대구지방법원 2025타경10855. 경주시 진현동 63-6의 토지와 지하1층·지상2층 철근콘크리트조 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 등, 토지는 일반상업지역의 대 453.0㎡입니다. 현재 소유자는 변재언·이귀영이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기부의 말소기준권리는 2025.01.23. 설정된 농소새마을금고의 채권최고액 978,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 신한카드주식회사 가압류 10,347,492원, 경북신용보증재단 가압류 40,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 말소기준권리보다 먼저 시작된 것으로 기재된 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10855 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 63-6 · 경상북도 경주시 불국신택지7길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 토지 | 대 453.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 완경사 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 골기와지붕 · 지하1층, 지상2층 |
| 소유자 | 변재언 2분의 1 · 이귀영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,224,000원 / 1,500,224,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 815,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 별도 확인
현재 기준 핵심 등기권리는 2025.01.23. 농소새마을금고 근저당입니다. 이후 이귀영 지분에 설정된 신한카드주식회사 가압류 10,347,492원과 경북신용보증재단 가압류 40,000,000원, 2025.12.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 농소새마을금고의 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.14. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기되어 있습니다.
② 임차관계 — 보증금 미상 2건이 최우선 확인사항
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 스페이스타임 유한회사 | 목록 1, 2번 1층 | 2022.10.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이귀영 | 목록 1, 2번 2층 1호 | 2023.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
스페이스타임 유한회사는 목록 1, 2번 1층, 이귀영은 목록 1, 2번 2층 1호에 관한 임차관계로 조사돼 있습니다. 두 건 모두 말소기준권리보다 앞선 기준일이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 보증금 인수 여부와 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,500,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,402,240원 |
| 2. 근저당 · 농소새마을금고 | 978,000,000원 | 978,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,347,492원 | 10,347,492원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 454,474,268원 |
위 배당표는 현재 제공된 채권 기준 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 가능 임차관계의 보증금이 미상이므로 표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 인수액 확정치로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 임차보증금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,500,224,000원 | 1,028,347,492원 | 0원 | 454,474,268원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,200,179,200원 | 1,028,347,492원 | 0원 | 157,429,916원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 960,143,360원 | 948,141,926원 | 80,205,566원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 제공된 채권 시뮬레이션상 부족액이 없습니다. 2회 유찰 시에는 채권 배당 부족액이 80,205,566원으로 발생하고 소유자 잔여는 0원이 됩니다. 다만 이 숫자 역시 보증금 미상 임차관계가 반영된 실질취득액 계산은 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금 인수가 존재한다면 실질취득비용은 별도로 증가할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불국사 남서측 근거리에 위치하며 부근은 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물은 근린생활시설 등으로 이용중이며 급배수설비·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 453.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 완경사, 세로장방, 소로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·특화경관지구·가축사육제한구역·온천지구에 해당합니다. 공시지가는 363,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 스페이스타임 유한회사와 이귀영의 계약서, 실제 점유, 등록 시점, 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 확정치가 아닙니다. 보증금 확인 후 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 이귀영 관계 확인. 공유자·채무자와 임차인 기재가 동일하므로 실제 임대차 관계인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 조건이므로 각 목록의 점유관계와 이용상태를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 입찰 직전 변동사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조가 명확합니다. 그러나 스페이스타임 유한회사와 이귀영의 임차관계가 각각 2022.10.05., 2023.11.24.로 기재돼 말소기준권리 2025.01.23.보다 앞섭니다. 두 건 모두 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 보고 실제 인수액을 확인해야 합니다.
특히 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않았고, 실거래 자료도 없어 1,500,224,000원의 신건 최저가가 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 이 사건의 순서는 가격 판단보다 임대차 실체와 보증금 확인이 먼저입니다.
