대전지방법원 2026타경10593. 천안시 직산면 모시리 동보영구임대아파트 101동 10층 1030호 아파트입니다. 현재 소유자는 홍연호이며, 2020.07.15 홍준표 명의로 19,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2023.06.27 개명으로 홍연호로 변경됐습니다. 같은 2020.07.15 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 14,300,000원이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 2024.08.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2026.04.08 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 오래된 가압류·보전처분·과거 경매 관련 권리는 이미 말소됐거나 2004년 임의경매 매각으로 정리된 이력이 있습니다. 현재 분석의 기준점은 2020.07.15 근저당권입니다. 임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 따라서 현재 최저가 19,200,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 19,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 직산면 모시리 253-38 동보영구임대아파트 101동 10층 1030호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 직산읍 상덕로 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 거실겸 방, 주방, 화장실, 현관, 발코니 등 · 12층 중 10층 |
| 사용승인일 | 1997.04.08 |
| 소유자 | 홍연호 |
| 감정가 / 최저가 | 19,200,000원 / 19,200,000원 (신건) |
| 청구금액 | 11,450,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 위험은 없습니다. 말소기준은 2020.07.15 주식회사하나은행의 근저당권 14,300,000원이며, 해당 근저당권은 2024.08.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2026.04.08 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현물 복구비가 먼저
비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 19,200,000원 또는 유찰 후 최저가만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차 실질취득액은 인수액이 없으므로 19,200,000원입니다.
유찰 시 최저가는 1회 15,360,000원, 2회 12,288,000원으로 내려갑니다. 그러나 이는 단지 경매 최저가의 변화일 뿐, 주거 가능한 상태로 복구하는 데 드는 비용이나 시장 매매가격과의 차이를 의미하지 않습니다. 특히 화재 훼손 물건은 통상적인 아파트와 가격을 같은 잣대로 비교하기 어렵기 때문에, 응찰가보다 먼저 내부 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 745,600원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,154,400원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 14,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 4,154,400원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 채권 미배당은 0원이나, 2회 유찰 시에는 2,633,184원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안제4일반산업단지 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 공장이 혼재한 공장지대입니다.
- 교통. 아파트단지 내 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 12층 건물의 10층이며, 사용승인일은 1997.04.08입니다.
- 설비. 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지는 서측 소로에 접하고 단지 내 도로와 연계되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역(천안도시지역)·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 변수. 일반적인 정상 주거상태가 아니라 화재로 내부설비 대부분이 철거된 물건이므로, 매수층과 재매각 가능성은 실제 복구 상태에 크게 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 화재로 내부설비 대부분이 철거됐다는 감정 내용이 핵심입니다. 잔존 내장재·전기·배관·난방 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복구비 별도 산정. 제시된 금액만으로 복구비를 알 수 없습니다. 최저가와 별개로 실제 공사범위를 확인해 별도 견적을 받아야 합니다.
- 가격 착시 경계. 19,200,000원이라는 절대금액이나 유찰 후 낮아지는 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.07.15 근저당권이며, 2024.08.16 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현황조사 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 상태가 승부처
이 사건의 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준은 2020.07.15 근저당권이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 화재 훼손입니다. 내부설비 대부분이 철거된 상태라는 감정 내용 때문에, 일반 아파트처럼 감정가와 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
현재 실질취득액은 19,200,000원이고 2회 유찰 시 최저가는 12,288,000원까지 내려가지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없고 복구비도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격 판단은 현장 확인 뒤”가 맞습니다. 현물 상태와 공사비를 확인하지 않은 채 낮은 절대가격만 보고 입찰하는 것은 가장 경계해야 할 접근입니다.
