대전지방법원 2026타경10633. 천안시 서북구 불당동 천안불당시티프라디움3차 302동 35층3502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 47층 건물 중 35층이며 사용승인일은 2018.06.25.입니다.
권리구조의 핵심은 2021.07.23. 설정된 천안남부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고 채무자는 구계림입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 뒤에 들어온 한밭새마을금고의 100,000,000원 가압류와 2026.04.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 농협은행 근저당과 2024년 천안시 압류는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1280 천안불당시티프라디움3차 302동 35층3502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 47층 건물 중 35층3502호 · 사용승인일 2018.06.25. |
| 소유자 | 구계림 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안남부새마을금고 / 266,093,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.07.23. 천안남부새마을금고 근저당권입니다. 2018.09.07. 농협은행 근저당권은 2021.07.23. 해지로 이미 말소됐고, 2024.04.03. 천안시 압류도 2024.06.05. 해제로 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 2026.02.10. 한밭새마을금고 가압류 100,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최선화 | 3502호 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 구림정 | 3502호 | 2021.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 2명입니다. 최선화는 2022.09.27., 구림정은 2021.08.05. 전입했고, 두 날짜 모두 말소기준인 2021.07.23.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 2. 근저당 · 천안남부새마을금고 | 336,000,000원 | 310,776,000원 |
| 3. 가압류 · 한밭새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 436,000,000원 중 예상배당은 310,776,000원이고, 현재 회차 미배당액은 125,224,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안호수초등학교 북동측 인근으로, 아파트단지·상업용 건물·근린생활시설·공원 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 중 35층3502호이며, 승강기·지역난방·소화전·무인경비시스템·지하주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 10차선, 남측 왕복 8차선, 북서측 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방지구)이며 공시지가는 3,382,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 최선화·구림정 모두 대항력은 없지만, 실제 임대차계약과 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다.
- 말소기준 재확인. 2021.07.23. 천안남부새마을금고 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인해 실제 사용·전입·대출 조건을 점검하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 316,000,000원이 적정한지는 별도의 실제 거래사례를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 점유관계 확인이 남는다
이 사건의 권리분석 축은 명확합니다. 2021.07.23. 천안남부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 한밭새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 두 점유자의 전입일도 모두 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 최선화·구림정의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 입찰 전 실제 임대차·점유관계 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 가장 정확합니다.
