대구지방법원 2026타경10021. 경주시 성건동 이룸프라자 제2층 제203호 근린시설입니다. 공부상 용도는 ‘의원’이지만 감정평가 당시에는 현재 공실이었고, 기존에는 사무실로 이용한 것으로 조사됐습니다. 내부는 평가시점 현재 기존 내장재를 모두 철거한 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 왕가봉투자관리유한회사이며, 2024.06.13 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 보성군산림조합 근저당권 520,000,000원입니다. 그 뒤 이리스투자자산유한회사 근저당 300,000,000원, 경주시 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 2015.12.10 전입한 임차인 정성환입니다. 전입일이 2024.06.13 말소기준권리보다 훨씬 앞서며, 조사자료에서도 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 성건동 340-25 이룸프라자 2층 203호 |
| 도로명 | 경상북도 경주시 금성로 287 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 기존 사무실 이용 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층건 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 왕가봉투자관리유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,040,000,000원 / 2,040,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 보성군산림조합 / 400,000,000원 |
| 입찰 핵심 부담 | 정성환 임차보증금 100,000,000원 매수인 인수 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 윤수연 명의 시절의 근저당·가압류·압류·경매개시결정 등은 2024.06.13 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 현 소유자 왕가봉투자관리유한회사가 같은 날 소유권을 취득했고, 바로 이어 보성군산림조합 근저당 520,000,000원이 설정돼 현재 경매의 말소기준권리가 됐습니다.
② 임차인 분석 — 낙찰대금 밖의 1억원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성환 | 2015.12.10 | 100,000,000원 | 3,850,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 100,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니며, 정성환 본인이 조사된 임차인입니다. 임차 부분은 미상이고 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입신고가 말소기준권리보다 앞선다는 점과 조사상 대항력 판정은 명확합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 2,040,000,000원입니다. 그러나 낙찰자가 부담하는 경제적 총액은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 보증금 100,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 2,140,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,040,000,000원 | 100,000,000원 | 2,140,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,632,000,000원 | 100,000,000원 | 1,732,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,305,600,000원 | 100,000,000원 | 1,405,600,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,040,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,800,000원 |
| 인수 · 임차인 정성환 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 보성군산림조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이리스투자자산유한회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,197,200,000원 |
채권자 합계 820,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당돼 채권자 미배당액은 모두 0원입니다. 반면 정성환 보증금 100,000,000원은 배당받지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조이므로, 채권자 미배당이 0원이라는 사실과 매수인의 인수 부담은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 성건동 중앙시장 남동측 인근이며, 주위는 시장 주변 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로 및 버스승강장이 인근에 있어 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 서측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 현재 상태. 기존에는 사무실로 이용한 것으로 조사됐으나 현재 공실이며, 평가시점에는 내벽·바닥의 기존 내장재가 모두 철거된 상태입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며 평지·부정형, 토지면적 1,049.4㎡, 공시지가 3,342,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(20m 이하)·방화지구·시가지경관지구(중심)·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당하며 대로3류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부상 용도는 의원이나 현재 공실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 낙찰가 2,040,000,000원만 보지 말고 임차보증금 100,000,000원을 더한 2,140,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 정성환은 2015.12.10 전입한 대항력 임차인으로 조사돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사 원본에서 점유관계와 인수 문구를 최종 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 임차권 분석과 현장 점유 상태는 별개이므로 실제 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 공사비 점검. 평가시점에 기존 내장재가 모두 철거된 상태이므로 향후 실제 사용 목적에 따른 내부 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 근린시설의 매매사례·임대수익·공실률 등을 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 공부상 의원, 기존 사무실 이용, 현재 공실로 조사된 만큼 향후 사용계획과 관련된 용도·규제 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “20.4억 낙찰 = 20.4억 취득”이 아니다
이 물건의 권리분석은 말소되는 등기보다 말소되지 않는 임차보증금을 보는 것이 핵심입니다. 보성군산림조합의 2024.06.13 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 정성환은 2015.12.10 전입한 대항력 임차인이고 보증금 100,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 신건 최저가 2,040,000,000원에 낙찰된다면 실질취득은 2,140,000,000원입니다.
1회 유찰돼도 실질취득은 1,732,000,000원, 2회 유찰돼도 1,405,600,000원으로 임차보증금 100,000,000원이 계속 더해집니다. 다만 동일·유사 근린시설의 실거래 시세가 없어 이 가격들이 시장 대비 저렴한지 여부는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 게다가 공부상 의원·기존 사무실, 현재 공실이고 내부 내장재가 철거된 근린시설이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 권리상 핵심 리스크는 1억원 인수, 가격 판단의 핵심은 실질취득 기준과 별도 시세 검증입니다.
