대구지방법원 2025타경10723. 경주시 천북면 오야리의 공장 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층으로, 현재 공장·사무실·샤워실 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사유성정밀이고, 말소기준은 2010년 7월 1일 설정된 중소기업은행 채권최고액 500,000,000원 근저당입니다. 이후 여러 근저당과 가압류가 이어졌지만, 경매 배당 구조상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
이 사건은 단순히 “근저당이 많다”는 이유로 위험한 물건은 아닙니다. 오히려 등기상 후순위 권리의 처리 방향은 명확합니다. 문제는 물건 자체의 구성과 매각 조건입니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되는 반면 이동 가능한 컨테이너 1식과 소유자 미상의 태양광 발전설비는 매각에서 제외되고, 기계기구목록 중 일부는 소재불명입니다. 여기에 목록6 농지취득자격증명 제출까지 요구되므로 현장 확인과 행정절차 검토가 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10723 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 천북면 오야리 494 |
| 등기상 부동산 | 경상북도 경주시 천북면 오야리 495-1, 494, 496 · 경상북도 경주시 천북면 서평길 54-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(공장, 사무실, 샤워실 등) |
| 건물 구조 | 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬마감 · 하드너·타일 · 샷시창호 |
| 토지 | 공장용지 · 1,362.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 131,700원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사유성정밀 |
| 감정가 / 최저가 | 1,648,271,600원 / 1,648,271,600원 (신건) |
| 청구금액 | 930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2010.07.01 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업진흥공단·중소기업은행의 근저당과 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 2025.09.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유성엔지니어링 | 목록 2번 일부 | 2024.09.19 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 에이티에스 주식회사 | 목록 2번 일부 | 2023.05.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준인 2010.07.01보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다. 다만 에이티에스 주식회사는 보증금이 확인되지 않으므로 명도와 임대차관계는 매각물건명세서 및 현장 확인으로 보완하는 것이 안전합니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,648,271,600원 | 1,588,656,569원 | 0원 | 40,732,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,318,617,280원 | 1,303,031,107원 | 285,625,462원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,054,893,824원 | 1,041,944,886원 | 546,711,683원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰에서는 신청채권자의 930,000,000원 청구가 전액 충족되지만, 2회 유찰에서는 신청채권자 배당이 765,944,886원으로 줄어 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 손실 구조이고, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,648,271,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,882,716원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업진흥공단 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업진흥공단 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 224,000,000원 | 224,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 38,656,569원 | 38,656,569원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,732,315원 |
현재 최저가에서는 채권자 청구 1,588,656,569원이 전액 배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 천북면 오야리 “오야교회” 북동측 인근으로, 소규모공장·농촌마을·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 제반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장, 사무실, 샤워실 등으로 이용 중입니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 일부제한에 해당합니다.
- 토지 성격. 공장용지, 공업용, 평지, 부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록6은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 매각제외 물건. 이동 가능한 컨테이너 1식과 소유자 미상의 태양광 발전설비는 매각대상에서 제외됩니다.
- 기계기구 현황. 기계기구목록 중 일부가 소재불명으로 기재돼 있으므로 현장 실재 여부를 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 주식회사 유성엔지니어링과 에이티에스 주식회사가 목록 2번 일부를 점유합니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차. 에이티에스 주식회사의 보증금·차임은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 포함·제외 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.05입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 현장이 어렵다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2010.07.01 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 두 임차인의 전입은 모두 후순위입니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 공장·토지 경매답게 실제 난도는 등기 밖에서 올라갑니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 강한 절차 리스크가 있고, 태양광 발전설비·컨테이너의 매각제외, 일부 기계기구 소재불명, 임차인 점유까지 동시에 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 현장·행정 검증은 필수”로 정리하는 것이 맞습니다.
