대구지방법원 2026타경10029. 경주시 용강동 1355-1 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 겉으로 보이는 최저가 89,000,000원만 보면 안 됩니다. 임차인 배홍식은 2021.04.16 전입했고, 말소기준인 2021.04.21 국 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.03.17이고 보증금은 100,000,000원으로, 제공 자료상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
현재 회차 89,000,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,002,000원을 제외한 86,998,000원이 배홍식 보증금에 배당되고, 부족분 13,002,000원이 남습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 미배당 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 용강동 1355-1 2층201호 · 경상북도 경주시 소금강로29번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 201호 · 사용승인일 2011.09.30 |
| 소유자 | 건일건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배홍식 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
과거 대현새마을금고 근저당 87,100,000원은 2016.06.03 해지로 이미 말소됐고, 박진의 전세권 110,000,000원도 2021.04.15 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 말소기준은 2021.04.21 국 압류입니다. 문제는 배홍식의 주민등록일자가 그보다 앞선 2021.04.16이라는 점입니다. 임차권등기 자체는 2025.01.03로 말소기준 이후지만, 임차인의 선행 전입과 점유개시일 2021.04.15, 확정일자 2021.03.17 때문에 보증금 미배당분의 인수 가능성이 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배홍식 | 2층 201호 전유부분 · 주거(임차권등기) | 2021.04.16 | 100,000,000원 | 2025.01.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 2026.02.02 | 미상 | 해당 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배홍식은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 기사항전은 2026.02.02 전입으로 2021.04.21 말소기준보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 별도 금액 판단은 할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 유찰돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 89,000,000원 | 13,002,000원 | 102,002,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 71,200,000원 | 30,481,600원 | 101,681,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,960,000원 | 44,465,280원 | 101,425,280원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 89,000,000원에서 71,200,000원, 다시 56,960,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 13,002,000원에서 30,481,600원, 44,465,280원으로 늘어납니다. 그래서 최저가만 크게 낮아질 뿐 실제 부담은 102,002,000원 → 101,681,600원 → 101,425,280원으로 거의 고정됩니다. 유찰률만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 임차인 배홍식 보증금 | 100,000,000원 | 86,998,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 배홍식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정상 배홍식 임차보증금의 부족분은 13,002,000원이며 매수인 인수 가능액으로 제시돼 있습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 확정 배당액으로 보면 안 됩니다.
⑤ 공매 이력·세금 압류도 확인 대상
갑구에는 2021.04.21 경주세무서장의 국 압류가 현재 말소기준으로 남아 있고, 2022.12.15에는 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐다가 2023.07.31 공매취소공고를 원인으로 2023.11.22 말소됐습니다. 현재 경매와 별개로 과거 공매 진행 이력이 있었던 만큼, 제공 자료의 안내대로 공매 진행 여부를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 황성동 황성초등학교 북측 인근. 간선도로변에는 음식점·소매점 등 근린생활시설이 있고 후면에는 다가구주택·공동주택이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20미터, 남서측 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 593.0㎡, 공시지가 997,600원/㎡이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2011.09.30이고 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질부담으로 계산. 현재 89,000,000원 낙찰을 가정하면 인수 13,002,000원을 더한 102,002,000원이 기준입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질부담 101,681,600원, 2회 유찰 시 101,425,280원으로 제공 시나리오상 부담 감소폭이 작습니다.
- 배홍식 임대차 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유관계와 채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 국 압류 금액 확인. 2021.04.21 국 압류가 말소기준이지만 청구액이 제시돼 있지 않고, 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다.
- 기사항전 점유 확인. 2026.02.02 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유 및 명도관계를 확인해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 진행 상태와 말소 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총 부담은 거의 그대로”
이 물건은 최저가 89,000,000원만 보면 감정가 그대로 시작하는 평범한 신건처럼 보이지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 배홍식의 100,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 전입을 바탕으로 대항력이 있고, 현재 회차 배당 가정에서 13,002,000원이 남아 매수인이 인수할 수 있습니다. 그 결과 현재 실질부담은 102,002,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 뒤입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 71,200,000원으로 내려가지만 인수액은 30,481,600원으로 늘어 실질부담이 101,681,600원이고, 2회 유찰 시에도 101,425,280원입니다. 즉 낙찰가가 떨어져도 보증금 미배당이 늘어 총액이 약 1억원대에 고정되는 구조입니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 실질부담이 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일하고 국 압류 금액 및 다른 점유자의 보증금도 확인이 필요한 만큼, 이 사건은 최저가 할인보다 권리와 실제 부담을 먼저 보는 물건입니다.
