창원지방법원 2025타경21279. 등기상 건물 소재지는 경상남도 거제시 상동동 617-8, 도로명은 상동13길 7입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 476㎡, 지목은 대이며 준주거지역입니다. 소유자는 김영식입니다.
권리관계의 기준점은 2015.05.08 설정된 신현농업협동조합 근저당권 412,800,000원입니다. 그 뒤의 부산축산업협동조합 가압류 500,000,000원, 거제시 압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21279 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 617-8 · 경상남도 거제시 상동13길 7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 476㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김영식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 869,191,760원 / 208,693,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 353,595,181원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.05.08 신현농업협동조합 근저당권입니다. 2024.07.23 부산축산업협동조합 가압류, 2025.02.03 거제시 압류, 2025.04.15 국 압류와 2025.04.21 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.04.02 국민건강보험공단 압류는 2025.06.16 해제됐고, 거제시 압류도 2025.06.18 해제됐습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 할인율은 단정 금지
감정가는 869,191,760원, 현재 최저매각가는 208,693,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이며 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 146,085,100원, 6회 유찰 시 102,259,570원입니다.
다만 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰가격 사이의 간극을 보여주므로, 현장 상태와 주변 거래가격 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 208,693,000원 | 204,971,298원 | 707,828,702원 |
| 5회 유찰 시 | 146,085,100원 | 143,239,909원 | 769,560,091원 |
| 6회 유찰 시 | 102,259,570원 | 100,027,936원 | 812,772,064원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,721,702원 |
| 을구 5번 근저당권 · 신현농업협동조합 | 412,800,000원 | 204,971,298원 |
| 갑구 2번 가압류 · 부산축산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 912,800,000원 중 채권자 예상배당은 204,971,298원, 미배당은 707,828,702원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 매각 범위 — 일괄매각과 제시외 물건 확인
이 사건은 단순히 등기 권리만 확인하고 끝낼 유형이 아닙니다. 토지와 건물, 제시외 건물, 입목이 함께 평가되고 일부 구조물은 매각에서 제외되므로, 경계·현황·사용관계를 현장에서 구분해 보는 작업이 중요합니다.
⑤ 입지·물적 현황 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택이며 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·전기·난방·태양광설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 고현초등교 남동측 인근이며 원룸·단독주택·일부 상가가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 476㎡, 준주거지역, 평지, 사다리형, 소로한면이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 893,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지와 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계는 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 매각 포함되는 ㄱ·ㄴ과 매각 제외되는 컨테이너 1동의 위치와 사용관계를 현장에서 구분하세요.
- 토지 경계 확인. 476㎡ 토지와 건물·입목의 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당이 707,828,702원 발생하지만 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”만으로는 부족하다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2015년 신현농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 현장입니다. 감정가 869,191,760원에서 4회 유찰되어 208,693,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 이 가격이 시장가 대비 얼마나 싼지 확인할 수 없습니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 컨테이너 매각 제외, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 권리 인수는 0원이나, 가격·점유·매각범위 확인 없이는 보수적으로 접근할 사건입니다.
