대전지방법원 2026타경10663. 천안시 서북구 불당동 불당리더힐스 303동 5층 505호 아파트입니다. 현 소유자 장연주는 2021.03.29 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 418,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 252,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 존속하는 가압류·압류와 2026.04.16 강제경매개시결정은 모두 이보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기권리만 보면 구조는 명확합니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 현재 분석자료에는 별도의 임차인이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 입찰 전 실제 점유관계는 다시 확인하는 편이 안전합니다. 가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 380,000,000원인 신건으로, 최근 12개월 실거래 평균 383,583,333원과 차이가 크지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10663 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1497 불당리더힐스 303동 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 18층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 장연주 · 2021.03.29 소유권이전 · 거래가액 418,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 380,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 52,542,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.03.29 농협은행주식회사 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 삼성카드·한국캐피탈·하나캐피탈의 가압류, 천안시 압류, 2026.04.16 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2017년 우리은행 근저당은 2021.03.31 해지로 이미 말소됐고, 일부 과거 가압류와 2025년 강제경매개시결정 역시 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 시세 비교 — 3.8억은 최근 평균의 99.1%
불당리더힐스 동일 평형 59.7㎡~59.92㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 383,583,333원, 최저 거래는 355,000,000원, 최고 거래는 408,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 397,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.92㎡ | 27 | 397,000,000원 |
| 2026.08 | 59.7㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 9 | 373,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 17 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 59.7㎡ | 15 | 408,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 15 | 373,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 10 | 367,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 8 | 393,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 383,583,333원 |
최저매각가 380,000,000원은 최근 12개월 평균 383,583,333원의 99.1%입니다. 평균보다 소폭 낮고 최신 거래 397,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래 범위가 355,000,000원~408,000,000원으로 넓어 신건 최저가만으로 뚜렷한 가격 우위가 있다고 보기는 어렵습니다. 실제로 2026.08에는 같은 평형에서 380,000,000원 거래도 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,397,997원 | 20,397,997원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 36,055,786원 | 36,055,786원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 56,925,614원 | 56,925,614원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 49,992,800원 | 8,500,603원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
380,000,000원 매각 가정에서 채권자 총 청구액은 415,372,197원, 배당액은 373,880,000원, 미배당액은 41,492,197원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 380,000,000원 | 41,492,197원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 304,000,000원 | 116,428,197원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 243,200,000원 | 176,376,997원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰 여부는 이 사건에서 권리 인수보다 매입가격의 변화에 더 직접적인 영향을 줍니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불무초등학교 북서측 인근으로 아파트·근린생활시설·공원·각급 학교가 형성된 아파트지대이며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있으며, 단지 북측과 서측으로 왕복4차선 중로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 5층 505호이며 사용승인일은 2016.11.18입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장·지역난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아산탕정지구)·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,003,000원/㎡입니다.
- 단지. 불당리더힐스는 744세대이며 동일 평형 최근 거래가 355,000,000원~408,000,000원에 분포합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현재 별도 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.03.29 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이며 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 380,000,000원은 최근 12개월 평균 383,583,333원의 99.1%입니다. 평균과 큰 차이가 없어 응찰가를 높이면 경매 할인폭이 빠르게 사라집니다.
- 최근 거래 대조. 2026.08 최신 거래는 397,000,000원이지만 같은 달 380,000,000원 거래도 있습니다. 층과 개별 상태 차이를 함께 봐야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 회차 계산에서도 채권 미배당 41,492,197원이 발생하며, 1회·2회 유찰 시 미배당액이 더 커집니다. 실제 배당표와 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세권”
이 사건의 말소기준은 2021.03.29 농협은행 근저당입니다. 이후 존속하는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 등기권리 측면은 비교적 깔끔합니다. 반면 신건 최저가 380,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 383,583,333원의 99.1%입니다. 최신 거래 397,000,000원보다 낮기는 하지만 최근 거래 중 380,000,000원 사례도 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 장점, 신건 가격 메리트는 제한적인 구조입니다. 입찰의 승부처는 권리보다는 실제 점유 확인과 응찰가 결정입니다.
