대전지방법원 2026타경10571. 아산시 배방읍 장재리 1718, 1동 1층 112호로 감정평가상 현재 “음식점(상호명 : 포차처럼)”으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 최재일은 2017.06.13 매매를 원인으로 거래가액 1,343,366,000원에 취득했고, 2017.06.28 당진수산업협동조합 앞으로 채권최고액 780,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2024년 윤종로 근저당과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 배문기는 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원으로 조사됐고 2023.04.24 전입했습니다. 말소기준인 2017.06.28보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.06.26 접수됐지만 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10571 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1718 1동 1층112호 · 충청남도 아산시 배방읍 연화로 133 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 음식점(상호명 : 포차처럼) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제1층 제112호 · 사용승인일 2016.12.16 |
| 소유자 | 최재일 · 2017.06.13 매매 · 거래가액 1,343,366,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,270,000,000원 / 1,270,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 676,145,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.06.28 설정된 당진수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 2024.03.20 설정된 윤종로 근저당권 120,000,000원, 2025년 이후의 국·천안시·국민건강보험공단·아산시 압류, 2026.04.06 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배문기 | 1층112호(1동) | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.04.24 | 2026.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2023.04.24가 말소기준 2017.06.28보다 늦어 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자 정보가 없어 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,270,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격이 제시돼 있지 않으므로, 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
확인 가능한 가격 관련 숫자는 소유자 최재일의 2017년 거래가액 1,343,366,000원과 현재 감정가 1,270,000,000원입니다. 다만 시점이 다른 과거 취득가격을 현재 시세로 대체할 수 없으므로, 입찰가격 결정에는 별도의 현재 상가·음식점 이용 집합건물 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 15,100,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 당진수산업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 윤종로 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 354,900,000원 |
위 배당은 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 당해세 또는 최우선변제가 인정되면 후순위 배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당이 생겨도 인수로 넘어오지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,270,000,000원 | 900,000,000원 | 0원 | 354,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,016,000,000원 | 900,000,000원 | 0원 | 103,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 812,800,000원 | 802,272,000원 | 97,728,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 전체 청구액 900,000,000원 가운데 97,728,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 하지만 이는 근저당권자의 배당 부족분으로, 현재 자료상 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다. 따라서 낮아진 최저가와 미배당액을 합쳐 실질취득비용으로 계산할 사안은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 아산역 남측 인근으로, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·오피스텔·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 현재 이용. 1층 112호는 “음식점(상호명 : 포차처럼)”으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 간선도로가 있으며, 교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·남측으로 왕복4차선 포장도로, 북측으로 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방)·택지개발지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,764.1㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 2,348,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2016.12.16이고 공동위생설비·승강기·소방설비 등이 구비돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 배문기의 전입일 2023.04.24, 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원, 배당요구일 2026.06.26을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 우선변제 정보가 확인되지 않았고 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 세금 압류 확인. 국·천안시·국민건강보험공단·아산시 압류가 있으므로 당해세 해당 금액을 확인해야 실제 배당을 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 1,270,000,000원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 인근 유사 1층 상업용 집합건물 거래사례와 임대조건을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 음식점으로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.05입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.28 당진수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 윤종로 근저당과 압류 4건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 배문기도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 좋은 경매물건이라고 결론내리기에는 가격 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가가 모두 1,270,000,000원인 신건이고 현재 시세를 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 경쟁력은 확인 전까지 보류입니다. 여기에 당해세와 임차인의 최우선변제 여부까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
