 차이, 제시외 물건의 포함·제외, 2024.08.06 위반건축물 표시까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “신건 1,859,146,500원이 싸냐 비싸냐”보다 “선순위 임차 승계액이 얼마인지”를 먼저 풀어야 하는 물건입니다. 이성근의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.
