대구지방법원 2026타경40. 경주시 안강읍 산대리 봉림타운 가동 2층 210호 아파트입니다. 현재 소유자는 김기원이고, 2009년 2월 17일 매매를 원인으로 거래가액 24,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 안강새마을금고가 채권최고액 6,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2011년 12월 27일 해당 근저당권에는 채권최고액 12,000,000원으로 변경된 기록이 있고, 2024년에는 성경애 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 2026년 임의경매가 개시된 뒤 국민건강보험공단 압류도 들어왔지만 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 즉 등기상 후순위 채무가 남아도 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경40 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2085-1 봉림타운 가동 2층210호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 안강읍 화전길 123-4 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제2층 제210호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김기원 · 2009.02.17 매매 · 거래가액 24,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 34,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 8,489,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2009년 안강새마을금고 근저당이 말소기준이 되고, 2024년 성경애 근저당과 2026년 경매개시결정·국민건강보험공단 압류가 모두 매각으로 소멸한다는 점입니다. 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래와는 비슷하다
비교되는 봉림주택 동일면적 59.94㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 26,125,000원이지만 최근 시장은 과거보다 높아졌습니다. 최근 12개월 평균은 31,166,666원, 최신 거래는 2026년 8월 34,500,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 27.5% 높은 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균만으로 현재 가격을 평가하면 최근 상승 흐름을 놓치게 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 4 | 34,500,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 1 | 32,000,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 59.94㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 5 | 17,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 5 | 17,000,000원 |
| 2024.07 | 59.94㎡ | 5 | 23,000,000원 |
| 2024.03 | 59.94㎡ | 1 | 37,000,000원 |
| 2024.02 | 59.94㎡ | 5 | 16,000,000원 |
| 2024.02 | 59.94㎡ | 1 | 16,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 26,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 3건 | 31,166,666원 |
신건 최저가 34,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 109.1%입니다. 즉 최근 평균만 놓고 보면 싸지 않습니다. 다만 가장 최근 2026년 8월 거래가 34,500,000원이어서 신건 최저가는 최신 거래와 거의 같은 가격대입니다. 최근 실거래가 상승하고 있는 만큼 “시세보다 과도하게 비싸다”고 단정할 정도는 아니지만, 경매 할인폭이 사실상 없는 신건이라는 점은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,012,000원 |
| 1. 근저당 · 안강새마을금고 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 성경애 | 30,000,000원 | 26,488,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 36,500,000원 가운데 예상배당은 32,988,000원, 미배당은 3,512,000원입니다. 그러나 그 미배당은 후순위 채권자의 잔존채권 문제이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 34,000,000원 | 32,988,000원 | 3,512,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 27,200,000원 | 26,310,400원 | 10,189,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 21,760,000원 | 20,968,320원 | 15,531,680원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 낙찰자의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이 사건은 “유찰될수록 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인형”이 아니라, 실제 낙찰가가 그대로 실질취득가에 가까운 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 안강읍 산대리 ‘행촌동마을’ 남서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 읍소재지 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·도시가스보일러 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 266,100원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 2,107.0㎡입니다.
- 단지. 봉림주택은 85세대, 사용승인일은 1992.05.13이며 비교 실거래 면적은 59.94㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 34,000,000원은 최근 12개월 평균 31,166,666원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 가점을 주기보다 최신 거래 34,500,000원과 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 27,200,000원, 2회 유찰 21,760,000원입니다. 현재 회차보다 가격 여유가 커지는 구조입니다.
- 근저당 변경 확인. 안강새마을금고 근저당은 2009년 6,500,000원 설정 뒤 2011년 12,000,000원 변경 기록이 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 ‘시장가 수준’
이 물건의 가장 큰 장점은 권리 단순성입니다. 말소기준 이후 권리들은 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 가격은 공격적으로 싸다고 보기 어렵습니다. 최저가 34,000,000원은 최근 12개월 평균 31,166,666원의 109.1%이고, 2026년 8월 최신 거래 34,500,000원과 거의 같은 가격대입니다.
최근 거래가 이전보다 27.5% 상승한 흐름은 긍정적이지만, 바로 그 상승을 감안하더라도 신건에는 경매 할인폭이 거의 없습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 이번 사건은 복잡한 인수 위험을 피하는 대신 “일반 매매 수준의 가격을 경매에서 굳이 지불할 것인가”를 판단하는 물건입니다.
