창원지방법원 2025타경21279. 경상남도 거제시 상동동 617-8, 도로명주소 상동13길 7의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가 현황에서는 건물을 단독주택으로 이용 중이라고 확인합니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이며, 토지는 476.0㎡의 대지입니다. 감정가는 869,191,760원인데 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 208,693,000원으로 내려왔습니다.

등기상 말소기준은 2015년 5월 8일 설정된 신현농업협동조합 근저당권 채권최고액 412,800,000원입니다. 이후 부산축산업협동조합 가압류, 거제시 압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리

말소기준권리는 을구 5번 신현농업협동조합 근저당권입니다. 2013년 신현신용협동조합 325,000,000원 근저당과 2013년 신현농업협동조합 600,000,000원 근저당은 2015년 5월 8일 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 채권최고액 412,800,000원의 새 근저당이 설정됐습니다. 그 뒤 부산축산업협동조합의 500,000,000원 가압류와 거제시·국의 압류, 신현농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다

현재 최저매각가 208,693,000원은 감정가 869,191,760원의 약 24.01%입니다. 절대 낙폭만 보면 매우 크게 내려온 상태지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최신 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.

오히려 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 이 물건이 감정가 수준에서 시장의 선택을 받지 못했다는 신호입니다. 현황이 단독주택이고 토지와 제시외 건물·입목이 함께 매각되며, 매각 제외 컨테이너도 존재해 단순 공동주택처럼 가격을 비교하기 어렵습니다. 현재 가격의 적정성은 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 건물 상태를 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 208,693,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 총액 912,800,000원 중 204,971,298원만 배당되고 707,828,702원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 매각조건·현황 — 제시외 건물과 컨테이너를 구분

• 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄱ, ㄴ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
• 감정서상 ㄱ. 일반건축물대장에 등재되어 있으며 공부상 용도는 단독주택, 현황은 창고입니다.
• 입목. 지상에 소재하는 활·잡목·조경수 등 입목은 포함 평가되어 있습니다.
• 컨테이너. 지상 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 고현동 소재 고현초등교 남동측 인근이며, 주변은 원룸·단독주택·일부 상가가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 토지. 476.0㎡ 대지, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 893,200원/㎡입니다.
• 건물 상태. 외벽 적벽돌 마감, 내벽 벽지·타일 마감, 샷시창호이며 기본 급배수·위생·전기·난방·태양광설비가 있습니다.
• 공부와 차이. 감정평가상 본건 자체의 공부와 현황 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 따로 확인. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 비교하세요.
• 4회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 건물 상태, 접근성, 토지 활용성, 매각조건이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장에서 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 매각 포함되는 ㄱ·ㄴ 건물의 위치, 면적, 상태와 일반건축물대장 내용을 대조하세요.
• 컨테이너 확인. 매각 제외 컨테이너 1동의 소유와 반출 문제를 현장에서 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 707,828,702원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 24%라는 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015년 신현농업협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다.

감정가 869,191,760원에서 4회 유찰되어 208,693,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 비교자료가 없기 때문에 이 가격이 실제 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 현황 단독주택, 476.0㎡ 토지, 제시외 건물, 입목, 매각 제외 컨테이너, 미상인 임대관계가 함께 얽혀 있습니다. 등기상 인수는 0원이지만 현황 확인 부담은 작지 않은 물건입니다. 따라서 이 사건은 ‘감정가의 24%’보다 실제 시세와 점유·현황을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.