대전지방법원 2026타경10610. 천안시청 남서측 상업·업무지대 블록에 있는 스카이타워 2층 208호 근린시설입니다. 감정평가상 208호·209호·210호의 3개 호수를 일반음식점 ‘생고기 제작소’로 일괄이용하고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 조호둘이며, 2024.07.11. 서인천농업협동조합이 설정한 채권최고액 624,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.03.27. 충남신용보증재단 가압류 97,066,653원, 2026.04.09. 서인천농업협동조합의 임의경매개시결정, 같은 날 하나카드 주식회사 가압류 14,903,495원이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10610 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 2층 208호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 검은들1길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반음식점 · 208호·209호·210호 일괄이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상10층·지하3층 · 사용승인일 2007.08.13 |
| 소유자 | 조호둘 |
| 감정가 / 최저가 | 1,415,000,000원 / 1,415,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2024.07.11. 을구 12번 서인천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 채무자는 조호둘입니다. 이후 충남신용보증재단과 하나카드의 가압류, 서인천농업협동조합의 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·이용상태 — 이 사건의 실질 핵심
감정평가서에는 건축물대장 도면상의 구획선에 맞추어 벽체를 새로 만들고, 209호와 210호의 출입문을 새로 설치하는 데 비용이 발생할 수 있다는 점을 감안해 입찰하도록 기재되어 있습니다. 또한 208호·209호·210호를 일괄매각하는 것도 방법이라고 명시되어 있습니다.
임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 우선변제권 유무를 단정할 수 없습니다. 현재 배당표상 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,415,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,550,000원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 97,066,653원 | 97,066,653원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 14,903,495원 | 14,903,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 662,479,852원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 735,970,148원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 662,479,852원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,415,000,000원 | 735,970,148원 | 662,479,852원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,132,000,000원 | 735,970,148원 | 382,309,852원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 905,600,000원 | 735,970,148원 | 158,173,852원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남서측 인근 상업·업무지대 블록에 위치하며, 천안시청 주변 상업·업무지대로서 상가의 제반 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 스카이타워 지하 3개층 주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 2개 필지 1단지로 이용되고 있으며 평지·장방형의 상업용 토지입니다. 공시지가는 3,199,000원/㎡입니다.
- 건물. 지상10층·지하3층 상업용 건물로 급수배수·위생·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 3개 호수의 실사용관계 확인. 208호·209호·210호가 하나의 일반음식점으로 일괄이용 중이므로 208호만 독립적으로 점유·사용 가능한 상태인지 현장을 확인해야 합니다.
- 벽체·출입문 원상구획 비용 확인. 3개 호수 사이 벽체가 소멸됐고 209호·210호 출입문도 소멸돼 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 사업자등록 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서인천농업협동조합 근저당은 209호·210호도 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 호실 경매 진행상황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 1,415,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황’이 어려운 근린시설
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2024.07.11. 서인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부 밖에 있습니다. 208호·209호·210호를 하나의 음식점으로 일괄이용하고 있고 호실 사이 벽체와 일부 출입문이 사라져 있으며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 독립 사용 가능성·원상구획 비용·실제 점유관계를 확인하지 않은 채 “인수 0원이니 안전하다”고 단순화하면 안 됩니다. 등기는 비교적 단순, 현황은 반드시 확인. 이 물건의 핵심은 그 한 문장입니다.
