대구지방법원 2026타경10017. 경주시 현곡면 오류리 277-15 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 1,200.0㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 단층입니다. 말소기준권리는 2020.12.24 설정된 경주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 516,000,000원입니다. 이후 경주시 압류, 국 압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 현재 임의경매개시결정과 경주시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 정리되어 있습니다.
임차인으로 조사된 사람은 이분순 1명입니다. 목록 1번 일부를 점유하고 전입일은 2021.11.02이며 배당요구는 2026.03.04 접수했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10017 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 현곡면 오류리 277-15 가동 · 경상북도 경주시 현곡면 형산로 122-14 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 1,200.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 · 시스템창호 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 장영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 597,645,000원 / 597,645,000원 (신건) |
| 청구금액 | 431,092,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.12.24 경주농업협동조합 근저당권입니다. 2021.02.18 경주시 압류, 2021.08.24 국 압류, 2025.06.30 서울보증보험주식회사 500,000,000원 가압류, 2026.01.14 현재 임의경매개시결정, 2026.08.19 경주시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기부상 2022년 임의경매는 2024.11.11 취하로 말소됐고, 2022년 공매공고 역시 공매취소공고를 원인으로 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제 범위는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이분순 | 목록 1번 일부 | 2021.11.02 | 2026.03.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이분순 본인이 조사된 구조입니다. 전입일 2021.11.02는 말소기준일 2020.12.24보다 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 어느 범위까지 우선변제를 받을지는 확정할 수 없습니다.
③ 가격·회차 — 실거래 대신 배당 부족의 변화가 핵심
이 물건은 현재 신건으로 최저매각가는 감정가와 같은 597,645,000원입니다. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대신 제공된 회차별 시뮬레이션을 보면 유찰될수록 채권 미배당이 크게 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 597,645,000원 | 589,268,550원 | 426,731,450원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 478,116,000원 | 470,934,840원 | 545,065,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 382,492,800원 | 376,337,901원 | 639,662,099원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 431,092,033원에 대해 시뮬레이션상 변제가 충족되는 구조지만, 배당표 자체는 경주농업협동조합 근저당의 채권최고액 516,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 변제도 충족되지 않는 것으로 표시됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,645,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,376,450원 |
| 2. 근저당 · 경주농업협동조합 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 500,000,000원 | 73,268,550원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,016,000,000원 중 채권 배당액은 589,268,550원, 미배당은 426,731,450원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오류1리 마을회관 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 위치와 교통시설 접근성을 감안한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 보전녹지지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 198,200원/㎡입니다.
- 토지형상. 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 현장특성. 토지 북서측은 저지대, 동측은 고지대로 각각 옹벽이 조성되어 있습니다.
- 공부상태. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이분순의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 재확인해야 합니다.
- 세금 배당순위. 경주시·국 압류의 세목과 법정기일을 확인해 당해세 여부와 배당 선순위를 점검해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 공매공고 등기는 취소로 말소됐지만 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행관계를 최종 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상과 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가는 597,645,000원이며 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 확인. 보전녹지지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 옹벽 및 완경사·자루형 토지 조건을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 매력”은 별개
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.12.24 경주농업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 1명의 전입은 그보다 뒤라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 회차에서 이미 채권 미배당이 426,731,450원이고, 국세·지방세 압류 3건의 배당순위와 공매 이력, 제시외 건물 포함 조건까지 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교값이 없어 597,645,000원이 시장보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 세금·배당·현장·가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
