대전지방법원 2026타경10685. 천안시 서북구 쌍용동 일성다래아파트의 6층 602호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 허소희이며 2023년 10월 30일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했고, 같은 해 12월 13일 하나은행 근저당 114,400,000원이 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현대카드 가압류와 삼성화재해상보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 과거 근저당과 가압류 이력은 여러 건 있지만 이미 말소된 권리들입니다. 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2023년 하나은행 근저당과 그 뒤의 현대카드 가압류, 삼성화재해상보험 강제경매입니다. 임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 승부처는 권리보다 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 657 일성다래아파트(이즈마트) 상가동 6층602호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용16길 41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.68㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 허소희 (2023.10.30. 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험 주식회사 / 27,769,047원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 현재 권리의 기준점은 2023.12.13. 설정된 하나은행 근저당권 114,400,000원입니다. 그 뒤 2025.06.25. 현대카드 가압류 20,173,528원과 2026.04.21. 삼성화재해상보험의 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 내려왔는데 신건은 1.45억
동일 면적 59.68㎡의 실거래 12건 전체 평균은 139,666,666원이지만, 오래된 160,000,000원·165,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 130,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 132,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전보다 -9.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.68㎡ | 4 | 132,000,000원 |
| 2025.04 | 59.68㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 59.68㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2024.12 | 59.68㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2024.09 | 59.68㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.09 | 59.68㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.09 | 59.68㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2024.07 | 59.68㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2023.10 | 59.68㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 59.68㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 59.68㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.68㎡ | 3건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.5%입니다. 전체 12건 평균 139,666,666원과 비교해도 최저가는 103.8% 수준입니다. 특히 최신 거래 132,000,000원과 최근 12개월 평균 130,000,000원이 모두 신건 최저가보다 낮고, 거래 추세도 -9.0%이므로 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 114,400,000원 | 114,400,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,173,528원 | 20,173,528원 |
| 3. 경매개시결정 · 삼성화재해상보험 주식회사 | 27,769,047원 | 7,596,472원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 162,342,575원 중 142,170,000원이 배당되고 20,172,575원이 미배당됩니다. 신청채권자 삼성화재해상보험의 청구 27,769,047원 중 7,596,472원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 20,172,575원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 48,766,575원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 71,612,975원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나사렛대학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선 포장도로를 통해 단지로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,122,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 일성다래(401동) 132세대, 1996.09.25 준공. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 거래 가격은 과거 고점보다 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 111.5%입니다. 신건 자체에는 가격 메리트가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -9.0%인 흐름이므로 과거 160,000,000원대 거래를 현재 시세 판단의 중심으로 두지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 기준 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원입니다. 권리상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 신건 가격은 보류”
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 현대카드 가압류와 삼성화재해상보험 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 111.5%, 최신 거래 132,000,000원보다도 높은 수준이고 최근 거래 흐름은 -9.0%입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서의 핵심 위험은 권리 인수가 아니라 최근 시세보다 높은 매입가격입니다.
