대전지방법원 2026타경10742. 천안시 서북구 차암동 ‘e편한세상스마일시티’ 110동 4층 403호 아파트입니다. 현 소유자 길병억은 2021.07.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 245,000,000원이었습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 177,100,000원으로 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.04.29 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 경매로 소멸하는 권리 구조이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 217,000,000원입니다. 동일 전용면적 59.92㎡의 최근 12건 평균은 213,958,333원이고, 데이터상 최저가 대비 최근 평균 비율은 101.4%입니다. 최신 2026.07 거래는 220,000,000원이지만, 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높은 만큼 신건에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10742 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 442 이편한세상스마일시티 110동 4층 403호 |
| 물건종류 / 구조 | 아파트 · 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 25층 아파트 내 4층 |
| 소유자 | 길병억 · 2021.07.14 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 164,916,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2015.03.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
임차인 목록은 없습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 목록이 없다는 사실만으로 실제 현장 점유까지 단정해서는 안 되며, 입찰 전 점유자·전입관계·매각물건명세서 원본을 확인하는 것이 안전합니다.
과거 하나은행·중소기업은행·우리은행의 이전 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2021.07.14 설정된 우리은행 근저당권 177,100,000원이며, 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2026.04.29 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 경매등기로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 213,958,333원보다 신건이 높다
같은 단지 e편한세상스마일시티의 동일 전용면적 59.92㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 213,958,333원, 최저 거래는 200,000,000원, 최고 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 22 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 18 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 21 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 23 | 222,000,000원 |
| 2026.02 | 59.92㎡ | 21 | 217,500,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 24 | 219,000,000원 |
| 2026.01 | 59.92㎡ | 12 | 214,000,000원 |
| 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 213,958,333원 |
신건 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 213,958,333원보다 높고, 데이터상 비율은 101.4%입니다. 최신 거래 220,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 더 낮지만, 최근 12개월 평균 자체를 웃돌기 때문에 현재 회차의 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 177,100,000원 | 177,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,062,000원 |
217,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,838,000원, 근저당권 177,100,000원이 배당되고 소유자 잔여는 36,062,000원으로 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 217,000,000원 | 177,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 6,730,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 40,964,320원 | 0원 |
유찰 시 채권자의 미배당은 커지지만, 데이터상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때의 핵심 변화는 인수금 증가가 아니라 입찰가격 자체의 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안차암초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 25층 아파트의 4층 403호이며, 사용승인일은 2015.03.13입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 아파트단지 북동측 및 남측으로 각각 왕복 4차선 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역이며 천안차암초등학교 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,035,000원/㎡, 지목은 대이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. e편한세상스마일시티는 1,024세대이며 동일 전용 59.92㎡의 최근 거래 표본 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 213,958,333원의 101.4%입니다. 현재 가격에 별도 할인 메리트가 있다고 전제하지 마세요.
- 최신 거래와 평균을 함께 비교. 최신 거래는 220,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 213,958,333원입니다. 한 건의 최신 거래만으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2021.07.14 설정된 우리은행 근저당권은 2024.11.15 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 회차별 가격 계획. 데이터상 1회 유찰 시 173,600,000원, 2회 유찰 시 138,880,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.
- 현황 차이 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 탐문조사 및 건축물현황도 등에 따라 기재됐으며 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 예상 인수액이 0원이고 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 권리 자체보다 판단의 중심은 가격과 점유 확인에 있습니다. 현재 최저가 217,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 213,958,333원의 101.4%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 220,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높은 신건인 이상 ‘싸게 나온 경매’로 단정할 근거는 없습니다. 여기에 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.6회이고 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점까지 더하면, 권리는 통과하되 신건 가격과 실제 점유상태는 보수적으로 확인할 물건입니다.
