창원지방법원 2025타경21245. 통영시 명정동 322-2의 근린상가 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 이영희이고, 2014.05.20 소유권이전 뒤 2014.06.19 통영축산업협동조합의 채권최고액 26,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 통영세무서장 관련 압류와 하나카드 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 순서만 보면 단순한 편이지만, 이 사건은 등기보다 현황을 먼저 봐야 하는 물건입니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각, 목록1 현황 멸실상태, 목록2 지상 제시외 건물 매각 제외가 적혀 있고, 그 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지까지 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 6,874,000원이 감정가 40,900,000원보다 크게 낮다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 명정동 322-2 |
| 물건종류 / 토지 | 근린상가 + 토지 · 토지 96.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 이영희 (2014.05.20 소유권이전 · 2014.05.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 40,900,000원 / 6,874,000원 (5회 유찰 · 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영축산업협동조합 / 21,672,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.06.19 통영축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.09.02 국의 압류, 2024.07.17 하나카드 주식회사 가압류, 2025.04.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자나 임차관계가 없다고 단정하기보다 실제 현황을 다시 확인하는 접근이 필요합니다.
② 가격보다 중요한 현황 — 멸실·제시외 건물
현재 최저매각가는 6,874,000원으로 감정가 40,900,000원의 16.81% 수준입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 가격을 그대로 할인율로 해석하기 어려운 사정이 있습니다.
비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 사건이므로 시세 대비 할인율로 가격 메리트를 평가하지 않습니다. 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 사용가능성·건물 귀속·토지 이용관계가 정리되는지가 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,874,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 523,732원 |
| 1. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 26,000,000원 | 6,350,268원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,480,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 39,480,824원 중 예상배당은 6,350,268원이고, 미배당은 33,130,556원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 명정동 소재 서피랑공원 서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 96.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 372,300원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서상 목록1의 현황 멸실 및 제시외 건물 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 멸실 현황 확인. 목록1이 현황 멸실상태이므로 공부상 대상과 실제 현장을 대조해 낙찰로 취득하는 실체가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 귀속 확인. 목록2 지상 제시외 건물은 매각 제외입니다. 소유관계와 점유관계, 토지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제외되는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로, 토지의 사용·수익 범위에 미치는 영향을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 공매와 경매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 두 절차의 현재 진행상태를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 6,874,000원은 감정가의 16.81%이지만, 실거래 비교 근거 없이 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “16.81% 가격보다 현황이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리소멸 여부보다 현황입니다. 목록1 현황 멸실, 목록2 제시외 건물 매각 제외, 제외 건물을 위한 법정지상권 성립여지, 그리고 한국자산관리공사의 공매공고까지 확인해야 할 요소가 겹쳐 있습니다.
감정가 40,900,000원에서 5회 유찰돼 6,874,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 이 사건에서는 낮은 최저가 자체가 매력의 증거가 아닙니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 물리적·이용상 불확실성은 크다. 현장과 제시외 건물의 법적 관계를 해소하지 못한다면 현재 가격만 보고 접근하기 어려운 고난도 물건으로 보는 편이 맞습니다.
