대전지방법원 2026타경10756. 천안시 서북구 쌍용동 주공아파트 407동 4층 406호입니다. 소유자 이상구는 2012.03.30. 거래가액 124,200,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2012.03.30. 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 근저당권·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김남길은 2022.11.25. 전입해 말소기준일인 2012.03.30.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2026.06.02. 접수돼 있으므로, 배당과 명도 일정은 매각물건명세서와 점유 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10756 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1914 주공아파트 407동 4층 406호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 봉서산샛길 65 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 방2·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이상구 · 2012.03.30. 소유권이전 · 거래가액 124,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 47,495,283원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2012.03.30. 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 이환선 명의 근저당권과 엔에이치농협캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 가압류·압류, 부산광역시북구청 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남길 | 406호 | 2022.11.25 | 2026.06.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 120,000,000원은 최근 평균의 107.3%
같은 단지 주공9, 동일 평형 전용 49.77㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 111,841,666원이고 최신 거래는 2026.07. 107,100,000원입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.77㎡ | 14 | 107,100,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.07 | 49.77㎡ | 14 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 49.77㎡ | 13 | 97,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 11 | 113,000,000원 |
| 2026.05 | 49.77㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 111,841,666원 |
표본 범위는 97,000,000원~122,000,000원입니다. 최저매각가 120,000,000원은 이 거래 범위에서도 상단에 위치하며, 최신 거래 107,100,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 최고가만 보고 신건의 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 근저당 · 이환선 | 25,500,000원 | 25,500,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 32,453,137원 | 12,820,000원 |
| 4. 가압류 · 국민건강보험공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 237,153,137원 중 예상 배당액은 117,520,000원이고 미배당액은 119,633,137원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 임차인 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안쌍용중학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 초·중학교, 자연림 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 피씨조 평스라브지붕 15층 아파트의 4층 406호이며 사용승인일은 1998.04.06.입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용3지구)이며 교육환경보호구역 등 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 주공9 단지는 1,650세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 9.2회, 매각률 0.0%가 기록돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 탐문조사 및 건축물현황도 등을 기준으로 기재됐으며 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 120,000,000원은 최근 12개월 평균 111,841,666원의 107.3%입니다. 최근 시세보다 저렴하다는 전제에서 접근하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원입니다. 실제 다음 회차 가격과 당시 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 임차인 확인. 김남길은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부와 명도 일정, 실제 점유 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 공용부분 중문. 공용 복도부분에 중문이 설치돼 있으나 철거가 용이한 것으로 판단돼 이에 구애 없이 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 매수인 관점에서 비교적 명확합니다. 2012.03.30. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김남길 역시 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균 111,841,666원의 107.3%이고 최신 거래 107,100,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 경매 통계의 평균 유찰 9.2회가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 신건 가격은 보류로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 다음 회차가 열릴 경우에는 유찰된 가격과 그 시점의 최신 실거래를 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
