대구지방법원 2025타경10787. 경주시 감포읍 감포리 492-3의 토지와 건물로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택입니다. 토지는 195.0㎡, 일반상업지역의 대지이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 소유자 권경미는 2013.03.08. 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2013.04.02. 경주시수산업협동조합 앞으로 채권최고액 630,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 2013.04.02. 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 2025.11.11. 강제경매개시결정, 2025.11.24. 국 압류, 2026.07.16. 경주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 2층은 공부상 일반음식점이나 실제 이용은 유흥주점으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10787 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 감포읍 감포리 492-3 · 경상북도 경주시 감포읍 감포로2길 109-2 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 대 · 195.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일자 1994.07.25. |
| 소유자 | 권경미 · 2013.03.08. 소유권이전 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 800,315,340원 / 800,315,340원 (신건) |
| 청구액 | 675,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준
말소기준은 을구 9번 경주시수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 630,000,000원이고 채무자는 권경미입니다. 과거 등기된 근저당·전세권·가압류·압류 등 상당수 권리는 이미 등기부상 말소되어 있으며, 현재 말소기준 이후 남아 있는 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유자·임차 관계 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권승태 | 목록 1, 2번 2층 | 2013.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박남웅 | 목록 1, 2번 2층 | 2024.03.13 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권승태의 전입일은 2013.10.16., 박남웅은 2024.03.13.로 모두 말소기준일 2013.04.02.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 권승태의 보증금은 미상이고, 두 사람 모두 확정일자·배당요구 및 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 최우선변제 가능성은 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 800,315,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,403,153원 |
| 1. 근저당 · 경주시수산업협동조합 | 630,000,000원 | 630,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김용기 | 675,000,000원 | 159,912,187원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,305,000,000원 중 예상 배당액은 789,912,187원, 미배당은 515,087,813원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 김용기 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 800,315,340원 | 789,912,187원 | 515,087,813원 | 159,912,187원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 640,252,272원 | 631,449,749원 | 673,550,251원 | 1,449,749원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 512,201,817원 | 504,679,799원 | 800,320,201원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 곧 매수인의 추가 인수로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않으므로 800,315,340원·640,252,272원· 512,201,817원 중 어느 회차가 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감포공설시장 북동측 인근이며 시장·숙박시설·주변 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 주변 간선도로·교통시설 접근 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택이며, 2층은 공부상 일반음식점이나 실제 유흥주점입니다.
- 토지. 195.0㎡ 대지, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역 일부제한, 중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 1,745,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일자는 1994.07.25.입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원문 확인. 권승태는 보증금이 미상이고 두 사람 모두 확정일자·우선변제·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 2층 명도 범위. 두 점유자가 모두 목록 1, 2번 2층으로 조사돼 실제 점유구획과 영업시설 소유관계를 확인해야 합니다.
- 유흥주점 실제 사용. 공부상 일반음식점과 실제 유흥주점의 차이를 현장 및 관계 서류와 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 800,315,340원의 적정성은 별도 시세 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현장은 별도 검증
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2013.04.02. 경주시수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸합니다. 권승태·박남웅 두 점유자도 각각 2013.10.16., 2024.03.13. 전입으로 기준일보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 신건 최저가가 800,315,340원이지만 비교할 실거래 시세가 없고, 건물은 근린생활시설과 주택의 복합 이용이며 2층은 실제 유흥주점으로 사용되고 있습니다. 제시외 건물까지 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 권리관계 자체보다 실제 점유·영업현황과 가격 적정성 확인이 승부처입니다.
